Normativa antincendio, a chi spettano le spese per la sicurezza delle autorimesse

Secondo la giurisprudenza le spese per l’adeguamento antincendio dei locali autorimessa devono essere sostenute dai soli proprietari dei box

Il condominio è soggetto ad un’ampia normativa in materia antincendio; tale normativa riguarda – a mero titolo esemplificativo – l’edificio, le autorimesse, la centrale termica, gli ascensori che vincolano l’ente al rispetto di severe norme. In via generale, le spese relative alle parti comuni dell’edificio devono seguire la tripartizione stabilita nei tre commi dell’art. 1123 c.c.: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

Quindi l’art. 1123 c.c. stabilisce il criterio di ripartizione per le spese relative alle parti comuni dell’edificio fondandolo su tre principi:

• quello riguardante le spese sulle cose comuni che siano destinate a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condòmini (primo comma);
• quello relativo alle spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa con spese ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (secondo comma);
• quello relativo alla esclusione dal pagamento per chi non ne trae utilità “qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato” (terzo comma).

La Corte di Cassazione, in ossequio a tale norma, ha più volte statuito che la partecipazione all’onere economico di una spesa condominiale è determinata dalla utilità funzionale e strutturale del bene: da una parte – per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire indistintamente tutti i condomini – il valore della quota stabilito dal primo comma, e dall’altra, per quanto riguarda le cose comuni destinate a servire i condòmini in misura diversa, il parametro proporzionale dell’uso che ciascuno può farne, in forza del secondo e terzo comma dell’art. 1123 c.c..

Interpretando le richiamate disposizioni dell’articolo 1123 c.c., la giurisprudenza ha concordemente affermato che “i presupposti per l’attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma di una sola parte”.

Quindi, in base alle norme del codice civile e alle sentenze della Corte di Cassazione, l’obbligo di contribuire alle spese si fonda sull’utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva possa derivare dalla cosa comune, con la conseguenza che, ove la cosa comune non possa servire ad uno o più condòmini, non sussiste il loro obbligo a contribuire alle spese relative.

Per quanto riguarda lo specifico caso delle spese necessarie per adeguare alla normativa vigente il sistema antincendio del locale autorimessa, è ancora oggi insuperata, la pronuncia della suprema corte del22 maggio 1995, n. 7077  “il fatto che le porte tagliafuoco e l’impianto di ventilazione dei box che siano stati installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono le autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni condomini – parte ritenuta comune dal regolamento condominiale – consenta di affermare che le spese relative alle opere poste in essere sono attinenti alla cosa comune, non comporta, però, che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini, dal momento che l’uso della parte di seminterrato in oggetto non e` destinata a tutti, ma solo ai proprietari delle autorimesse“.

Pertanto, secondo l’orientamento ormai dominante, la giurisprudenza ha chiarito che le spese per l’adeguamento dei locali autorimessa alla normativa antincendio devono essere sostenute dai soli proprietari dei box (Cass. 17/03/2022, n. 8725, Cass. 08/06/2021 n. 24166, Cass. 22/06/1995 n. 7077), ritenendo che dai lavori di adeguamento dell’autorimessa traggano specifica e diretta utilità i proprietari delle autorimesse, i quali accedendo ordinariamente ai propri locali esposti al pericolo d’incendio devono, conseguenzialmente, essere tenuti al pagamentodel relativo adeguamento normativo.

Dunque, il codice civile e la Corte di Cassazione sono molto chiari: la spesa per i lavori di adeguamento della zona autorimessa alle norme antincendio, compresa la pratica amministrativa SCIA, gravano esclusivamente su coloro che hanno unità immobiliari all’interno di tale zona, ovvero sui proprietari di box siti nell’autorimessa. E di conseguenza ne sono esclusi coloro che, pur essendo proprietari di unità immobiliari nel condominio, non sono proprietari di box.

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Ferdinando della Corte Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, specializzato in diritto immobiliare e condominiale.

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