Bonus edilizi 2025 per le case in condominio

Nel dettaglio come cambiano da quest’anno i bonus edilizi e come cambieranno nei prossimi anni sia per l’abitazione principale che per le altre.

La legge finanziaria 2025 prevede alcuni cambiamenti nelle incentivazioni fiscali per gli interventi di manutenzione ordinaria sulle parti comuni di un fabbricato condominiale, straordinaria e ristrutturazione edilizia sul patrimonio abitativi esistente in generale. Il particolare riferimento del presente articolo, è quello riguardante le unità immobiliari residenziali in condominio.

Il “bonus ristrutturazioni 50%” ha sempre rappresentato uno degli strumenti più importanti per incentivare il settore edile e migliorare il patrimonio immobiliare italiano. Rimane invariato al 50% e 96.000 euro di massimale per la prima casa. Ovvero, se l’importo dei lavori rimane entro questo massimale, si possono detrarre dall’imposta lorda 48.000 euro in dieci quote annuali di pari importo, nell’anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi.

Per gli immobili diversi dalla prima casa, questo incentivo fiscale ha subito una modifica significativa. L’aliquota si riduce al 36%. 

Dopo il 2025 la detrazione si modifica al ribasso:

– nel 2026-2027 al 36% per l’abitazione principale del proprietario o del titolare di diritti reali, e al 30% per le altre abitazioni sino ad un massimo di spese pari a 96.000 euro,

– dal 2028 al 2033 al 30% a prescindere se si tratti, o meno, di abitazione principale, sino ad un massimo di spese pari a 48.000 euro,

dal 2034 al 36% nel limite di spese massimo pari a 48.000 euro.

INTRODUZIONE DI UN TETTO MASSIMO ALLE DETRAZIONI FISCALI

Nella legge finanziaria 2025 viene anche fissato un tetto massimo complessivo di oneri detraibili, compresi quelli agevolati con i bonus in edilizia e gli interessi passivi relativi ai mutui contratti per l’acquisto, o costruzione, della prima casa, per i soggetti con reddito superiore a 75.000 euro (nel quale non va computata l’abitazione principale), variabile in funzione del numero dei figli a carico.

In particolare, l’ammontare annuale degli oneri detraibili viene calcolato moltiplicando un “importo base” pari a:

– 14.000 euro se il contribuente ha reddito complessivo > 75.000 euro

– 8.000 euro se il contribuente ha reddito complessivo > 100.000 euro

per un coefficiente pari a:

– 0,5 se nel nucleo familiare non sono presenti figli a carico,

– 0,7 se nel nucleo familiare è presente 1 figlio a carico,

– 0,85 se nel nucleo familiare sono presenti 2 figli a carico,

– 1,00 se nel nucleo familiare sono presenti più di 2 figlio a carico, o almeno 1 con disabilità.

CALDAIE A GAS                                                                                                                            

Altro aspetto rilevante è che gli interventi che prevedono la sostituzione della caldaia dell’impianto di riscaldamento, sia esso centralizzato o autonomo, non sono più incentivati a partire dal 2025, se essi utilizzano semplicemente il combustibile fossile. Tali sistemi possono essere soggetti a detrazione se sostituiti con centrali termiche ibride (caldaia a gas + pompa di calore) o totalmente a pompa di calore.

FOTOVOLTAICO

La detrazione segue le modalità di quella trattata nei precedenti argomenti. Per usufruire della detrazione, però, l’energia prodotta dall’impianto deve essere destinata esclusivamente al consumo domestico e la potenza di picco non deve superare i 20 kW.

BONUS BARRIRE E ARCHITETTONICHE

Confermata la detrazione pari al 75% per l’abbattimento o l’eliminazione delle barriere architettoniche per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2025. Si ricorda che la detrazione compete solo per gli interventi aventi ad oggetto scale, rampe, ascensori, servo-scala e piattaforme elevatrici. Gli interventi devono rispettare i requisiti previsti dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 14 giugno 1989 n. 236 e possono essere effettuati su unità immobiliari di qualsiasi categoria catastale.

PAGAMENTI

Per quanto scontato va ricordato che per usufruire dei bonus, è necessario effettuare i pagamenti tramite bonifico bancario o postale “parlante” (riportando causale del versamento, codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA o codice fiscale del destinatario del versamento) specifico per l’agevolazione a cui ci si riferisce.

Conclusioni

Da tutto ciò si comprende che i margini di detrazione fiscale sono stati notevolmente ridotti. Le associazioni di settore, con riferimento alle nuove aliquote di agevolazione fiscale previste per le ristrutturazioni, ribadiscono che fissare una percentuale di agevolazione inferiore al 50%, come quelle previste al 36% e al 30%, rischia di dare impulso al lavoro in nero, innescando un circolo vizioso a danno della sicurezza dei lavoratori, dell’efficacia degli interventi, della qualità dell’abitare, della competitività delle imprese regolari e anche delle stesse entrate erariali. Ovviamente tale perplessità si presuppone sia rivolta agli interventi nelle singole case e non in condominio, ove l’amministratore non può permettersi di fare intervenire imprese pagate in nero, tuttavia la disincentivazione è reale.

La procedura migliore per affrontare l’intervento di recupero del singolo fabbricato, è eseguire un attento studio del degrado, formulare un progetto dettagliato, non standardizzato e relativizzato alle particolarità costruttive dell’edificio preso in esame, prestando lo sguardo a sistemi innovativi e rispettosi dei materiali originari, specie quanto si interviene sul tessuto storico della città. 

Appresso allo studio progettuale, devono essere allegati i dispositivi contrattuali mirati a selezionare le imprese invitate in base ai loro requisiti e non solo rispetto al criterio del migliore ribasso di offerta formulata.

Per quanto illustrato, è necessario eseguire diverse riflessioni, in quanto il tempo rimasto a disposizione per la detrazione più conveniente si restringe all’anno in corso. Va tenuto presente che, per l’amministratore condominiale, vi è l’obbligo di costituire preventivamente il fondo per le spese di manutenzioni rilevanti e andrebbe previsto, anche come opzione preferenziale, di richiedere alle imprese invitate di formulare offerte che prevedono la rateizzazione dei pagamenti delle lavorazioni da eseguire.

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di Domenico Sostero, architetto
domenico.sostero@gmail.it