A LONDRA SI COSTRUISCE GREEN

Gli investitori immobiliari applicano da anni le norme rigide imposte dal Governo inglese sia con l’obiettivo di realizzare edifici ultra innovativi e sia perché il mercato premia bene i progetti di real estate più sostenibili ed efficienti energeticamente.

Nel 2019 il governo inglese ha introdotto un obiettivo legalmente vincolante per ridurre le emissioni di gas serra a “net zero” entro il 2050, rendendo il Regno Unito una delle prime grandi economie al mondo a legiferare al riguardo. Tale obiettivo è condiviso anche nel settore del real estate: migliorare le prestazioni energetiche degli edifici è fondamentale per proteggere l’ambiente e le misure annunciate riconoscono l’importante ruolo che l’efficienza energetica degli edifici può svolgere a tal fine.

Il Governo sta intraprendendo azioni considerevoli per affrontare le emissioni degli edifici, con il riscaldamento e l’alimentazione dei palazzi che attualmente rappresentano il 40% del consumo totale di energia del Regno Unito. Ad oggi, sono già stati compiuti notevoli progressi sulle emissioni delle abitazioni, con emissioni totali complessive ridotte di circa un quinto dal 1990, nonostante vi siano circa un quarto di case in più.

In base alle nuove normative, le emissioni di CO2 delle case di nuova costruzione devono essere inferiori di circa il 30% rispetto agli standard attuali e le emissioni di altri nuovi edifici, inclusi uffici e negozi, devono essere ridotte del 27%. L’installazione di tecnologie a basse emissioni di carbonio, come pannelli solari e pompe di calore e l’utilizzo di materiali in modo più efficiente per mantenere il calore contribuirà a ridurre le emissioni, abbassando il costo delle bollette energetiche per le famiglie e contribuendo a realizzare le ambizioni del Regno Unito in materia di cambiamento climatico.Anche le case esistenti saranno soggette a obiettivi più elevati, con un miglioramento significativo dello standard per gli ampliamenti, rendendo le case più calde e riducendo le bollette. Ciò include la sostituzione di finestre e servizi presenti negli edifici come pompe di calore, sistemi di raffreddamento o illuminazione fissa.

GLI EDIFICI SOSTENIBILI A LONDRANel settore commerciale, tra gli edifici all’avanguardia in tema sostenibilità figura The Kensington Building, un nuovo sviluppo di uffici e negozi di 13.000 metri quadrati costruito nel primo trimestre del 2022. Il progetto è stato realizzato da un importante investitore immobiliare in partnership con il developer/costruttore e, in tutte le fasi del progetto, è stata coinvolta una società di consulenza sulla sostenibilità, creando uno degli edifici per uffici più sostenibili al mondo.

Le caratteristiche che contribuiscono all’efficienza energetica e alla sostenibilità nel funzionamento dell’edificio includono fotovoltaico sul tetto, un impianto di recupero del calore, illuminazione a LED, isolamento acustico e termico e controlli intelligenti tramite un’applicazione ideata su misura. Gli oltre 1.000 metri quadrati di terrazze paesaggistiche contribuiscono inoltre alla biodiversità. Tutta l’elettricità dell’edificio proviene da fonti rinnovabili e ha un rating BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) di “Eccellente”.

In ambito residenziale, tra gli edifici di recente costruzione, sicuramente una nota di rilievo merita il Chelsea Barracks, l’esclusiva enclave di appartamenti, attici e case a schiera che costano fino a 38 milioni di sterline. Questa ex base militare è uno dei soli 16 progetti al mondo ad aver ricevuto l’ambita credenziale ecologica dell’accreditamento LEED Platinum per il design del quartiere. Il design della collezione di residenze super-prime, servizi e spazi pubblici di Chelsea Barracks ha infatti aperto la strada alle pratiche di bioedilizia. LEED fornisce un quadro per edifici ecologici sani, efficienti, a basse emissioni di carbonio e a basso costo. La certificazione LEED è un simbolo riconosciuto a livello mondiale del raggiungimento della sostenibilità ed è supportata da un intero settore di organizzazioni e individui che aprono la strada alla trasformazione del mercato. Tra le credenziali ecologiche del Chelsea Barracks figurano il riciclaggio delle acque grigie per servizi igienici e lavatrici e i tetti verdi.L’attenzione alla sostenibilità e ai consumi, sia in ambito residenziale che commerciale, ha inevitabilmente un importante riflesso anche sul valore e redditività degli asset immobiliari. 

“GREEN PREMIUM” E “BROWN DISCOUNT”

Quando applicato agli immobili, il cosiddetto “green premium” si riferisce agli edifici che saranno più costosi da affittare o acquistare, in virtù dell’attenzione al tema della sostenibilità. Ci sono studi che indicano che in media gli edifici verdi hanno un premio di affitto del 6% e un premio di vendita di oltre il 7%. In altre parole, gli edifici certificati green hanno canoni più alti, migliori locazioni e migliori prestazioni complessive.Al contrario, gli edifici che non sono sostenibili saranno colpiti dal cosiddetto “brown discount”. Ciò significa che il prezzo di un edificio sarà scontato e, pertanto, perderà il suo valore. I brown discount possono arrivare fino al 30% e possono avere un grave impatto sul portafoglio immobiliare. Con una maggiore attenzione agli edifici ecologici e sostenibili, i brown discount diventeranno sempre più popolari e, per rimanere redditizi, gli edifici più vecchi richiederanno un inevitabile adeguamento.Alla luce degli obiettivi prefissati e dell’attuale situazione ambientale che merita costante attenzione, è chiaro che non esiste un approccio unico per affrontare la sfida della decarbonizzazione e sarà necessaria una continua ricerca. I responsabili politici hanno un ruolo chiave da svolgere, con interventi normativi mirati ed incentivi che forniscano una spinta.

di Francesco Fasanella, avvocato LLM, Property Developer and Investor
f.fasanella@habitatinvestments.co.uk
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