Studenti, B&B e locazioni: come affittare gli immobili del condominio 

Si può fare un B&B nell’appartamento “ex portineria?  Come si dividono gli utili? Quali accatastamenti si possono mettere in locazione e chi lo decide? Tante domande che spesso sorgono tra condomini. Facciamo chiarezza e vediamo come far rendere i beni comuni. 

Il condominio, secondo i connotati che gli attribuisce la legge non è, e non può essere, un ente con finalità di lucro in quanto nel nostro ordinamento il condominio non ha personalità giuridica. Il condominio non gode dell’autonomia patrimoniale perfetta (ovvero non ha un patrimonio separato e diverso da quello formato dai versamenti dei condomini) né può essere titolare del diritto di proprietà dei beni comuni che sono invece dei singoli condomini pro quota millesimale. Parti che possono essere affittate o destinate a B&B con divisione di spese e utili.

Il condominio è una forma di comproprietà, pur non avendo i requisiti della persona giuridica ha pur sempre una sua soggettività giuridica, significa che i condomini, organizzati con le regole democratiche delle maggioranze assembleari possono mettere a rendita i beni comuni concedendoli in locazione, sia a lungo termine, che turistica come nel caso dei B&B o degli affitti brevi, o con contratto transitorio.

Abitativo e non, le tipologie di affitto 

In considerazione del fatto che il condominio non ha personalità giuridica vera e propria e non assume la qualifica di soggetto passivo d’imposta non dichiara redditi, non presenta il modello unico all’Agenzia delle Entrate. 

I proventi derivanti dall’affitto della proprietà comune sono, come noto, imputabili al singolo condomino in proporzione ai millesimi di proprietà e concorreranno alla formazione del reddito imponibile complessivo del singolo condomino. 

L’appartamento “ex portineria”, ad esempio, può essere locato con decisione assunta a maggioranza semplice laddove non esista più o sia sospeso il servizio di por¬tierato. Ovviamente l’immobile che era alloggio del portiere può essere locato per finalità abitativa.  In questo senso è possibile effettuare la locazione transitoria per finalità turistica in quanto trattasi di tipologia contrattuale ad uso abitativo. 

Il relativo conntratto deve essere redatto a pena di nullità in forma scritta, la durata è libera e se inferiore ad un mese non vi è l’obbligo di registrazione del contratto. Resta inteso che qualora il condominio abbia, tra i beni comuni, immobili accatastati come negozi (categoria C1) o uffici (ovvero categoria A10) può locare questi solo con contratto ad uso non abitativo. 

Come dividere tasse e gli utili 

Come sopra precisato il reddito prodotto dalla locazione dei beni comuni deve essere diviso tra i condomini. Al riguardo l’Agenzia delle Entrate con una circolare ha specificato che: “I locali per la portineria, l’alloggio del portiere e per gli altri servizi oggetto di proprietà condominiale cui è attribuibile un’autonoma rendita catastale devono essere dichiarati dal singolo condomino solo se la quota di reddito a lui spettante per ciascuna unità immobiliare è complessivamente superiore a euro 25,82. L’esclusione non si applica per gli immobili concessi in locazione che vanno sempre dichiarati. 

L’attestazione della quota di reddito spettante può essere rilasciata dall’amministratore di condominio in carta semplice oppure calcolata direttamente dal condomino sulla base delle tabelle millesimali di proprietà generale. 

Che cosa accade se l’appartamento pur essendo locato non produce alcun reddito da locazione in quanto l’inquilino è moroso? Con una propria circolare l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che “per le sole locazioni di immobile ad uso abitativo i relativi canoni, se non percepiti, non concorrono alla formazione del reddito complessivo del locatore a partire dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida (che va inteso come il momento in cui è emesso il provvedimento che lo convalida e non la materiale esecuzione del medesimo). 

di Francesca Bonanata Commercialista 

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