Contabilità condominiale, al via una “costituente” per le riforme

Le società commerciali possono contare su principi di contabilità codificati mentre il condominio non dispone di un corpus. Nasce a giugno una costituente contabile

La contabilità condominiale si trova oggi in Italia davanti a una trasformazione inevitabile. A oltre dieci anni dalla riforma del condominio introdotta con la legge n. 220/2012, emerge sempre più chiaramente come l’articolo 1130-bis del Codice Civile, pur avendo rappresentato un passaggio storico fondamentale, non sia sufficiente a disciplinare in modo organico la gestione economico-finanziaria degli edifici moderni. Il tema non riguarda soltanto gli amministratori di condominio, ma investe direttamente revisori, avvocati, magistrati, imprese e condòmini. In gioco vi sono la trasparenza dei rendiconti, la certezza delle delibere assembleari e la tutela dei creditori e dei proprietari.

LA CONTABILITÀ SOCIETARIA E IL RITARDO STORICO DEL CONDOMINIO

Per comprendere le criticità che attraversiamo è necessario partire da un dato storico, mentre la contabilità societaria si è evoluta nel corso dei decenni grazie a una lunga elaborazione normativa e dottrinale, la contabilità condominiale è rimasta per lungo tempo relegata a una gestione empirica e spesso priva di criteri uniformi.

Le società commerciali possono oggi contare su principi contabili codificati, su criteri consolidati di prudenza e competenza, su organismi tecnici di riferimento e su una giurisprudenza stabile e stratificata. Il condominio, invece, pur movimentando ogni anno miliardi di euro e svolgendo funzioni fiscali rilevanti come sostituto d’imposta, non dispone ancora di un corpus tecnico-contabile strutturato.

Di conseguenza, molti amministratori si trovano a operare in un quadro normativo incerto, nel quale la prassi professionale varia sensibilmente da studio a studio.

I LIMITI DELL’ARTICOLO 1130-BIS DEL CODICE CIVILE

L’articolo 1130-bis c.c. ha certamente introdotto un importante passo avanti imponendo una struttura minima del rendiconto condominiale composta da un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e da una nota sintetica esplicativa.

Tuttavia, la norma non affronta alcuni dei nodi centrali della moderna contabilità condominiale. Tra le questioni ancora aperte vi sono:

1. Principio di cassa o principio di competenza?

La norma non chiarisce definitivamente se il rendiconto debba essere redatto secondo il criterio di cassa oppure secondo forme attenuate di competenza economica. Questo genera orientamenti differenti. Infatti, alcuni amministratori contabilizzano esclusivamente incassi e pagamenti, mentre altri adottano sistemi misti. Altri ancora utilizzano criteri assimilabili alla competenza.  Il risultato è una forte disomogeneità nei bilanci condominiali.

2. Gestione dei fondi di riserva

Manca una definizione tecnica chiara della natura patrimoniale dei fondi condominiali, soprattutto in presenza di lavori straordinari pluriennali.

3. Valutazione della morosità

L’articolo 1130-bis non indica criteri univoci per la contabilizzazione dei crediti verso i condòmini morosi, creando difficoltà operative e contenziosi.

LE CONSEGUENZE PRATICHE PER AMMINISTRATORI E CONDÒMINI

Questa incertezza normativa produce effetti concreti molto rilevanti. Tra i principali problemi operativi troviamo le contestazioni assembleari sui rendiconti, le impugnazioni delle delibere, le difficoltà nei controlli dei revisori, le incomprensioni tra amministratori e condòmini e i contenziosi con fornitori e imprese appaltatrici.

Vediamo un esempio pratico. Si immagini un condominio che avvia un intervento di rifacimento facciate da 600.000 euro suddiviso su tre annualità.

Alcune domande operative fondamentali restano oggi prive di una risposta normativa uniforme. In particolare, quando deve essere rilevato contabilmente il costo? Come devono essere gestiti gli stati di avanzamento lavori? In quale voce devono essere iscritti i fondi raccolti? Come rappresentare contabilmente le quote non ancora versate dai morosi?

In assenza di principi condivisi, due amministratori differenti potrebbero redigere due rendiconti completamente diversi pur gestendo il medesimo condominio.

NASCE UNA “COSTITUENTE CONTABILE”

Il dibattito ha trovato nuova forza durante gli “Stati Generali del Condominio Moderno”, svoltisi l’8 maggio 2026 presso il Salone delle Fontane di Roma durante “Condominio in Fiera”.

Proprio da quell’incontro è emersa la necessità di superare l’attuale “anarchia documentale” che caratterizza molti rendiconti condominiali italiani.

Per questo motivo è stato convocato un tavolo tecnico nazionale per il prossimo 19 giugno 2026, con la partecipazione di giuristi, di accademici, di revisori, di esperti contabili e di professionisti del settore immobiliare. L’obiettivo dichiarato è ambizioso, iniziare la redazione dei primi veri “Principi della Contabilità Condominiale”.

Secondo le prime anticipazioni emerse dal dibattito tecnico, i futuri principi potrebbero disciplinare dei criteri uniformi di redazione del rendiconto, una contabilizzazione dei lavori straordinari pluriennali, un’armonizzazione tra estratti conto bancari e quadrature contabili, la gestione dei fondi vincolati, il trattamento della morosità, uno standard di trasparenza verso i creditori e i criteri di leggibilità dei bilanci per i condòmini. Si tratterebbe di una svolta epocale per il settore.

La nascita di principi contabili condivisi potrebbe finalmente consentire alla contabilità condominiale di emanciparsi da una gestione spesso artigianale e frammentaria.

Per gli amministratori professionisti questo significherebbe una maggiore certezza operativa con minori rischi di contestazione. Oltre che un’uniformità interpretativa e una crescita della credibilità professionale. Per i condòmini, invece, significherebbe poter leggere rendiconti più chiari, confrontabili e trasparenti.

UNA RIFORMA NON PIÙ RINVIABILE

Il condominio contemporaneo non è più una semplice “cassa comune”, ma un centro di gestione economica complesso che amministra patrimoni rilevanti, lavori milionari e rapporti contrattuali articolati.

Continuare ad affrontare questa realtà senza principi contabili condivisi rischia di aumentare il contenzioso e l’incertezza interpretativa.

L’incontro del 19 giugno 2026 potrebbe quindi rappresentare l’inizio di una nuova stagione per il settore condominiale italiano: quella della vera codificazione della contabilità condominiale.

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