Emergenze e condominio: il modello Campi Flegrei e il nuovo ruolo dell’amministratore

Il bradisismo sta mostrando come, quando un’emergenza coinvolge un territorio densamente abitato, il condominio diventi uno dei primi luoghi nei quali la crisi viene vissuta e affrontata. E l’amministratore assume una funzione sempre più importante di raccordo tra comunità, tecnici e Istituzioni.

Il fenomeno bradisismico che interessa i Campi Flegrei sta ponendo le Istituzioni, i cittadini e i professionisti davanti a problematiche di straordinaria complessità.

Ma ciò che stiamo vivendo sta facendo emergere anche una questione sulla quale il mondo condominiale dovrebbe avviare una riflessione più ampia: quale ruolo assume l’amministratore di condominio quando un’emergenza territoriale coinvolge direttamente gli edifici, le persone che li abitano e, quindi, intere comunità?
L’esperienza dei Campi Flegrei offre una risposta molto concreta.

Quando arriva una scossa significativa, il primo luogo nel quale la preoccupazione del cittadino si manifesta è spesso proprio il condominio.

L’amministratore riceve telefonate e segnalazioni, raccoglie informazioni sulle eventuali lesioni, interloquisce con i tecnici, informa i proprietari, segue le richieste di verifica e, nei casi più complessi, accompagna il condominio attraverso provvedimenti di sgombero, lavori di messa in sicurezza e procedure per il successivo rientro delle famiglie. È in quel momento che il condominio smette di apparire soltanto come una costruzione composta da proprietà private e parti comuni e mostra pienamente un’altra sua dimensione: il condominio è anche una comunità.

Una comunità di persone che condivide lo stesso edificio, gli stessi problemi di sicurezza e, nelle situazioni più difficili, la stessa preoccupazione per il proprio futuro.

Dall’edificio alla comunità, il ruolo dell’amministratore

L’emergenza nei Campi Flegrei ci sta ricordando che dietro ogni fabbricato esistono persone. Dietro un’ordinanza di sgombero non vi è soltanto un immobile dichiarato temporaneamente inagibile: vi sono famiglie che lasciano la propria casa, anziani che abbandonano luoghi nei quali hanno vissuto per decenni, bambini che vedono improvvisamente cambiare le proprie abitudini. Vi sono rapporti di vicinato, attività economiche, scuole, professionisti e reti familiari. Vi è, in altre parole, una comunità che deve continuare a funzionare anche quando il luogo fisico nel quale vive viene messo in discussione. Per questo la sicurezza del patrimonio edilizio non può essere considerata esclusivamente una questione tecnica.

È certamente necessario verificare strutture, vulnerabilità e condizioni degli immobili. Ma mettere in sicurezza gli edifici significa, contemporaneamente, proteggere la continuità delle comunità che quegli edifici abitano. Ed è proprio nel condominio che queste due dimensioni – quella tecnica dell’edificio e quella sociale della comunità – inevitabilmente si incontrano.

L’amministratore tra la norma e il cittadino

Esiste poi un secondo aspetto, meno immediatamente visibile ma altrettanto importante. Quando lo Stato, la Regione o gli Enti locali adottano nuove misure, emanano decreti, disciplinano contributi o introducono procedure straordinarie, quelle disposizioni devono successivamente trovare applicazione negli edifici. Ed è proprio in questa fase che l’amministratore assume una funzione particolarmente delicata.

È spesso l’amministratore a dover spiegare ai condomini cosa preveda una nuova disposizione, quali possibilità offra, quali adempimenti siano necessari e come debba essere organizzata la relativa procedura. È ancora l’amministratore a raccordare proprietari, assemblea condominiale, professionisti tecnici e Pubblica Amministrazione.

In altre parole, tra la norma scritta e la sua concreta applicazione negli edifici esiste uno spazio operativo nel quale l’amministratore rappresenta uno dei principali punti di riferimento per il cittadino. Ed è proprio questa posizione a consentirgli di avere il “polso” della situazione.

