Spese condominiali anticipate con fondi di un altro condominio. Stop della Cassazione

Una pessima pratica usata silenziosamente da molti amministratori: usare i fondi in cassa di un condominio per anticipare spese di un altro cliente. Lo stop della Cassazione

Con l’ordinanza n. 25301 del 14 settembre 2026, la Corte di Cassazione stabilisce che il condominio che riceve somme indebitamente trasferite dall’amministratore deve restituirle, anche quando è completamente estraneo all’irregolarità. Una decisione importante per la tutela dei patrimoni e delle spese condominiali. Un malcostume che fino a qualche anno fa era molto in uso tra gli amministratori di condominio, soprattutto tra quelli che non svolgevano l’attività in modo professionale, ma che in alcuni casi è ancora effettuato da alcuni di questi è quello di utilizzare fondi altrui per effettuare dei pagamenti.

Infatti, può verificarsi che un amministratore che gestisce diversi condomìni e, per fronteggiare difficoltà economiche di uno stabile, utilizzi denaro depositato sul conto corrente di un altro edificio per far fronte a spese impellenti. Un comportamento gravemente irregolare che, purtroppo, può verificarsi quando manca una rigorosa separazione delle gestioni finanziarie.

Ma cosa accade quando queste movimentazioni vengono scoperte? Chi deve restituire il denaro? L’amministratore responsabile oppure il condominio che ne ha beneficiato?

A rispondere è la Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, con l’ordinanza n. 25301 del 14 settembre 2026, che affronta una questione particolarmente delicata nella gestione condominiale. Il caso esaminato riguardava spese per di 7.500 euro che erano state pagate con fondi trasferiti dall’amministratore del condominio che gestiva entrambi gli edifici da un condominio all’altro.

La controversia nasce a Genova, dove un amministratore, incaricato della gestione di numerosi stabili in condominio, aveva trasferito complessivamente la somma di euro 7.500 dal conto corrente di un condominio a quello dell’altro, attraverso quattro assegni bancari emessi tra il 2009 e il 2011. Le somme erano state utilizzate per fronteggiare temporanee carenze di liquidità. Il condominio danneggiato aveva quindi richiesto la restituzione del denaro direttamente al condominio beneficiario.

Quest’ultimo aveva contestato la richiesta, sostenendo che l’eventuale irregolarità doveva ricadere esclusivamente sull’amministratore autore dei movimenti irregolari. Dopo le decisioni sfavorevoli del Tribunale e della Corte di Appello di Genova, la controversia è arrivata in Cassazione.

La decisione: chi riceve denaro senza titolo deve restituirlo

La suprema corte ha rigettato il ricorso del condominio beneficiario, richiamando l’articolo 2033 del codice civile, relativo alla ripetizione dell’indebito oggettivo. Il principio è particolarmente significativo: chi riceve un pagamento non dovuto è obbligato a restituirlo, indipendentemente dalla buona fede o dall’eventuale comportamento illecito di chi ha disposto il trasferimento. La responsabilità dell’amministratore rimane distinta dall’obbligo restitutorio del condominio che ha ricevuto le somme.

La Cassazione chiarisce inoltre un importante aspetto probatorio: quando il condominio danneggiato documenta spese con l’emissione degli assegni, la loro presentazione all’incasso e i corrispondenti addebiti bancari, si configura una presunzione di avvenuto pagamento, superabile mediante prova contraria.

Un esempio pratico

Immaginiamo che un amministratore gestisca due edifici, il condominio Alfa e il condominio Beta. Alfa dispone di 40.000 euro destinati a lavori straordinari, mentre Beta presenta difficoltà finanziarie. L’amministratore trasferisce arbitrariamente 10.000 euro da Alfa a beta per pagare alcuni fornitori.

Quando l’irregolarità viene scoperta, Alfa può richiedere la restituzione direttamente a Beta, dimostrando il trasferimento e l’assenza della causa giustificativa. Beta non può sottrarsi automaticamente alla restituzione sostenendo di essere estraneo al comportamento dell’amministratore, ferma restando la possibilità di agire nei confronti del professionista per eventuali danni subiti.

Cosa devono imparare gli amministratori da questa sentenza

Questa pronuncia ribadisce l’importanza della separazione patrimoniale tra le diverse gestioni condominiali. L’art. 1129, settimo comma, del Codice civile impone che ogni condominio disponga di un proprio conto intestato, sul quale devono transitare tutte le somme ricevute ed erogate per suo conto.

La liquidità di un condominio non può diventare uno strumento per finanziare le necessità di un altro edificio.

Per gli amministratori di condominio subentranti diventa fondamentale verificare attentamente estratti conto, movimentazioni bancarie e corrispondenza con la documentazione contabile.

La sentenza offre, quindi, un messaggio chiaro: la trasparenza finanziaria non rappresenta soltanto un obbligo amministrativo, ma una garanzia concreta per la tutela del patrimonio di tutti i condomini.

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Battista Praino Amministratore

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