Convocazione dell’assemblea di condominio, cosa cambia con le ultime sentenze

Il Tribunale di Paola è intervenuto in merito alla convocazione dell’assemblea di condominio tramite posta elettronica. Sul tema anche la Cassazione si è pronunciata negli ultimi anni

Torniamo ad occuparci delle conseguenze che si possono generare qualora l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale venga trasmesso tramite una email ordinaria. L’art. 66, comma 3 delle disposizioni attuative del codice civile stabilisce che l’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere inviato dall’amministratore del condominio ai singoli condomini mediante lettera raccomandata, posta elettronica certificata ovvero tramite una raccomandata consegnata a mano

La riforma del diritto condominiale, operata con la legge 220 del 2012, è intervenuta anche in materia dell’art. 66, comma 3, disp.att.c.c., a mente del quale “….L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa(1). In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati….”.

In tal senso, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha chiarito che le modalità di comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea sono ben indicate dall’articolo 66, comma 3, disp. Att. Cc.. Precisamente, si è statuito che “….Il motivo di ricorso è fondato, in quanto non può dirsi validamente eseguito l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale mediante messaggio di posta elettronica ordinaria…”. (Cass. Civ., Sez. 3,  Ord. N. 16399 del 18 giugno 2025).

Ne consegue, a seguito di questo principio affermato dalla corte, che ogni altra modalità di comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, che sia difforme da quello previsto dall’articolo 66, comma 3, disp. Att. Cc., deve considerarsi irregolare e quindi può condurre anche all’annullamento  della delibera dell’assemblea condominiale.

Difatti, come precisa la predetta pronuncia “…La più recente giurisprudenza di questa Corte ha precisato che la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava, peraltro, l’onere didedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l’omessa comunicazione risulti…”.(Cass. Civ., Sez. 3,  Ord. N. 16399 del 18 giugno 2025, cit.).

La riforma operata con la legge 220 e nel 2012, anche per quanto riguarda le modalità di convocazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, per la materia che ci interessa, mira a dar certezza che tutti condomini possano ritenersi avvisati circa la data in cui verrà celebrata l’assemblea condominiale in prima o, come accade nella prassi, in seconda convocazione.

Ciò è funzionale a perseguire un interesse fondamentale nella gestione dei rapporti condominiali e cioè quello di rendere il più possibile stabili tutte le decisioni assunte dal consenso assembleare nel corso dell’assemblea ed evitare quindi che alcune irregolarità procedimentali, come quella della comunicazione dell’avviso di convocazione, possano mettere in discussione a posteriori le deliberazioni assunte in sede assembleare.

Invero, il principio affermato dalla giurisprudenza in esame è stato, recentemente, confermato dalla giurisprudenza di merito, in particolare dal tribunale civile di Paola, che ha precisato che l’invio dell’avviso di convocazione dell’assemblea mediante una email ordinaria, tramite una P.E.O., non garantisce la certezza che la comunicazione giunga effettivamente al singolo destinatario.

Al tal riguardo, si evidenzia che “…La comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea è atto recettizio e solo la posta elettronica certificata (e non la e-mail), consentendo di ritenere la stessa giunta all’indirizzo del destinatario nel momento in cui il sistema genera la ricevuta di accettazione e di consegna del messaggio nella casella del destinatario, determina una presunzione di conoscenza dell’atto analoga Il citato art. 66, comma 3, non contempla, invero, il messaggio di posta elettronica semplice, giacché esso non consente di ritenere in alcun modo comprovata la consegna della mail all’indirizzo del destinatario…”. (Trib. Civ. Paola, Sent. N.800 del 23 luglio 2026).

La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea mediante un’email ordinaria costituisce una irregolarità che legittima il simbolo condomino ad impugnare, ex art. 1137, Cc., la delibera condominiale entro i 30 giorni dalla comunicazione del verbale qualora esso sia stato assente al fine di ottenerne l’annullamento.

Quanto appena esposto è corroborato dalla pronuncia ora in scrutinio, secondo la quale: ”..conformemente a quanto stabilito dalla più recente giurisprudenza, la convocazione via e-mail non si ritiene valida, in quanto non contemplata dalla disciplina, con conseguente annullabilità della delibera assunta dall’assemblea così convocata…”.(Trib. Civ. Paola, Sent. N.800 del 23 luglio 2026, cit.).

il giudice di prime cure, sposando l’orientamento giurisprudenziali legittimità, ormai, consolidato, in materia, rimarca che l’invio dell’avviso di convocazione dell’assemblea mediante un’ email ordinaria non ne garantisce l’effettiva conoscenza da parte del singolo condominio destinatario e che, pertanto, qualora l’avviso di convocazione venga inviato in modalità diverse da quelle indicate dall’articolo 66, comma 3, disp. Att. Cc., la convocazione deve ritenersi irregolare con conseguente all’annullamento, come nel caso di specie, della delibera condominiale.

Le conclusioni cui sono giunte le pronunce innanzi illustrate prendono le mosse dall’inquadramento giudico dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale il quale deve considerarsi come un atto ricettizio, ai sensi dell’art.1335, cc., che genera nei confronti del destinatario della comunicazione una presunzione legale di conoscenza, salvo che questi dimostri di non aver potuto prenderne cognizione per una causa ad egli non imputabile.

Poiché l’art. 66, comma 3, disp. Att. C.c., deve considerarsi una norma inderogabile, per via di quanto stabilito nell’art. 73, disp. Att. Cc., proteso a sancire che il regolamento di condominio non può derogare alle disposizioni del citato art. 66, si deve escludere qualsiasi validità di una diversa regolamentazione disposta “…dall’autonomia privata che contempli modalità alternative di trasmissione dell’avviso inidonee a documentarne la consegna all’indirizzo del destinatario, quale, nella specie, il messaggio di posta elettronica semplice…”. (Cass. Civ., Sez. 3,  Ord. N. 16399 del 18 giugno 2025, cit.).

L’argomento che oggi abbiamo affrontato è stato già oggetto di un precedente contributo e anche in quella circostanza si diede conto dell’orientamento giurisprudenziale secondo il quale gli avvisi di convocazione dell’assemblea devono essere obbligatoriamente inviati tramite le modalità previste dell’articolo 66 comma 3, disp. Att. C.c., tramite lettera raccomandata, poste elettroniche certificata o una lettera consegnata nelle mani direttamente del singolo destinatario.

Occorre dal conto del fatto che la sentenza del tribunale di Paola in esame ha precisato che non vale ad escludere il profilo di illegittimità per omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea tramite le modalità indicate dall’art. 66, comma 3, dis.att.cc., il fatto che il singolo condomino avesse autorizzato l’amministratore di condominio a comunicare gli avvisi di convocazione tramite posta elettronica ordinaria. Né che la comunicazione tramite una semplice email fosse stata autorizzata dal comproprietario dell’appartamento.

In ragione delle esposte argomentazioni giuridiche e della buona prassi è necessario che gli amministratori di condominio procedano a comunicare gli avvisi di convocazione dell’assemblea soltanto tramite una delle modalità previste dalla norma da ultimo citata, tramite lettera raccomandata un post elettronico e certificata o mediante una lettera consegnata a mano.

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Giovanni Stampone Avvocato