Compravendita in condominio: bisogna avvisare l’amministratore? Chi deve farlo e in che tempi

La compravendita di un’unità immobiliare in condominio è un evento molto frequente, ma spesso sottovalutato dal punto di vista degli adempimenti amministrativi che ne conseguono. Anche perché spesso la compravendita diventa occasione buona per creare tensione tra condomini.

Una delle questioni più delicate, una delle domande più frequenti, riguarda l’obbligo di comunicare all’amministratore il cambio di proprietà e tutto quello che comporta: chi deve farlo, entro quanto tempo e quali sono le conseguenze di un eventuale inadempimento?

Compravendita: Il quadro normativo: l’art. 63 disp. att. c.c.

Il riferimento principale è l’art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che, al secondo comma, stabilisce:

“Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato in solido con questo per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. […] Il condomino è tenuto a comunicare all’amministratore ogni variazione dei dati di cui al primo comma dell’articolo 1130.”

Ne consegue che la comunicazione deve essere effettuata dal venditore (alienante); l’obbligo riguarda le variazioni relative alla titolarità dell’immobile e, più in generale, i dati anagrafici del nuovo proprietario.

Chi deve fare la comunicazione, con quale forma e in che tempi

Secondo l’orientamento prevalente (confermato anche da recente giurisprudenza), l’obbligo di comunicare la variazione di proprietà grava sul condomino uscente (venditore) e non all’acquirente.

Esempio pratico: Il sig. Rossi vende il suo appartamento al sig. Verdi. È Rossi che deve comunicare per iscritto all’amministratore il nome del nuovo proprietario, possibilmente allegando copia dell’atto di compravendita o almeno gli estremi catastali e anagrafici.

Per quello che riguarda il documento corretto per effettuare la comunicazione della compravendita non è previsto un modulo standard o una forma vincolante, ma per tutelarsi è sempre consigliabile che la comunicazione sia scritta (via PEC, raccomandata o consegna a mano); indichi i dati del nuovo proprietario (nome, cognome, residenza, codice fiscale, contatti); specifichi la data dell’atto notarile di trasferimento; alleghi, ove possibile, una copia dell’atto o del rogito notarile.

Veniamo ai tempi per la comunicazione. La legge non prevede un termine tassativo, ma per ragioni pratiche e gestionali (corretta convocazione alle assemblee, riparto spese, aggiornamento anagrafe condominiale), la comunicazione dovrebbe essere tempestiva, ovvero entro pochi giorni dalla stipula dell’atto notarile (orientativamente entro 30 giorni).

Alcuni regolamenti di condominio possono intervenire anche su questo parametro, arrivando a fissare un termine preciso (es. 10 o 15 giorni), ma tale previsione non ha efficacia vincolante se non espressamente accettata dalle parti.

Cosa succede se il venditore non comunica nulla all’amministratore?

Se il venditore non effettua la comunicazione della compravendita nei modi e nei tempi previsti l’amministratore continuerà a considerare il vecchio proprietario come titolare delle obbligazioni condominiali; il nuovo proprietario resta comunque responsabile in solido per i contributi condominiali dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63, 2° comma, disp. att. c.c.); l’anagrafe condominiale non verrà aggiornata e il nuovo proprietario potrebbe non essere convocato alle assemblee, rendendo impugnabili le delibere eventualmente assunte.

E se a comunicare è direttamente il nuovo proprietario?

Sebbene l’onere formale spetti al venditore, nulla vieta che la comunicazione della compravendita venga effettuata dal nuovo proprietario, anche per accelerare l’inserimento nell’anagrafe condominiale. Tuttavia, questa comunicazione non esonera il venditore dalle proprie responsabilità, né solleva l’amministratore da eventuali errori se non formalizzata correttamente.

La comunicazione all’amministratore del cambio di proprietà in condominio è un atto semplice ma fondamentale. La sua omissione può generare problemi giuridici, fiscali e gestionali, oltre a compromettere i rapporti tra i condomini. È dunque responsabilità dell’alienante — e, in via prudenziale, anche dell’acquirente — garantire una tempestiva e corretta informazione all’amministratore, a tutela della trasparenza e della regolarità della vita condominiale.

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di Lilly Falcone Responsabile gestione immobiliare
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it