L’amministratore conosce le condizioni degli edifici, raccoglie le preoccupazioni delle famiglie, verifica quali misure vengano effettivamente utilizzate, quali procedure incontrino difficoltà e quali adempimenti rischino di rendere scarsamente utilizzabile uno strumento che, sulla carta, appariva efficace. Queste informazioni rappresentano un patrimonio di conoscenza che può essere utile anche alle Istituzioni.

Perché una norma non dovrebbe essere valutata soltanto per ciò che prevede, ma anche per ciò che concretamente riesce a produrre nella comunità alla quale è destinata.

Il condominio non è la somma degli appartamenti

L’esperienza dei Campi Flegrei ha evidenziato inoltre un principio fondamentale: quando si parla di sicurezza strutturale, l’edificio condominiale deve essere considerato nella propria unitarietà. Un fabbricato non può essere ridotto alla semplice sommatoria delle singole unità immobiliari. Strutture, facciate, coperture, fondazioni e numerosi altri elementi appartengono a un organismo edilizio unitario e richiedono, conseguentemente, procedure e progettazioni capaci di considerare l’edificio nel suo complesso.

È significativo che la più recente disciplina abbia riconosciuto, per gli interventi sulle parti comuni, il ruolo dell’amministratore nella presentazione della domanda previa deliberazione condominiale e la necessità di un progetto unitario dell’edificio. È un passaggio importante. Ma dovrebbe suggerire anche una riflessione ulteriore: chi sarà successivamente chiamato ad applicare le misure negli edifici può offrire un contributo utile anche prima, nella fase nella quale quelle procedure vengono pensate e costruite.

Ascoltare gli amministratori significa poter conoscere preventivamente le caratteristiche concrete degli edifici, le dinamiche assembleari, le difficoltà documentali e gli ostacoli che potrebbero presentarsi nell’attuazione delle disposizioni.

Prevenire prima di dover sgomberare

Il tema centrale resta quello della prevenzione. Nei Campi Flegrei non possiamo continuare a ragionare esclusivamente dopo ogni nuova scossa. Il bradisismo è un fenomeno persistente. Un fenomeno permanente necessita di una strategia permanente. Occorre progressivamente spostare il baricentro dalla riparazione del danno alla riduzione preventiva della vulnerabilità. Intervenire su un edificio prima che diventi inagibile significa tutelare le persone, evitare – per quanto possibile – lo sgombero delle famiglie e ridurre nel medio-lungo periodo anche il costo economico e sociale delle emergenze. Ma significa soprattutto proteggere una comunità prima che venga dispersa dall’emergenza.

Quando decine di famiglie vengono allontanate contemporaneamente da un edificio non si interrompe soltanto l’utilizzo di alcuni appartamenti. Si modifica un pezzo della vita di un quartiere. La prevenzione assume quindi anche un valore sociale: preservare gli edifici significa contribuire a preservare le comunità che li abitano.

Da qui nasce la proposta che il Comitato Amministratori di Condominio e Condomini Flegrei ha rappresentato alle Istituzioni: arrivare a una legge speciale nazionale per i Campi Flegrei, capace di superare la frammentazione degli interventi collegati ai singoli eventi e costruire un quadro stabile di prevenzione, sicurezza, procedure e risorse.

La sicurezza non finisce davanti al portone

C’è poi un’altra lezione che arriva dall’esperienza dei condomìni dei Campi Flegrei. Non sempre mettere in sicurezza il fabbricato è sufficiente. Vi sono edifici la cui sicurezza può essere condizionata da elementi esterni: costoni, terreni, cavità, sottosuolo, gallerie o altre infrastrutture. Può quindi accadere che il condominio realizzi gli interventi di propria competenza ma che le famiglie continuino a non poter rientrare nelle abitazioni a causa di condizioni di rischio sulle quali l’amministratore e gli stessi proprietari non dispongono di alcun potere di intervento.

