Quanto dovrebbe costare un ascensore? Come capire i costi e ridurli

Manutenzione, guasti, ricambi, per conoscere veramente i costi di un ascensore non basta leggere quanto è stato speso nell’ultimo rendiconto

Quanto costa l’ascensore del nostro condominio? Se facessimo questa domanda durante un’assemblea, probabilmente qualcuno prenderebbe il rendiconto e cercherebbe la voce: “Manutenzione ascensore”. Supponiamo che vi siano indicati 2.500 euro. La risposta sembrerebbe quindi semplice: l’ascensore ci costa 2.500 euro all’anno.

Ma chi lavora quotidianamente sugli impianti sa che quella cifra racconta soltanto una parte della storia. Durante l’anno potrebbero esserci stati quattro guasti, due sostituzioni di componenti, una riparazione straordinaria e magari diversi giorni complessivi nei quali l’ascensore è rimasto inutilizzabile. Il costo reale non è quindi necessariamente il solo canone. Ed è proprio per questo che sarebbe utile introdurre nella gestione condominiale uno strumento molto semplice: il bilancio tecnico annuale dell’ascensore.

CAMBIARE LA CONTABILITÀ DELL’ASCENSORE

Chiariamo immediatamente un aspetto. Non stiamo parlando di un nuovo documento obbligatorio previsto dal Dpr 162/1999. È una proposta di buona gestione. L’obiettivo è mettere insieme informazioni che troppo spesso rimangono separate tra rendiconto condominiale, fatture, rapporti di intervento, verbali delle verifiche e comunicazioni del manutentore. Una volta all’anno l’amministratore potrebbe riunire questi dati in una sola pagina. E quella pagina potrebbe raccontare molto sullo stato dell’impianto.

1. QUANTO ABBIAMO SPESO VERAMENTE?

Il punto di partenza è naturalmente economico. Al canone annuale di manutenzione dovremmo affiancare almeno gli interventi non compresi nel contratto, i ricambi, le riparazioni straordinarie, gli eventuali adeguamenti e gli altri costi direttamente riferibili all’impianto.

Se il canone è 1.200 euro ma durante l’anno abbiamo sostenuto altri 3.700 euro di interventi, il costo dell’ascensore per quell’esercizio non è stato 1.200 euro. È stato almeno 4.900 euro per le voci considerate. Sembra ovvio. Ma osservare questi numeri insieme cambia la percezione della gestione.

2. QUANTE VOLTE SI È FERMATO?

Il denaro, però, non basta. Un ascensore potrebbe costare poco e funzionare male. Oppure costare di più ma garantire un’elevata continuità di servizio. Bisogna quindi affiancare ai costi un secondo indicatore, il numero dei fermi nell’anno. Non tutte le chiamate al manutentore devono essere considerate un guasto e non tutti i guasti hanno la stessa importanza. È quindi opportuno classificare correttamente gli eventi. Ma se un impianto registra uno, due, sette o dodici fermi all’anno, l’amministratore dovrebbe conoscerlo. E dovrebbe comunicarlo ai condòmini.

3. PER QUANTO TEMPO È RIMASTO INUTILIZZABILE?

Ancora più interessante è la durata complessiva dei fermi. Immaginiamo due ascensori.

Ascensore A: cinque fermi, tutti risolti in poche ore.

Ascensore B: due fermi, ma uno dei due mantiene l’impianto inutilizzabile per sei giorni perché occorre reperire un componente.

Il solo numero dei guasti farebbe apparire migliore l’ascensore B. Il tempo di indisponibilità racconta una storia diversa. Per chi abita all’ottavo piano, soprattutto se anziano o con difficoltà motorie, sei giorni senza ascensore non sono un semplice dato statistico. Sono un problema concreto.

4. PERCHÉ SI FERMA?

A questo punto occorre analizzare le cause. Se abbiamo avuto sei guasti completamente differenti, siamo davanti a una situazione. Se quattro dei sei fermi hanno interessato lo stesso sistema, ne abbiamo un’altra.

Il bilancio tecnico dovrebbe quindi evidenziare anche i componenti interessati dai guasti e ricorrenza delle anomalie. È così che una raccolta di fatture comincia a trasformarsi in uno strumento diagnostico.

5. QUANTO È VECCHIO L’IMPIANTO?

L’età, da sola, non stabilisce lo stato di salute di un ascensore. Un impianto datato e correttamente mantenuto può continuare a svolgere adeguatamente il proprio servizio. Al contrario, anche un impianto più recente può presentare anomalie.

Ma l’età diventa significativa quando viene incrociata con altri fattori come la frequenza dei guasti, l’usura, l’intensità di utilizzo, l’obsolescenza tecnologica, la reperibilità dei ricambi e i costi delle riparazioni. È l’insieme di questi elementi che deve guidare le decisioni.

6. QUALI COMPONENTI POTREBBERO CREARE PROBLEMI NEI PROSSIMI ANNI?

Questa è probabilmente la parte più importante del bilancio tecnico. Il manutentore dovrebbe aiutare l’amministratore a distinguere tra ciò che funziona regolarmente e ciò che potrebbe richiedere attenzione. Non significa prevedere i guasti con certezza, nessuno può farlo.

