Riscaldamento centralizzato, dal 2027 telelettura e informazione sui consumi, cambia anche il ruolo dell’amministratore

Per quanto riguarda il riscaldamento la scadenza del 1° gennaio 2027 porta nei condomìni la lettura da remoto dei consumi. Ma la vera novità è un modello di gestione più trasparente, nel quale il condomino diventa sempre più consapevole di quanto consuma.

Riscaldamento centralizzato, come son cambiate le norme su consumi e telelettura

Il condominio sta cambiando. E lo sta facendo non soltanto attraverso nuove regole edilizie, energetiche o fiscali, ma anche mediante una progressiva digitalizzazione della sua gestione. Una delle prossime scadenze da tenere ben presente riguarda gli impianti centralizzati di riscaldamento, raffrescamento e produzione di acqua calda sanitaria.

Entro il 1° gennaio 2027, infatti, i sistemi interessati dalla disciplina sulla contabilizzazione dei consumi dovranno essere dotati di dispositivi che ne consentano la lettura da remoto. Non si tratta di una novità normativa dell’ultima ora. Il percorso nasce dal D.Lgs. 102/2014 sull’efficienza energetica, successivamente modificato dal D.Lgs. 73/2020, emanato in attuazione della normativa europea in materia di efficienza energetica.

La scadenza del 2027 rappresenta, dunque, l’approdo di un processo avviato da diversi anni

Riscaldamento: cosa cambia concretamente nei condomìni

La disposizione interessa i condomìni e gli edifici polifunzionali serviti da sistemi comuni di riscaldamento o raffrescamento oppure da reti di teleriscaldamento o teleraffrescamento, nei quali sia prevista la contabilizzazione individuale dei consumi. Il principio è semplice: il consumo deve poter essere rilevato senza la necessità di accedere fisicamente all’abitazione o al dispositivo di misurazione. La telelettura consente infatti di acquisire a distanza i dati registrati dai dispositivi, rendendo la rilevazione più semplice, frequente e, soprattutto, verificabile.

Il legislatore ha stabilito che entro il 1° gennaio 2027 i sistemi interessati siano dotati di dispositivi che permettano tale lettura da remoto. È importante, tuttavia, evitare generalizzazioni: la disposizione non significa che dal 2027 qualsiasi contatore presente in qualunque condominio debba necessariamente essere sostituito.
Occorrerà verificare, edificio per edificio, la tipologia dell’impianto, i dispositivi installati e la loro conformità alla disciplina vigente.

Ed è proprio questa, a mio avviso, la prima attività che gli amministratori dovrebbero iniziare a svolgere senza attendere gli ultimi mesi prima della scadenza.

Non solo telelettura: il condomino deve conoscere i propri consumi

L’aspetto forse più interessante della normativa non riguarda, però, esclusivamente la tecnologia utilizzata per effettuare le letture. La vera trasformazione è culturale.

Il sistema delineato dal legislatore tende infatti a mettere l’utente nella condizione di conoscere con maggiore frequenza e precisione i propri consumi energetici.
Quando sono installati dispositivi leggibili da remoto, la disciplina prevede una comunicazione periodica delle informazioni relative alla fatturazione o al consumo secondo le frequenze stabilite dalla normativa.

Durante il periodo di funzionamento degli impianti, l’informazione può arrivare ad avere cadenza almeno mensile. Non dobbiamo sottovalutare questo aspetto.
Per molti anni il condomino ha conosciuto il costo del proprio riscaldamento sostanzialmente al momento della rendicontazione della gestione. Il nuovo modello tende invece a trasformare un dato storico – quanto ho speso – in un’informazione gestionale – quanto sto consumando. E la differenza è sostanziale.

Conoscere tempestivamente i consumi permette infatti all’utente di modificare le proprie abitudini prima della conclusione della stagione termica, individuando eventuali anomalie o semplicemente adottando comportamenti più efficienti.

Più trasparenza può significare anche meno conflittualità

Chi amministra condomìni conosce bene una delle domande più frequenti al momento dell’approvazione dei bilanci: «Perché ho pagato così tanto di riscaldamento?». Da quella domanda nascono spesso richieste di chiarimento, contestazioni sui conteggi, verifiche dei ripartitori e, nei casi più complessi, veri e propri contenziosi.

