Abito a piano terra e non uso mai l’ascensore, posso non pagare le spese?

Negozi e condòmini dei piani terra spesso chiedono l’esonero dalle spese dell’ascensore perché non lo utilizzano. Ma i criteri da considerare sono diversi

Un lettore chiede di essere esonerato da tutte le spese relative all’ascensore perché la sua unità immobiliare è al piano terra, dispone di un ingresso indipendente e non utilizza l’impianto. È sufficiente? La risposta non dipende soltanto dall’uso effettivo dell’ascensore, ma dalla proprietà dell’impianto, dalla sua funzione e soprattutto dall’utilità, anche potenziale, che può offrire all’immobile.

Una richiesta arrivata alla redazione di CondominioNotizie.it ci offre l’occasione per affrontare uno dei problemi più frequenti nella gestione condominiale. Il proprietario di un’unità immobiliare situata al piano terra chiede di essere completamente esonerato dai costi dell’ascensore, di qualsiasi natura.

Le motivazioni, almeno apparentemente, sembrano convincenti: l’immobile è al piano terra; l’ascensore non serve per raggiungerlo; l’unità dispone di un accesso autonomo dall’esterno; l’impianto non è mai stato utilizzato dal proprietario e, secondo quest’ultimo, sarebbe sostanzialmente destinato agli appartamenti dei piani superiori.

La domanda è quindi semplice: chi non usa l’ascensore deve comunque pagarlo? La risposta è più complessa di quanto possa sembrare. Non usare l’ascensore non significa automaticamente non dover pagare.

Il primo errore da evitare è far coincidere l’obbligo di contribuire alle spese con l’utilizzo materiale dell’impianto. Il codice civile non stabilisce, infatti, che paga l’ascensore soltanto chi lo utilizza materialmente. L’art. 1117 c.c. comprende espressamente gli ascensori tra gli impianti che si presumono comuni, salvo che il titolo disponga diversamente.

Occorre poi considerare l’art. 1124 c.c., secondo il quale: “le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono”. La relativa spesa viene ripartita per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Ed è proprio l’espressione “unità immobiliare a cui servono” a rappresentare il punto centrale del problema.

Il concetto fondamentale è l’utilità, non quante volte si preme il pulsante.

Il proprietario del piano terra potrebbe sostenere: “non ho mai preso l’ascensore in vent’anni”. Ma questo dato, da solo, non è sufficiente. Occorre verificare se l’ascensore possa comunque essere utilizzato dal proprietario per raggiungere parti comuni dell’edificio, per esempio il lastrico solare, la terrazza condominiale, il tetto o i locali e gli impianti situati ai piani superiori.

La Corte di Cassazione è intervenuta recentemente proprio su questo punto con la sentenza n. 31675 del 4 dicembre 2025. La suprema corte ha affermato che l’ascensore già esistente, al pari delle scale, può costituire parte comune anche rispetto ai proprietari dei negozi o locali posti al piano terra e dotati di accesso direttamente dalla strada, quando consenta loro di raggiungere il tetto o la terrazza di copertura.

Ne deriva, in assenza di un titolo espressamente contrario, l’obbligo di partecipare anche ai costi di manutenzione straordinaria ed eventualmente di sostituzione dell’impianto, in rapporto e in proporzione all’utilità che tali proprietari possono trarne.

È un principio particolarmente importante perché sposta l’attenzione dall’uso quotidiano alla possibilità di utilizzazione.

C’è poi il tema di possedere un ingresso indipendente, che però non è sufficiente secondo le norme a ottenere l’esonero. Anche questa circostanza merita attenzione, ma non determina automaticamente l’esonero. Un negozio con ingresso indipendente direttamente sulla strada, un ufficio al piano terra o un’abitazione con accesso autonomo possono continuare a far parte del condominio e il proprietario può essere comproprietario dell’ascensore.

Bisogna quindi distinguere tra non utilizzare una parte comune e non essere comproprietario oppure non essere servito da quella parte comune. Sono situazioni giuridicamente diverse.

La Cassazione n. 31675/2025 è particolarmente significativa proprio perché il caso esaminato riguardava anche locali commerciali terranei con accesso sulla strada. La corte ha confermato che l’utilità dell’ascensore può derivare dalla possibilità di raggiungere parti comuni poste ai piani superiori.

IL PRECEDENTE DELLA CASSAZIONE DEL 2025

Il principio non nasce nel 2025. Già con la sentenza di Cassazione n. 8823 del 30 aprile 2015 la corte aveva affrontato il caso di un proprietario di un’unità al piano terra. In quella vicenda il proprietario era comunque considerato servito dall’ascensore perché l’impianto poteva raggiungere locali condominiali situati all’ultimo piano. La corte, però, censurò il criterio che aveva trattato l’immobile del piano terra come se fosse collocato ad un piano superiore anche ai fini della componente dei costi collegata all’altezza.

La decisione consente di comprendere un aspetto fondamentale: partecipare alle spese dell’ascensore non significa necessariamente parteciparvi nella stessa misura di chi vive ai piani superiori. È esattamente per questo che l’art. 1124 c.c. adotta un criterio misto: il 50% della spesa è collegato al valore delle proprietà e il restante 50% all’altezza del piano.

E SE DAVVERO L’ASCENSORE NON SERVE IN ALCUN MODO QUELL’IMMOBILE?

Qui arriviamo alla parte interessante della richiesta del nostro lettore. Supponiamo che l’unità immobiliare sia situata al piano terra, che abbia un ingresso indipendente, che non necessiti dell’ascensore per accedere all’immobile, che non disponga di cantine, soffitte, terrazze o altri locali raggiungibili attraverso l’impianto, che non debba utilizzare l’ascensore neppure per accedere a parti comuni o impianti condominiali, che appartenga, per conformazione e titolo, a una parte dell’edificio realmente non servita dall’impianto.