Significa però identificare, sulla base dello stato dell’impianto e delle verifiche effettuate, eventuali componenti caratterizzati da usura, criticità o crescente difficoltà di approvvigionamento. In questo modo l’assemblea può cominciare a programmare.

DAL RENDICONTO AL BUDGET TECNICO

Immaginiamo che il manutentore segnali che entro alcuni anni potrebbe essere opportuno programmare un intervento importante sull’impianto. Il metodo tradizionale sarebbe aspettare. Quando arriverà il momento, verrà presentato un preventivo e l’assemblea dovrà trovare le risorse.

Ma esiste un’alternativa gestionale. L’amministratore può informare anticipatamente i condòmini, acquisire le necessarie valutazioni tecniche e costruire, quando opportuno e deliberato dall’assemblea, una programmazione economica. La differenza è enorme.

Un conto è scoprire improvvisamente di dover spendere 40.000 euro. Un altro è sapere con anticipo che nei prossimi anni potrebbe rendersi necessario un investimento di quell’ordine di grandezza e potersi organizzare. La differenza è che finalmente l’assemblea dispone dei dati per decidere.

Attenzione a un errore: non confrontiamo il costo della modernizzazione soltanto con il canone Supponiamo che venga proposto un intervento di modernizzazione da 45.000 euro. La reazione potrebbe essere:

«Ma noi spendiamo soltanto 1.200 euro all’anno di manutenzione!» Il confronto sarebbe incompleto.

Se nell’ultimo anno abbiamo speso 1.200 euro di canone più 3.700 euro di interventi straordinari e abbiamo subito 13 giorni di fermo, il termine di paragone non può essere soltanto il canone. Dovremmo confrontare scenari diversi: quanto potrebbe costarci continuare a mantenere l’impianto nelle condizioni attuali? Quali interventi sono ragionevolmente prevedibili? Quali componenti potrebbero diventare difficili da reperire? Quali benefici tecnici e funzionali otterremmo con una modernizzazione? Solo dopo possiamo effettuare una valutazione economica seria.

IL COSTO DEI DISAGI NON ENTRA IN FATTURA, MA ESISTE

C’è poi un costo difficilmente quantificabile che è quello sopportato dalle persone. Un ascensore fermo per dieci giorni può rappresentare un disagio. Per una persona anziana che vive al sesto piano può diventare una limitazione enorme.

Per una persona con disabilità motoria può incidere concretamente sulla possibilità di entrare e uscire dalla propria abitazione. Per una famiglia con un bambino piccolo significa affrontare quotidianamente scale con passeggino e borse.

Il bilancio tecnico non deve necessariamente trasformare questi disagi in euro, ma deve però renderli visibili. La continuità del servizio è un valore.

La scheda annuale che proporrei agli amministratori

Una volta all’anno, insieme al rendiconto, predisporrei una scheda molto semplice:

ASCENSORE – BILANCIO TECNICO ANNUALE

Anno: ______

Età dell’impianto: ______

Canone manutenzione: € ______

Interventi extra contratto: € ______

Spese straordinarie: € ______

Costo complessivo delle voci considerate: € ______

Numero fermi: ______

Ore/giorni complessivi di indisponibilità: ______

Guasti ricorrenti individuati: ______

Principali componenti sostituiti: ______

Criticità segnalate dal manutentore: ______

Ricambi di difficile reperibilità segnalati: ______

Interventi consigliati entro 12 mesi: ______

Interventi programmabili nei successivi 3-5 anni: ______

Stima economica, se disponibile: ______

Basta una pagina, non servono necessariamente software complessi. Ma dopo cinque anni quelle cinque pagine raccontano la vita dell’ascensore molto meglio di cinquanta fatture archiviate separatamente.

Anche il manutentore dovrebbe essere valutato attraverso i dati. Il bilancio tecnico offre un ulteriore vantaggio. Permette di valutare anche il servizio ricevuto.Non semplicemente chiedendo «Quanto paghiamo il manutentore?», ma «Come sta andando il nostro impianto?»

Se i guasti diminuiscono, i tempi di fermo si riducono e le criticità vengono individuate e programmate, abbiamo indicatori positivi. Se invece aumentano continuamente fermi, costi e interventi sullo stesso componente, occorre comprenderne le ragioni. Non necessariamente sarà responsabilità del manutentore. Potrebbe trattarsi dell’invecchiamento dell’impianto o di componenti ormai obsoleti. Ma proprio i dati consentono di iniziare la discussione corretta.

GUARDARE A CINQUE ANNI DI DISTANZA

Il Dpr 162/1999 disciplina manutenzione e verifiche degli ascensori e attribuisce precisi obblighi ai soggetti coinvolti. Ma amministrare professionalmente un impianto significa poter andare oltre il semplice adempimento. Significa conoscere il passato dell’ascensore, controllarne il presente e provare a programmare il futuro. Per questo, alla fine di ogni esercizio, accanto alla domanda: «Quanto abbiamo speso?»

Ne aggiungerei altre quattro: Quante volte si è fermato? Perché? Quanto tempo è rimasto inutilizzabile? Cosa dobbiamo programmare per i prossimi anni?

Quando amministratore, manutentore e assemblea sono in grado di rispondere a queste domande, l’ascensore smette di essere semplicemente una voce di spesa del rendiconto.

Diventa ciò che realmente è, un patrimonio comune da conservare, monitorare e programmare nel tempo.

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