Muro di cinta e muro di contenimento, come si dividono le spese fra vicini

Il muro di cinta è argomento di liti fra vicini. Normalmente le spese si dovrebbero dividere in parti uguali. Ecco i casi concreti e cosa dice la legge

Capita spesso che due condomìni confinanti abbiano livelli di quota differenti, tanto che la separazione tra i fondi avviene tramite un muro di contenimento — cioè, un manufatto avente la funzione di sostenere e trattenere il terreno a monte, evitando smottamenti o cedimenti verso valle.
Sopra tale muro viene spesso installata una recinzione o ringhiera metallica, destinata a delimitare le proprietà e garantire sicurezza.

Ma a chi appartiene questa recinzione? E chi deve sostenerne la manutenzione o l’eventuale sostituzione?
Le risposte dipendono da alcuni elementi giuridici precisi che è opportuno chiarire.

Il quadro normativo di riferimento

Gli articoli principali del codice civile, che riguardano il muro di cinta sono l’art. 878, l’art. 886 e l’art. 887: che lo definiscono e indicano i criteri di ripartizione delle spese. Il muro di cinta si presume comune se è posto sul confine, salvo titolo contrario, i proprietari confinanti devono contribuire in parti uguali alle spese di manutenzione o ricostruzione.

Il muro di contenimento (o di sostegno) di due fondi a dislivello è generalmente considerato di proprietà esclusiva del fondo superiore che è tenuto a sopportare le spese di costruzione e mantenimento dalle fondamenta all’altezza del dislivello.Tutto ciò quando il dislivello è di origine naturale e non provocata dal fondo inferiore.

In quest’ultimo caso, se è necessario realizzare un muro di contenimento a seguito di smottamenti effettuati dal fondo inferiore i costi di costruzione e manutenzione ricadono su di esso. In aiuto vengono anche alcune recenti sentenze di Cassazione: la n. 8522 del 29 aprile 2016, la n. 10606 del 16 aprile 2019 e la n. 25512 del 31 agosto 2023

Differenza fondamentale: muro di cinta vs. muro di contenimento

È essenziale distinguere tra:

• Muro di cinta: ha la sola funzione di dividere due proprietà sullo stesso piano. È una struttura di delimitazione.
• Muro di contenimento: serve a reggere le spinte del terreno e prevenire smottamenti. Ha una funzione statica e di sicurezza, non solo di separazione.

La recinzione sopra il muro: proprietà e spese

Se sopra il muro di contenimento viene posta una recinzione (ad esempio una rete metallica o una ringhiera), la spesa sarà a carico di entrambi i fondi nella misura del 50%

Esempio pratico

Immaginiamo due condomìni confinanti:

• Condominio “A” situato a livello più alto,
• Condominio “B” posto più in basso.

Tra i due vi è un muro di cemento armato alto 2 metri, che sostiene il giardino del condominio “A”. Sopra di esso è stata installata una rete metallica alta 1,50 m per impedire la caduta accidentale di persone.

• Il muro di contenimento è di proprietà esclusiva del condominio “A”, che deve provvedere alle spese di manutenzione strutturale.
• La rete metallica appartiene al condominio “A” e al condominio “B” che dovranno provvedere alle spese di manutenzione al 50%

Aspetti edilizi e di sicurezza

È bene ricordare che, se la recinzione si trova su un muro di contenimento, l’intervento edilizio richiede titolo abilitativo (in genere una CILA o SCIA, a seconda dell’entità dei lavori).
Inoltre, deve rispettare le norme di sicurezza (D.Lgs. 81/2008) e le prescrizioni del Regolamento edilizio comunale, che possono imporre un’altezza minima o caratteristiche specifiche della barriera protettiva.

In sintesi:

• Il muro di contenimento è di proprietà esclusiva del fondo superiore fino all’altezza del dislivello.
• La recinzione su tale muro, a partire dalla fine del dislivello, è a carico di entrambi i fondi (nel nostro caso condomini) per la restante altezza.
• Le spese di manutenzione sono quindi a carico del proprietario del muro dalle fondamenta all’altezza del suolo, a meno che non venga provata una diversa pattuizione scritta tra le parti.

Una semplice rete metallica può diventare motivo di contenzioso tra condomìni confinanti. Conoscere la differenza tra muro di cinta e muro di contenimento è essenziale non solo per evitare discussioni, ma anche per garantire la sicurezza e la corretta gestione delle proprietà comuni.

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Di Giovanni Condo, responsabile amministrativo Condominio Zero Pensieri
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