A questo punto la richiesta di esonero assume una consistenza completamente diversa. Entra in gioco anche il principio generale dell’art. 1123 c.c. relativo alle cose destinate a servire i condomini in misura diversa e, nelle configurazioni che ne presentino effettivamente i presupposti, quello del cosiddetto condominio parziale.

Ma l’esonero non può essere ricavato esplicitamente dalla dichiarazione: “Non uso l’ascensore”. Deve risultare dalle caratteristiche strutturali e funzionali dell’edificio e dai titoli. Prima di rispondere al condòmino, l’amministratore dovrebbe fare cinque verifiche.Di fronte a una richiesta del genere, l’amministratore dovrebbe evitare sia un “no” automatico sia un “si” dettato dal semplice buon senso.

Occorre verificare almeno:

1. Il titolo di proprietà e gli atti originari, per stabilire se l’ascensore appartenga anche al proprietario dell’unità al piano terra;
2. Il regolamento contrattuale, verificando l’esistenza di clausole specifiche di esonero o di particolari criteri di ripartizione;
3. Le tabelle millesimali dell’ascensore, comprendendo come siano state formate e quale sia la loro natura;
4. La conformità reale dell’edificio, verificando quali parti comuni siano raggiungibili attraverso questo impianto;
5. L’utilità potenziale dell’impianto, indipendentemente dall’uso che il proprietario ne faccia oggi.

La Cassazione ha ribadito che una deroga al criterio legale di ripartizione deve avere un adeguato fondamento negoziale. Infatti, una semplice decisione assembleare a maggioranza non può liberamente modificare i criteri legali facendo gravare sugli altri condòmini una quota di spesa spettante a un partecipante.

Nella sentenza n. 31675 la Corte ha rilevato proprio l’assenza di una convenzione espressa che eonerasse i locali commerciali dalle spese di sostituzione degli ascensori.

Un esempio pratico

Immaginiamo un edificio di sei piani. Al piano terra si trova un negozio con ingresso esclusivamente o prevalentemente dalla strada. Il proprietario del negozio conserva il diritto di accedervi. Per raggiungere la copertura può utilizzare l’impianto fino all’ultimo piano e successivamente le scale.

Il fatto che in dieci anni non sia mai salito sul lastrico solare non elimina necessariamente l’utilità potenziale dell’impianto. È sostanzialmente la logica confermata dalla Cassazione nel 2025. Cambiamo però l’esempio.

Il locale al piano terra appartiene strutturalmente a una porzione dell’edificio completamente autonoma rispetto al vano ascensore. Inoltre, dai titoli risulta che l’impianto serve esclusivamente una determinata scala o un distinto gruppo di unità immobiliari e il proprietario del locale non può ricavarne alcuna utilità neppure per raggiungere parti comuni.

In questo secondo caso non siamo più semplicemente davanti a un condòmino che sceglie di non utilizzare l’impianto, ma potremmo essere davanti a un’unità immobiliare non servita dall’impianto. Ed è questa distinzione che può cambiare completamente la soluzione.

MANUTENZIONE DELL’ASCENSORE E NUOVA INSTALLAZIONE

Un’ulteriore precisazione è indispensabile. Quanto abbiamo esaminato riguarda principalmente un ascensore già esistente, per il quale si pongono problemi di manutenzione, riparazione, ricostruzione o sostituzione. Diversa è la questione della prima installazione di un nuovo impianto in un edificio che ne sia originariamente privo.

La giurisprudenza distingue infatti i costi necessari a conservare e sostituire un impianto già appartenente al condominio da quelle sostenute per introdurre una nuova opera. La stessa sentenza di Cassazione n. 31675/2025 riguardava ascensori installati in sostituzione di quelli già esistenti, circostanza determinante per l’applicazione dell’art. 1124 c.c.

Per questo motivo, quando arriva sulla scrivania dell’amministratore una contestazione sulle spese dell’ascensore, la prima domanda non dovrebbe essere semplicemente “a che piano si trova il condòmin”, ma anche “di quale spesa stiamo parlando?” Quindi il nostro lettore può ottenere l’esonero totale?

Alla luce delle informazioni che ci sono state fornite, non è possibile affermarlo soltanto sulla base del fatto che l’immobile sia al piano terra, abbia un accesso indipendente e il proprietario non utilizzi l’ascensore. Sono elementi importanti, ma non decisivi.

La verifica determinante riguarda la concreta configurazione del fabbricato, i titoli, il regolamento di condominio contrattuale, e soprattutto l’esistenza o meno di una utilità anche potenziale dell’ascensore.

Se, ad esempio, attraverso quell’impianto il proprietario può raggiungere il tetto, il lastrico solare, una terrazza o altre parti comuni, la recentissima Cassazione n. 31675/2025 rappresenta un precedente particolarmente significativo contro la pretesa di esonero totale.

LA REGOLA DA RICORDARE

La domanda corretta, dunque, non è se “uso l’ascensore”, ma “l’impianto in questione serve, anche solo potenzialmente, la mia unità immobiliare e mi consente di esercitare un diritto sulle parti comuni dell’edificio?” È una differenza apparentemente sottile, ma decisiva.

Perché in condominio non utilizzare volontariamente un bene comune non equivale automaticamente a non dover contribuire ai sui costi. E un ingresso indipendente, da solo, non trasforma una parte comune in una cosa appartenente soltanto agli altri.

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