Polizza Car e decennale postuma, cosa sono e come tutelano i lavori in condominio

Un incendio in un cantiere può creare danni molto più grandi di quelli fatti dalle fiamme. La polizza Car e la decennale postuma sono strumenti preventivi che tutelano i condòmini

Nel gennaio 2017 un violento incendio distrusse la copertura di un fabbricato in costruzione a Bellano, in provincia di Lecco. Le cronache dell’epoca raccontarono il vasto intervento dei Vigili del Fuoco e le prime ipotesi sulle cause del rogo, probabilmente riconducibili alle lavorazioni in corso sulla copertura. Come accade spesso, però, dopo pochi giorni i riflettori si spensero.

Dal punto di vista assicurativo e gestionale, invece, quella vicenda rappresenta ancora oggi un esempio estremamente istruttivo per amministratori di condominio, imprese e committenti. Il danno provocato da un incendio durante un cantiere, infatti, raramente coincide con il solo valore economico del tetto andato distrutto. Molto spesso il vero problema inizia proprio dopo lo spegnimento delle fiamme.

QUANDO IL DANNO NON È SOLTANTO QUELLO MATERIALE

Un incendio in un cantiere può provocare conseguenze molto più estese rispetto ai lavori da rifare. Le attività vengono sospese. Le imprese interrompono gli interventi. I costi aumentano. I tempi di consegna si allungano. Possono nascere contestazioni tra impresa esecutrice, direttore dei lavori, subappaltatori e committente per individuare le responsabilità dell’accaduto.

Nei casi più complessi il cantiere rischia addirittura di non ripartire per mesi o, nelle situazioni più gravi, di rimanere bloccato per anni. Per un condominio questo significa ritardare il completamento di opere essenziali, continuare a convivere con ponteggi, sostenere ulteriori spese tecniche e, non di rado, affrontare un contenzioso giudiziario.

LA POLIZZA CAR: LA PRIMA TUTELA PER IL CANTIERE

È proprio in situazioni come queste che assume particolare importanza la polizza Contractor’s All Risks (CAR). Si tratta della copertura assicurativa specificamente studiata per proteggere le opere durante la loro realizzazione. Fino al momento della consegna definitiva, infatti, l’edificio rappresenta un patrimonio estremamente vulnerabile. Un incendio, un crollo, un errore di esecuzione, un evento atmosferico eccezionale, un atto vandalico. Qualunque evento accidentale può compromettere mesi di lavoro e centinaia di migliaia di euro di opere già eseguite.

La funzione principale della polizza CAR non consiste soltanto nel risarcimento economico dei danni. Il suo vero valore è consentire la rapida ripresa del cantiere, evitando che il blocco dei lavori si trasformi in una crisi economica e organizzativa per il condominio.

Quando il rischio è correttamente assicurato, infatti, l’attenzione può concentrarsi immediatamente sulla ricostruzione dell’opera, mentre l’accertamento delle eventuali responsabilità seguirà il proprio percorso senza paralizzare l’intervento.

IL CONTROLLO TECNICO INDIPENDENTE

Esiste poi un secondo aspetto della polizza CAR che merita maggiore attenzione. Per le coperture di qualità le compagnie assicurative richiedono frequentemente un controllo tecnico indipendente dell’opera. Non si tratta di una semplice visita in cantiere. I tecnici incaricati seguono l’avanzamento delle lavorazioni, verificano le modalità costruttive adottate, raccolgono documentazione fotografica e redigono relazioni tecniche periodiche.

Questa attività produce un beneficio che va ben oltre quello assicurativo. Il committente dispone infatti di una documentazione oggettiva sull’effettiva esecuzione dei lavori. Nel caso dei condomìni, ciò significa maggiore trasparenza verso tutti i condomini. L’amministratore può dimostrare di avere richiesto verifiche indipendenti. L’impresa documenta il corretto svolgimento delle lavorazioni. I proprietari comprendono con maggiore chiarezza come vengono impiegate le risorse economiche deliberate dall’assemblea.

LA DECENNALE POSTUMA

Una volta conclusi i lavori termina la funzione della polizza CAR, ma la tutela assicurativa non dovrebbe fermarsi. A questo punto diventa fondamentale la polizza “decennale postuma”, prevista soprattutto per proteggere il committente dai danni materiali e diretti derivanti da gravi difetti costruttivi che dovessero manifestarsi dopo la consegna dell’opera, nei limiti e alle condizioni previste dal contratto assicurativo.

La sua funzione si collega anche alla responsabilità dell’appaltatore disciplinata dall’articolo 1669 del codice civile, che tutela il committente in presenza di gravi difetti o rovina dell’opera. Le due coperture svolgono quindi ruoli differenti ma perfettamente complementari. La polizza CAR protegge il cantiere durante la realizzazione. La decennale postuma tutela invece il fabbricato una volta completato.

L’AMMINISTRATORE DEVE CAMBIARE PROSPETTIVA

Quando un condominio affronta interventi di manutenzione straordinaria di particolare importanza come il rifacimento della copertura, come consolidamenti strutturali, come efficientamento energetico, oppure come il cappotto termico o recupero delle facciate, la domanda che l’assemblea dovrebbe porsi non è soltanto quanto costi stipulare una polizza assicurativa. La vera domanda è un’altra.

Che cosa accadrebbe al nostro cantiere se domani si verificasse un incendio, un crollo o un altro evento che rendesse inutilizzabili le opere già eseguite? È proprio da questa riflessione che nasce una corretta gestione del rischio.

Un esempio pratico

Si immagini un condominio che abbia deliberato lavori di riqualificazione energetica del valore di 1,5 milioni di euro. Dopo quattro mesi di cantiere un incendio distrugge completamente il cappotto già installato e parte della copertura.Senza una polizza CAR il condominio potrebbe trovarsi a dover anticipare nuove somme per rifare i lavori, mentre si discutono le responsabilità tra impresa, direttore dei lavori e subappaltatori.

Con una copertura assicurativa adeguata, invece, il danno materiale può essere gestito secondo le condizioni previste dalla polizza, consentendo una più rapida ripresa delle lavorazioni e limitando le conseguenze economiche e organizzative per il condominio.

LA PREVENZIONE RESTA LA MIGLIORE ASSICURAZIONE

Il caso di Bellano ricorda come un incendio non rappresenti soltanto un evento spettacolare destinato alle cronache locali, ma possa trasformarsi in un problema capace di compromettere l’intera realizzazione di un’opera.

Per questo motivo, la scelta di una polizza CAR e di una successiva decennale postuma non dovrebbe essere considerata un semplice costo accessorio del cantiere, bensì uno strumento di gestione del rischio e di tutela patrimoniale del condominio. Perché il giorno in cui un tetto prende fuoco non è il momento giusto per iniziare a discutere di assicurazioni.

Quel momento arriva molto prima, quando il progetto è ancora sulla carta, il cantiere deve aprire e l’amministratore ha il compito di proteggere, insieme ai lavori, anche il patrimonio economico dei condomini.

PER APPROFONDIRE
Normativa antincendio, a chi spettano le spese per la sicurezza delle autorimesse

Gabrio Bacchini Scrittore e assicuratore

[email protected]