Il grande boom dell’affitto transitorio: +1900% in dieci anni. Transitoria una locazione su 3

Tra 2016 e 2026 l’affitto transitorio ha registrato una silenziosa impennata passando dall’1,6% al 31,4% del mercato delle locazioni in Italia, + 41,6% solo nell’ultimo anno. Ecco i motivi

Di affitti transitori si parla ancora poco anche se nella realtà si tratta del vero protagonista del mercato immobiliare italiano. L’affitto transitorio sta vivendo da anni una impennata impressionante di contratti stipulati e in alcune città rappresenta oramai la metà del mercato degli affitti. La politica e i media parlano quotidianamente del fenomeno “affitti brevi”, ovvero le locazioni turistiche sotto i 30 giorni, che nell’ultimo decennio hanno visto aumentare le attività imprenditoriali legate a B&B e case vacanza del 147% (dato Confesercenti su 2014-2024). Un fenomeno estremamente rilevante di cui quasi ciascuno di noi può verificare la crescita nei propri condomìni.

La crescita degli affitti transitori è però infinitamente più rilevante. Secondo l’ufficio studi del portale Idealista, uno dei principali motori di ricerca per gli annunci immobiliari internazionali, l’affitto transitorio è cresciuto negli ultimi 10 anni del 1900%, passando dall’1,6% al 31,4% dello stock complessivo di immobili in affitto. Solo fra 2025 e 2026 la crescita è stata del 41,6%.

Le case locate con contratti registrati in Italia sono circa 4,3 milioni e rappresentano un mercato florido e in crescita con numeri ampiamente positivi. L’ultimo rapporto Omi dell’Agenzia delle Entrate parla di una crescita anno su anno nel 2026 del 3,1% degli immobili locati e di oltre il 6% nei canoni di affitto, con punte anche del +9,6% a Roma.

COS’È L’AFFITTO TRANSITORIO?

Si tratta di un contratto di affitto particolare che vincola la durata a un massimo di 18 mesi complessivi con la stessa persona (fatta eccezione per i contratti con studenti che possono arrivare a 36 mesi). Le caratteristiche, normate dalla legge 431 del 1998, sono:

• Durata limitata tra 1 e 18 mesi massimo;
• Obbligo di documentazione che dimostri il motivo della temporaneità dell’affitto. Si può trattare di cause mediche, di studio, di lavoro o ad esempio per la ristrutturazione di un immobile;
• Le spese delle utenze sono a carico dell’inquilino e il contratto deve essere registrato.

MA PERCHÉ IL TRANSITORIO È CRESCIUTO COSÌ TANTO NEGLI ULTIMI ANNI?

Si tratta di un contratto che ha diversi vantaggi, in primis fiscali. Il reddito da queste locazioni va sull’Irpef ma consente una detrazione del 5% e inoltre accede alla cedolare secca, come per le locazioni a lungo termine. In caso di canone libero (quindi a prezzi più alti) la cedolare è al 21% mentre a canone concordato (quindi affitti a prezzi più contenuti stabiliti sui territori comunali) scende al 10%.

I prezzi sono anche più alti: se per un affitto “lungo” da 4 + 4 anni di locazione si pagano in media in Italia 14,5 euro al metro, per un affitto transitorio la cifra sale a 21,6 euro al metro, più del doppio di dieci anni fa.

I vantaggi principali però sono altri. In un contesto di grande incertezza economica sapere che l’immobile tornerà libero a breve rassicura i proprietari che possono anche pensare di aggiornare i canoni di locazione di anno in anno. Inoltre, da anni le locazioni a lungo termine scontano il peso di norme che non difendono abbastanza i proprietari di casa a fronte di morosità. Può succedere di ritrovarsi senza entrate con le spese fisse da pagare (come il condominio) e di non sapere quando si potrà rientrare in possesso dell’immobile.

Infine, i contratti transitori per studenti possono avere un garante inserito nel contratto che nella maggior parte dei casi è un genitore che si impegna a sopperire economicamente in caso di morosità. Da un punto di vista pratico queste case non hanno spesso bisogno di grandi investimenti per essere arredate proprio per la natura temporanea della permanenza.

Infine, non è necessario comprare un immobile in zone centrali, turistiche e molto care delle città per affittare. Al contrario spesso le zone periferiche si trovano vicino a università, ospedali o poli industriali con alta densità di uffici che sono estremamente appetibili per chi si trasferisce per lavoro o studio.

IL CONFRONTO CON GLI AFFITTI BREVI

I cosiddetti affitti brevi non rientrano fra i contratti transitori essendo di durata inferiore ai 30 giorni. La locazione breve, che ha visto nell’ultimo decennio una velocissima crescita, seppur non paragonabile a quella dei contratti transitori, ha caratteristiche molto diverse. Gli immobili devono essere in zone centrali o in zone da cui è facilmente raggiungibile il centro e devono essere molto più curati e manutenuti rispetto alle case in affitto transitorio. Soprattutto, nel caso delle locazioni brevi tutte le spese restano a carico del proprietario che oltre alla tassazione del 21% continua a pagare condominio, utenze e manutenzione sia ordinaria che straordinaria dell’immobile.

Sebbene siano cresciuti entrambi questi comparti, e sebbene le locazioni turistiche siano additate come il “killer” delle locazioni residenziali che scontano un’offerta sempre più bassa e canoni mensili sempre più alti, come mostrano tutti i rapporti periodici di settore, le cifre raccontano una realtà ben diversa. Gli affitti brevi rappresentano l’1,4% del patrimonio immobiliare italiano e il 5,3% delle seconde case inutilizzate. Rispetto al totale dello stock di case in affitto in Italia parliamo di poco più del 10% del mercato.

Il mercato degli affitti transitori ha invece tolto in dieci anni dal mercato residenziale una fetta enorme di stock abitativo, soprattutto nelle aree non centrali o residenziali, toccando appunto il 31,4% del totale delle case affittate in Italia. Un numero che si impenna nelle grandi città. Venezia è probabilmente la regina del transitorio in Italia con la percentuale impressionante del 60% di rilevanza sul mercato degli affitti. Seguono città con alta vocazione universitaria come Urbino (51,1%) e Trieste (50,5%)

Fonte: Idealista.it

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Andrea Battistuzzi Giornalista

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