Serve dunque una concezione integrata della sicurezza nella quale edificio, territorio e infrastrutture vengano valutati unitariamente quando concorrono alla medesima situazione di rischio. Perché la comunità non termina davanti al portone del condominio e la sicurezza non può terminare al confine catastale dell’edificio.

Gli amministratori come rete di prossimità

Da questa esperienza nasce infine una proposta che riteniamo possa andare oltre la stessa emergenza dei Campi Flegrei. Gli amministratori costituiscono una rete territoriale di prossimità già esistente Ogni amministratore entra quotidianamente in relazione con decine, centinaia e, in alcuni casi, migliaia di cittadini. Attraverso un numero relativamente limitato di professionisti è quindi possibile raggiungere rapidamente una parte molto ampia della popolazione residente nei condomìni, diffondere informazioni istituzionali uniformi e, contemporaneamente, raccogliere ciò che accade negli edifici.

Il flusso può funzionare nelle due direzioni. Dalle Istituzioni verso le comunità, per spiegare procedure, comportamenti, strumenti e misure. Dalle comunità verso le Istituzioni, per rappresentare criticità degli edifici, richieste di sopralluogo, difficoltà nell’applicazione delle norme e necessità emergenti. Nel mezzo vi sono i tecnici, chiamati alle verifiche e alla progettazione degli interventi, con i quali l’amministratore è naturalmente portato a coordinarsi. Si crea così un raccordo tra Istituzioni, amministratori, professionisti tecnici e cittadini che può rendere più veloce la circolazione delle informazioni e più efficace l’applicazione delle misure.

Non si tratta di attribuire agli amministratori competenze proprie della Protezione Civile, dei tecnici o delle Autorità scientifiche. Si tratta di riconoscere e organizzare una funzione di raccordo che, nei fatti, già esiste.

Dai Campi Flegrei una riflessione per tutto il Paese

Ciò che oggi accade nei Campi Flegrei può diventare un laboratorio dal quale ricavare indicazioni utili anche per altri territori. Terremoti, dissesto idrogeologico, alluvioni e altre emergenze hanno un elemento in comune: quando raggiungono aree densamente urbanizzate, entrano inevitabilmente nei condomìni e quindi nelle comunità. E quando entrano nei condomìni occorre qualcuno che raccordi il singolo cittadino con l’edificio nel suo complesso, l’assemblea con il tecnico, il tecnico con l’Amministrazione e le disposizioni pubbliche con la loro concreta applicazione. Questa funzione appartiene sempre più frequentemente all’amministratore di condominio. Per questo l’esperienza dei Campi Flegrei non dovrebbe essere considerata soltanto una vicenda locale.

Può rappresentare l’occasione per interrogarsi, a livello nazionale, su come integrare maggiormente la rete degli amministratori nei sistemi di prevenzione, informazione e gestione delle emergenze che coinvolgono il patrimonio edilizio e le comunità che lo abitano.

Il nostro Comitato ha scelto di mettere questa rete a disposizione delle Istituzioni. Non chiediamo di sostituirci a nessuno. Chiediamo che venga riconosciuto e utilizzato un patrimonio di relazioni, conoscenza e prossimità che è già presente sul territorio. Perché amministrare un condominio significa certamente amministrare un edificio, ma significa anche entrare ogni giorno in relazione con una comunità di persone. E nelle emergenze questa distinzione diventa ancora più evidente.

La sicurezza passa attraverso norme, risorse, prevenzione e competenze tecniche. Ma passa anche attraverso la capacità di far arrivare quelle norme e quelle risorse dal livello istituzionale fino alla porta di ogni casa e, contemporaneamente, di far arrivare alle Istituzioni ciò che accade dietro quelle porte.

È in questo spazio, tra l’edificio e la comunità, che l’amministratore può diventare uno degli strumenti di prossimità delle Istituzioni sul territorio.

PER APPROFONDIRE

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Sergio Lomasto Amministratore di beni immobili, Revisore dei conti condominiali, Docente e Formatore

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