Che assicurazione per un amministratore di condominio? Cosa sapere su RC professionale e massimali

Un errore in un pagamento e una scadenza dimenticata possono trasformarsi in una richiesta di risarcimento. Ma avere un’assicurazione RC professionale non significa necessariamente essere assicurati bene

Chi amministra condomìni gestisce patrimoni che possono valere milioni di euro, movimenta ogni anno somme considerevoli e deve rispettare una quantità crescente di obblighi civili, fiscali, amministrativi e organizzativi. Eppure, quando si parla della polizza di assicurazione dell’amministratore, troppo spesso la discussione si riduce a due elementi: quanto costa e qual è il massimale? Sono importanti, naturalmente. Ma non bastano.

La domanda corretta dovrebbe essere un’altra: in quali situazioni la mia polizza interviene realmente e, soprattutto, quali situazioni lascia fuori? La prima precisazione: la RC dell’amministratore è sempre obbligatoria? Occorre partire dall’art. 1129 del codice civile.

La norma dispone che l’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile relativa agli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Non siamo quindi di fronte, per il solo fatto di esercitare l’attività di amministratore condominiale, a un obbligo assicurativo generalizzato formulato dal codice civile negli stessi termini previsti per altre professioni ordinistiche.

Questo, però, non significa affatto che per un amministratore professionista lavorare senza un’adeguata RC sia una scelta prudente. Al contrario, considerando quantità e valore degli interessi amministrati, una buona copertura dovrebbe essere considerata uno degli strumenti fondamentali di gestione del rischio professionale.

COSA DOVREBBE ASSICURARE REALMENTE LA POLIZZA

Il punto di partenza dovrebbe essere la responsabilità derivante da errori, omissioni o negligenze commessi nell’esercizio dell’attività professionale. Ma questa definizione, da sola, dice ancora poco.

L’amministratore dovrebbe verificare concretamente se il contratto comprende le attività che svolge quotidianamente: gestione amministrativa e contabile, adempimenti fiscali, rapporti con fornitori, gestione dei sinistri, esecuzione delle deliberazioni, conservazione della documentazione, gestione dei dipendenti condominiali e tutte le altre attività comprese nel mandato. Particolare attenzione merita inoltre l’attività dello studio.

Se una pratica viene materialmente seguita da un dipendente o collaboratore e l’errore viene commesso da quest’ultimo, la polizza deve essere letta per verificare se e in quali condizioni la responsabilità dell’assicurato derivante dall’attività dei collaboratori sia compresa.

IL MASSIMALE: UN MILIONE PUÒ ESSERE TANTO OPPURE POCHISSIMO

Non esiste un massimale universalmente corretto. Un amministratore che gestisce cinque piccoli fabbricati presenta un’esposizione completamente diversa da quella di uno studio che amministra cento condomìni, complessi immobiliari di grandi dimensioni e lavori straordinari per milioni di euro.

Il massimale dovrebbe pertanto essere valutato considerando almeno:

• numero e dimensione degli immobili amministrati;
• valore economico complessivo delle gestioni;
• volume delle somme movimentate;
• presenza di lavori straordinari;
• numero dei collaboratori;
• tipologia degli immobili;
• eventuali attività ulteriori rispetto alla normale amministrazione.

E soprattutto bisogna distinguere tra massimale per sinistro e massimale aggregato annuo. Tre richieste risarcitorie importanti nello stesso anno possono infatti produrre un risultato molto diverso rispetto a un unico sinistro.

ATTENZIONE AI LAVORI STRAORDINARI

Qui interviene direttamente l’art. 1129 c.c. Quando ricorrono le condizioni previste dalla norma e durante l’incarico vengono deliberati lavori straordinari, il massimale deve essere adeguato e l’adeguamento non può essere inferiore all’importo della spesa deliberata; deve inoltre essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori.

Se l’amministratore dispone di una RC professionale generale per tutta la propria attività, la norma prevede l’integrazione mediante una dichiarazione dell’impresa assicuratrice che garantisca quelle condizioni per lo specifico condominio.

Un esempio

Un amministratore possiede una RC professionale con massimale di 1 milione di euro. Uno dei condomìni amministrati delibera lavori straordinari per 1,8 milioni. Non sarebbe prudente limitarsi a pensare: “Ho già una polizza da un milione, quindi sono assicurato”.

Occorre verificare l’adeguamento richiesto dall’art. 1129 e ottenere dalla compagnia la documentazione prevista per quello specifico condominio. È uno dei casi nei quali leggere soltanto il frontespizio della polizza non è sufficiente.

CLAIMS MADE: FORSE LE DUE PAROLE PIÙ IMPORTANTI DELLA POLIZZA

Molte RC professionali operano secondo il regime cosiddetto claims made. Semplificando, assume particolare rilevanza il momento nel quale viene formulata la richiesta di risarcimento, secondo quanto precisamente stabilito dalle condizioni contrattuali. Ed è qui che entrano in gioco due elementi fondamentali: retroattività e ultrattività.

Immaginiamo che un amministratore abbia commesso inconsapevolmente un errore nel 2023 e che la richiesta di risarcimento arrivi nel 2026, quando nel frattempo ha cambiato compagnia. Quale assicuratore risponde?

