Terrazzi condominiali, come possono essere usati. Orari, rumore, regole

I terrazzi in condominio sono uno dei luoghi più belli di tutto lo stabile e spesso vengono utilizzati anche per momenti di svago, da feste private a momenti per tutti i condomini. Dalle attività sociali a quelle dei singoli come usare in modo intelligente uno degli spazi comuni più preziosi, nel rispetto delle regole e dei vicini.

Con l’arrivo della bella stagione, ma ormai non solo, i terrazzi condominiali e quelli privati ad uso esclusivo diventano preziosi alleati per godere appieno del sole, dell’aria aperta e – perché no – di momenti di relax o convivialità. Tuttavia, affinché questa opportunità non si trasformi in fonte di liti condominiali, è fondamentale conoscere i limiti normativi, i criteri di sicurezza e le buone pratiche di convivenza.

TERRAZZI CONDOMINIALI: USO COMUNE E REGOLAMENTAZIONE

I terrazzi condominiali (come lastrici solari e tetti praticabili) sono spazi comuni disciplinati dagli articoli 1117 e ss. del codice civile. Possono essere utilizzati da tutti i condòmini, ma solo nel rispetto della loro destinazione d’uso, che solitamente è tecnica (copertura dell’edificio) o, in certi casi, anche ricreativa se previsto nel regolamento condominiale o deciso con un’apposita delibera assembleare.

Come possono essere utilizzati i terrazzi?

• Organizzare attività sociali o condominiali;
• Allestire temporaneamente zone relax, orti urbani, solarium, purché non si pregiudichi la sicurezza o la struttura;
• Installare arredi mobili (tavoli, sedie, sdraio), ma senza ancoraggi fissi e nel rispetto delle norme di sicurezza in materia.

L’uso ricreativo deve garantire l’accesso controllato (soprattutto se presenti bambini o soggetti non residenti), la tenuta della pavimentazione e della ringhiera, certificata se necessario da un tecnico e l’assenza di carichi eccessivi o apparecchiature pericolose (grill, forni, attrezzi sportivi pesanti)

Ma come ci dobbiamo comportare per non arrecare disturbi ai vicini?

Va evitato ogni comportamento che generi schiamazzi oltre gli orari del regolamento (tipicamente dopo le 22:00), musica ad alto volume o odori molesti (come barbecue o sigarette).

LE ATTIVITÀ SOCIALI SUI TERRAZZI CONDOMINIALI

Come scriviamo da sempre su Condominionotizie.it gli spazi comuni di un edificio sono una grande risorsa per tutti se usati nel rispetto delle regole, che sono in primis il principio del codice civile per cui ciascuno ha diritto a usare gli spazi comuni purché il suo utilizzo non precluda quello degli altri condomini e in secondo luogo le regole del regolamento di condominio. Se usati in modo intelligente i terrazzi condominiali possono essere una grande risorsa che alza la qualità della nostra vita. Facciamo alcuni esempi.

Posso organizzare delle lezioni di yoga sul terrazzo condominiale?

Assolutamente sì! Previa comunicazione formale all’amministratore e con i dovuti accorgimenti in tema di sicurezza.

Posso organizzare la presentazione di un libro, una lettura o un’altra attività con amici che possa coinvolgere altri condomini?

Il coinvolgimento di persone estranee al condominio potrebbe causare delle problematiche in quanto si coinvolgono soggetti estranei ai condomini e non basta la comunicazione all’amministratore ma necessita di un’apposita delibera assembleare oltre che agli accorgimenti in tema di sicurezza

Posso organizzare con altri condomini un cineforum estivo sul terrazzo condominiale?

Anche in questo caso vale quanto detto per la presentazione di un libro.

La cosa migliore da fare è quella di buttare giù alcune regole da approvare in assemblea condominiale, con la maggioranza dei 500 millesimi, in cui stabilire quali spazi si possono usare e quali no, come prenotarli per tempo e avvisare gli altri (ad esempio sulla bacheca di condominio) e in quali orari farlo.

TERRAZZI A USO ESCLUSIVO DI UN PRIVATO: LIBERTÀ SÌ, MA CON DEI LIMITI

Chi possiede un terrazzo a uso esclusivo (di solito all’ultimo piano) gode di un diritto particolare: ha l’uso esclusivo dello spazio, ma la proprietà resta condominiale. Questo comporta doveri e limiti precisi. Cosa si può fare? La principale attività consentita è quella di arredare il terrazzo per uso personale, si possono anche organizzare pranzi o cene con amici, coltivare piante o installare ombrelloni/pensiline leggere.

Cosa non si può fare:

Trasformarlo in una vera e propria “dependance” stabile (con coperture permanenti o cucine fisse), installare antenne, parabole o pompe di calore senza autorizzazione, generare rumori, luci o odori che ledano la tranquillità altrui.

La Cassazione (es. sentenza n. 17489/2011) ha chiarito che anche l’uso esclusivo deve avvenire “senza alterare la destinazione del bene né pregiudicare i diritti degli altri condomini”, e che il diritto all’uso esclusivo non è assoluto.

Esaminiamo un esempio pratico: il terrazzo trasformato in “lounge privata”

Un condomino romano ha arredato il proprio terrazzo con divanetti, tenda parasole e un mini frigo. Dopo alcune serate con musica dal vivo e ospiti, ha ricevuto una diffida da parte dell’amministratore a causa di numerose lamentele. La situazione è stata risolta con una mediazione in assemblea, l’impegno a limitare gli orari delle feste. Grazie alla mediazione effettuata dall’amministratore, un collega professionista e ben preparato per affrontare situazioni di questo genere, si è arrivati a un risultato soddisfacente. Tutti soddisfatti e un buon esempio di dialogo tra libertà e rispetto.

IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE

L’amministratore ha un ruolo fondamentale. Deve informare i condomini sull’uso corretto degli spazi, deve vigilare sul rispetto delle norme di sicurezza e regolamentari e deve essere capacità di mediare per la soluzione nei conflitti, proponendo soluzioni pratiche e conciliative. Tutto ciò è possibile solo se la propria proprietà è affidata a professionisti del settore e non ad amministratori cosiddetti dopolavoristi.

L’amministratore sensibile alle esigenze dei propri amministrati può proporre, ad esempio, una delibera estiva temporanea con regole condivise sull’utilizzo dei terrazzi, magari approvata a maggioranza per evitare abusi e tutelare tutti.

Il terrazzo – condominiale o privato – può diventare un angolo di benessere e socialità, ma solo se gestito con senso civico, responsabilità e attenzione verso gli altri. L’estate può essere un’opportunità per vivere il condominio in modo più umano e partecipativo, purché si adottino buone pratiche e ci si affidi, se necessario, alla guida esperta dell’amministratore.

Per approfondimenti tecnici o normativi, consulta il regolamento condominiale o rivolgiti a un amministratore professionista.

Se hai esperienze virtuose o problematiche legate all’uso dei terrazzi, raccontacele scrivendo a redazione@condominionotizie.it

Tutti i post di Normativa

di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it