Una disponibilità più frequente dei dati potrebbe contribuire anche a cambiare questo rapporto. Il condomino che può conoscere periodicamente il proprio consumo non riceve più soltanto, a distanza di mesi, un importo da pagare: dispone di uno strumento attraverso il quale comprendere progressivamente come quell’importo si sta formando. È un passaggio importante perché trasparenza e consapevolezza sono, anche nel condominio, due dei principali strumenti di prevenzione del conflitto.

Il ruolo dell’amministratore

La normativa richiama espressamente anche i responsabili della fatturazione dei consumi, tra i quali possono rientrare gli amministratori di condominio o gli altri soggetti individuati dagli utenti. Le informazioni devono essere affidabili, precise e basate, nei casi previsti, sul consumo effettivo o sulle letture dei contabilizzatori.
Deve inoltre essere garantita agli utenti la possibilità di accedere in maniera agevole alle informazioni relative ai propri consumi, unitamente alle garanzie riguardanti sicurezza informatica, riservatezza e protezione dei dati.

Per l’amministratore questo significa assumere sempre più una funzione di coordinamento tra condominio, manutentore dell’impianto, società incaricata della contabilizzazione e singoli utenti. Non credo, pertanto, che la scadenza del 2027 debba essere affrontata semplicemente convocando un’assemblea per sostituire alcuni apparecchi. Occorre innanzitutto conoscere lo stato dell’impianto.

L’amministratore dovrebbe richiedere per tempo al manutentore e alla società che gestisce la contabilizzazione una verifica dei dispositivi esistenti, accertando se siano già predisposti per la lettura da remoto e, in caso contrario, quali interventi siano necessari. Solo successivamente sarà possibile sottoporre all’assemblea un quadro tecnico ed economico chiaro.

Evitare la corsa all’adeguamento dell’ultimo momento

Il 1° gennaio 2027 è ormai prossimo. Nei condomìni nei quali i dispositivi installati non risultassero conformi, attendere gli ultimi giorni potrebbe significare concentrare richieste di intervento, preventivi e sostituzioni nello stesso periodo nel quale migliaia di altri edifici si troveranno nella medesima situazione.
Per questo motivo ritengo opportuno che già nei prossimi mesi gli amministratori inseriscano la questione tra le verifiche ordinarie degli impianti centralizzati.
Non necessariamente per deliberare immediatamente una spesa, ma almeno per rispondere a tre domande:

– i dispositivi attualmente installati sono teleleggibili?
– il sistema consente di fornire agli utenti le informazioni richieste dalla normativa?
– se occorre un adeguamento, quali sono i costi e i tempi necessari?

Avere queste risposte significa arrivare alla scadenza con una programmazione, anziché con un’emergenza.

Dal condominio che ripartisce le spese al condominio che gestisce i consumi

A mio parere, è proprio questo l’aspetto più interessante della riforma. Il legislatore sta progressivamente spostando l’attenzione dalla semplice ripartizione della spesa energetica alla gestione consapevole del consumo energetico. Sono due concetti profondamente diversi.

Nel primo modello l’amministratore riceve un costo, lo ripartisce e lo porta all’approvazione dell’assemblea. Nel secondo modello il dato energetico viene rilevato, reso disponibile, monitorato e comunicato durante il periodo di utilizzo dell’impianto. La tecnologia, in questo senso, non deve essere considerata un ulteriore adempimento burocratico. Se utilizzata correttamente può diventare uno strumento attraverso il quale ottenere maggiore trasparenza, consumi più consapevoli e una gestione condominiale più moderna.

Il 1° gennaio 2027, pertanto, non dovrebbe essere considerato semplicemente come la data entro la quale sostituire o adeguare alcuni dispositivi. Può rappresentare qualcosa di più: il passaggio da un condominio che comunica quanto si è consumato a un condominio che consente di comprendere quanto si sta consumando.
Ed è una differenza che, nella gestione quotidiana dei nostri edifici, può essere molto più importante di quanto possa sembrare.