Non è possibile dare una risposta guardando semplicemente quale polizza fosse attiva nel 2023. Bisogna esaminare la clausola claims made della copertura operante, la retroattività prevista, le eventuali circostanze già note e le condizioni dei contratti succedutisi nel tempo.

Per questo cambiare compagnia esclusivamente per risparmiare qualche centinaio di euro può diventare pericoloso se non viene verificata la continuità temporale della copertura.

FRANCHIGIA E SCOPERTO NON SONO LA STESSA COSA

Altro elemento spesso sottovalutato. Una franchigia di 1.000 euro significa, semplificando, che quella parte del danno rimane a carico dell’assicurato secondo quanto previsto dal contratto. Uno scoperto del 10%, magari accompagnato da un minimo, può avere conseguenze molto differenti.

Su una richiesta risarcitoria di 300.000 euro, il 10% equivale a 30.000 euro. Per uno studio professionale la differenza può essere enorme. Una polizza non dovrebbe essere valutata soltanto chiedendo: “Cosa copre?” Bisognerebbe domandare anche cosa non copre.

Le esclusioni possono riguardare specifiche attività, sanzioni, fatti già conosciuti al momento della stipula, responsabilità contrattualmente assunte oltre quelle previste dalla legge, determinate attività tecniche o altre fattispecie indicate nelle condizioni.

Non esiste una risposta valida per tutte le polizze: è il singolo contratto che deve essere analizzato. Ed è proprio per questo che due RC professionali con identico massimale possono offrire protezioni profondamente diverse.

TUTELA LEGALE: MEGLIO VERIFICARE CHE PRESUMERE

Quando arriva una contestazione, il problema dell’amministratore non è soltanto l’eventuale risarcimento. C’è anche un avvocato da incaricare e una controversia da affrontare.

Occorre quindi verificare attentamente come siano disciplinate nella RC le spese legali e valutare se sia opportuno affiancare una specifica polizza di tutela legale, controllandone limiti, esclusioni, massimali e modalità di scelta del professionista.

RC professionale e tutela legale, infatti, svolgono funzioni differenti e non dovrebbero essere confuse.

E SE L’AMMINISTRATORE OPERA ATTRAVERSO UNA SOCIETÀ?

La questione diventa ancora più delicata quando l’attività non viene esercitata personalmente ma attraverso una società. In questi casi bisogna verificare esattamente chi sia l’assicurato: la società, il legale rappresentante, gli amministratori, i soci operativi, i dipendenti, i collaboratori?

Non bisogna dare per scontato che assicurare la società equivalga automaticamente ad assicurare qualsiasi persona che opera al suo interno per qualunque attività. La risposta deve trovarsi nelle condizioni di polizza.

IL VERO CONTROLLO DA FARE OGNI ANNO

La RC professionale non dovrebbe essere acquistata e dimenticata in un cassetto. Al rinnovo l’amministratore dovrebbe verificare se nell’ultimo anno siano cambiati: numero dei condomìni amministrati, fatturato, collaboratori, tipologia degli incarichi, volume dei lavori straordinari e, soprattutto, eventuali fatti o contestazioni che potrebbero trasformarsi in future richieste risarcitorie.

Anche la compilazione del questionario assicurativo merita grande attenzione. Una dichiarazione inesatta o incompleta relativa alle circostanze richieste dall’assicuratore può infatti diventare estremamente problematica proprio quando si verifica il sinistro.

Il caso pratico: una semplice dimenticanza da decine di migliaia di euro

Facciamo un esempio. Un amministratore omette un adempimento previsto nell’ambito della gestione di un condominio. L’errore emerge molti mesi dopo e il condominio sostiene di aver subito un danno economico di 80.000 euro. L’amministratore denuncia il sinistro alla propria compagnia.

A quel punto non sarà sufficiente dimostrare di avere una RC professionale. Bisognerà verificare almeno: quando è stato commesso l’errore, quando l’amministratore ne ha avuto conoscenza, quando è arrivata la richiesta risarcitoria, quale polizza era operativa, quale retroattività prevedeva, se quella specifica attività era assicurata, quale franchigia o scoperto fosse applicabile e se fossero presenti esclusioni pertinenti. È in quel momento che si comprende la differenza tra avere una polizza ed essere realmente assicurati.

La polizza migliore non è necessariamente quella con il massimale più alto. Un massimale importante è certamente un elemento positivo, ma non dovrebbe diventare l’unico parametro di confronto.Per un amministratore professionista contano almeno altrettanto:oggetto della copertura, definizione dell’attività assicurata, retroattività, eventuale ultrattività, franchigie, scoperti, esclusioni, gestione delle circostanze note, copertura dei collaboratori, spese legali, continuità assicurativa e procedure da seguire in caso di sinistro.

La polizza RC dell’amministratore dovrebbe quindi essere considerata per ciò che realmente è: uno strumento di protezione del patrimonio professionale e personale di chi ogni giorno assume decisioni per conto di altri. Risparmiare sul premio può essere legittimo. Risparmiare sulla comprensione delle condizioni contrattuali, molto meno.

PER APPROFONDIRE
Assicurazione condominiale, attenzione quando si cambia compagnia