Muro pericolante in condominio: l’amministratore ha l’obbligo di agire pena il rimborso. La sentenza

La Cassazione chiarisce i doveri del condominio sulle parti comuni e tutela chi anticipa le spese per eliminare una situazione di pericolo su un muro pericolante

L’inerzia del condominio davanti a una situazione di pericolo può costare molto cara. Se una parte comune, come un muro pericolante, rischia di crollare e l’amministratore o l’assemblea non intervengono tempestivamente, il condomino che per evitare danni a persone o cose, provvede direttamente a eseguire i lavori necessari non perde il diritto di ottenere il rimborso delle somme sostenute.

È questo il principio di maggiore interesse che emerge dalla recentissima sentenza n. 21411 del 23 giugno 2026 della seconda sezione civile della Corte di Cassazione, destinata ad avere importanti ricadute pratiche nella gestione quotidiana dei condomini italiani.

IL CASO DEL MURO PERICOLANTE

La controversia nasce ad Agrigento. Due proprietari di appartamenti lamentavano il grave stato di degrado di un muro di cinta e di contenimento posto lungo una stradella condominiale riservata al loro uso esclusivo. Secondo i condomini il muro presentava un concreto rischio di crollo e necessitava di urgenti lavori di consolidamento. Poiché il condominio continuava a non intervenire, i proprietari citarono in giudizio il condominio chiedendo che fosse accertata la natura condominiale del muro e che il condominio fosse condannato ad eseguire i lavori necessari di riparazione.

Nel corso del giudizio, tuttavia, il pericolo aumentò al punto che gli stessi proprietari decisero di anticipare di tasca propria le opere indispensabili per mettere in sicurezza il manufatto. La questione non riguardava soltanto chi dovesse sostenere economicamente gli interventi. Occorreva stabilire, innanzitutto, se quel muro appartenesse realmente al condominio oppure ai proprietari delle unità immobiliari prospicienti.

Il condominio sosteneva, infatti, che quella porzione del muro servisse esclusivamente la stradella riservata all’uso dei due condomini e che, proprio per tale ragione, non potesse essere considerata bene comune. La Corte di Appello di Palermo aveva invece ritenuto il muro parte comune dell’edificio. Il condominio ha quindi proposto ricorso per Cassazione. La suprema corte conferma integralmente la decisione della corte territoriale. Secondo i giudici di legittimità, il muro svolge contemporaneamente una duplice funzione:

• Delimita l’intero complesso condominiale;
• Svolge una funzione di contenimento e protezione dell’edificio.

Queste caratteristiche lo fanno rientrare tra le parti comuni indicate dall’art. 1117 del c.c.. La circostanza che la stradella retrostante fosse destinata all’uso esclusivo di alcuni condomini non modifica la natura del muro. L’uso esclusivo di una parte comune, infatti, non comporta automaticamente il trasferimento della proprietà esclusiva del bene, né delle opere che ne garantiscono la stabilità e la sicurezza.

LA NOVITÀ DELLA SENTENZA

L’aspetto più interessante della decisione riguarda però le conseguenze dell’inerzia del condominio. Durante il processo il muro era stato già consolidato dai proprietari. Il condominio sosteneva che la causa fosse ormai priva di interesse e che dovesse essere dichiarata cessata. La Cassazione respinge questa tesi. Il fatto che il condomino abbia anticipato i lavori per evitare il crollo non elimina infatti il diritto ad ottenere il rimborso delle spese sostenute.

Anzi, proprio perché il condominio è rimasto inerte davanti ad una situazione di pericolo, il giudice può condannarlo a corrispondere il valore economico delle opere eseguite. La sentenza contiene un messaggio chiaro anche per gli amministratori di condominio. Quando una parte comune presenta condizioni di degrado tali da mettere in pericolo la sicurezza dell’edificio o delle persone, non è prudente attendere mesi prima di convocare assemblee o discutere preventivi.

L’amministratore nell’ambito dei poteri attribuiti dagli art. 1130 e 1131 del c.c., è chiamato a compiere tutti gli atti conservativi necessari per tutelare le parti comuni e può rappresentare il condominio nelle controversie aventi tali finalità. La Corte ribadisce, inoltre, che in controversie di questo tipo l’amministratore è legittimato a stare in giudizio senza che sia necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea, trattandosi di azioni dirette alla conservazione delle parti comuni.

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Battista Praino Amministratore

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