Rumore e acustica incidono sul valore immobiliare

Il vicino che fa rumore quando cammina o sposta una sedia è spesso colpa dell’acustica dell’edificio. Quali sono le norme e come si misura l’acustica

Chi vive in un edificio condominiale sa che il rumore e l’acustica incidono molto sul comfort abitativo di un immobile: il vicino che trascina le sedie, i passi provenienti dall’appartamento superiore, lo scarico del bagno che si sente chiaramente nella camera da letto, l’ascensore che entra in funzione durante la notte o il ronzio continuo dell’autoclave. Questi episodi vengono spesso considerati inevitabili inconvenienti della vita in comune che però incidono anche sul valore di una casa. In realtà, nella maggior parte dei casi, non dipendono dai comportamenti delle persone, ma dalle caratteristiche costruttive dell’edificio.

Un fabbricato progettato e realizzato con adeguate prestazioni acustiche è in grado di limitare in modo significativo la trasmissione dei rumori tra gli ambienti, migliorando il comfort abitativo e riducendo le occasioni di conflitto tra vicini. Negli ultimi anni il comfort acustico è diventato uno degli elementi che contribuiscono maggiormente alla qualità percepita, e quindi al valore, di un’abitazione, al pari dell’efficienza energetica, della qualità dell’aria interna e del benessere termoigrometrico.

RUMORE, COLPA DEL VICINO O DELL’EDIFICIO?

È importante distinguere tra il rumore prodotto dalle persone e la capacità dell’edificio di attenuarlo. Camminare, parlare, utilizzare gli elettrodomestici o azionare lo scarico del bagno sono attività normali della vita quotidiana. Se questi suoni vengono percepiti in maniera eccessiva dagli appartamenti confinanti, il problema non è necessariamente il comportamento degli occupanti, ma la scarsa capacità delle strutture di isolarli.

In altre parole, un edificio acusticamente efficiente permette una normale convivenza senza trasformare ogni attività domestica in rumore o in una fonte di disturbo. Per questo motivo la qualità acustica rappresenta una caratteristica intrinseca dell’immobile e non un semplice elemento legato all’utilizzo che ne fanno gli abitanti.

PERCHÉ IL COMFORT ACUSTICO È SEMPRE PIÙ IMPORTANTE

Le abitazioni moderne non sono più utilizzate esclusivamente per il riposo. Sempre più persone lavorano in smart working, seguono corsi online, trascorrono molte ore all’interno della propria casa e cercano ambienti tranquilli nei quali concentrarsi o rilassarsi. Di conseguenza, anche la sensibilità verso il rumore è aumentata.

Una buona qualità acustica contribuisce a migliorare la qualità della vita, a favorire il riposo, ad aumentare la concentrazione durante il lavoro, a ridurre lo stress, a diminuire i conflitti condominiali, e a valorizzare economicamente l’immobile. Non si tratta quindi soltanto di una questione di comfort, ma di un vero e proprio requisito di qualità dell’abitare.

RUMORE E QUADRO NORMATIVO

Dal punto di vista normativo, il riferimento principale è rappresentato dal Dpcm 5 dicembre 1997, che stabilisce i requisiti acustici passivi degli edifici.

Il decreto individua i livelli minimi che devono essere garantiti per alcuni aspetti fondamentali, tra cui:

1. l’isolamento ai rumori provenienti dagli appartamenti adiacenti;

2. l’isolamento della facciata rispetto ai rumori esterni;
3. il rumore da calpestio;
4. la rumorosità degli impianti tecnologici.

L’obiettivo del legislatore era quello di assicurare uno standard minimo di comfort acustico nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni soggette ai requisiti previsti dalla normativa. Tuttavia, il semplice rispetto dei valori minimi non consente di distinguere tra edifici con prestazioni appena sufficienti e edifici caratterizzati da un elevato livello di comfort.

NON TUTTI GLI EDIFICI “A NORMA” SONO UGUALI

È questo uno degli aspetti meno conosciuti. Due edifici possono rispettare entrambi i limiti fissati dalla normativa e offrire, nella pratica, esperienze abitative molto differenti. Le differenze dipendono da numerosi fattori, dalla qualità delle pareti divisorie, dai solai, dai ponti acustici, dalla tipologia degli infissi, dalla modalità di posa dei materiali, dagli impianti tecnologici e dall’accuratezza esecutiva del cantiere. La progettazione acustica non riguarda infatti soltanto i materiali impiegati, ma soprattutto il modo in cui ogni elemento costruttivo viene integrato nell’edificio.

LA QUALITÀ ACUSTICA SI PUÒ MISURARE

Così come oggi siamo abituati a valutare un immobile attraverso la sua classe energetica, anche la qualità acustica può essere misurata mediante prove strumentali eseguite direttamente sull’edificio. Le misurazioni consentono di determinare quanto efficacemente l’immobile protegga gli occupanti dai rumori provenienti dagli appartamenti confinanti, dall’esterno e dagli impianti tecnologici. I risultati vengono confrontati con specifici criteri di classificazione che permettono di attribuire una vera e propria classe prestazionale.

Non si tratta quindi di una valutazione soggettiva, ma di un’analisi tecnica basata su procedure standardizzate e ripetibili.

VERSO UNA NUOVA CULTURA DELLA QUALITÀ ACUSTICA IN EDILIZIA

Negli ultimi anni il settore delle costruzioni ha mostrato una crescente attenzione agli aspetti legati al benessere degli occupanti. L’efficienza energetica ha rappresentato il primo grande cambiamento culturale, seguito dall’attenzione alla qualità dell’aria interna, alla sostenibilità dei materiali e al comfort ambientale.

In questo contesto anche la qualità acustica sta assumendo un ruolo sempre più importante. Acquistare un’abitazione non significa infatti valutare soltanto la posizione, la superficie o i consumi energetici, ma anche la capacità dell’edificio di garantire tranquillità e privacy. Per molti acquirenti rappresenta ormai un elemento determinante nella scelta di un immobile.

Se il DPCM 5 dicembre 1997 definisce i requisiti minimi che un edificio dovrebbe rispettare, come è possibile stabilire se un immobile offre un comfort acustico elevato oppure appena sufficiente?

La risposta è nella norma UNI 11367, che introduce un sistema di classificazione della qualità acustica degli edifici basato su misure oggettive e consente di attribuire una vera e propria classe prestazionale.

Nel prossimo articolo analizzeremo proprio questo sistema di classificazione, comprendendo come vengono effettuate le misure, quali parametri vengono valutati e perché la classe acustica rappresenta uno strumento sempre più utile per proprietari, tecnici e acquirenti.

PER APPROFONDIRE
I disturbi da rumore dell’impianto di riscaldamento

Antonio Restaino Architetto, tecnico competente in acustica

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