Norme di comportamento dei turisti in B&B e affitti turistici nel palazzo, le 10 regole che ogni assemblea può approvare

Le attività ricettive in condominio che siano costituite da B&B, case vacanze o affittacamere sono diventate negli ultimi anni, soprattutto nelle grandi città un vero e proprio problema sociale che coinvolge tutto il microcosmo della vita condominiale. Molti condomini chiedono di avere norme di comportamento che i turisti debbano rispettare o che almeno i gestori accettino e facciano conoscere. Per questo abbiamo deciso di lavorare a un decalogo di semplici norme di comportamento che ogni condominio può approvare in assemblea per limitare i disagi e, soprattutto, promuovere una convivenza civile e rispettosa dei diritti di tutti.

I PROBLEMI CON HOST E TURISTI

A Roma, ad esempio, i problemi sono aumentati in modo esponenziale nei mesi che hanno preceduto l’avvio del Giubileo. Molti proprietari di immobili si sono preparati approfittando dell’incremento dei turisti offrendo sul mercato un’ulteriore quantità di alloggi e case vacanze. Il problema è maggiormente sentito nei palazzi in prossimità dei centri storici e dei luoghi di maggiore interesse turistico. La preoccupazione all’interno dei condomini è sempre maggiore a seguito di questo inarrestabile avvio di strutture extralberghiere nei palazzi insieme all’aumento a tratti incontrollato di locazioni turistiche a breve termine.

La problematica è similare, anche se con aspetti leggermente diversi, in quasi tutte le città italiane, dalle maggiori alle più piccole. Nelle principali città turistiche è ormai presente in ogni condominio almeno un’attività ricettiva, che sia un B&B, un affittacamere o una casa vacanze. È un diritto di ogni proprietario affittare casa, anche ai turisti, ma i vicini vanno rispettati e la vita nel palazzo non può essere stravolta. Tale fenomeno si intensifica quanto più ci si avvicina a zone di interesse culturale riducendo drasticamente le abitazioni destinate abitualmente alle famiglie e contribuendo a incrementare i prezzi delle locazioni tradizionali. Tutto ciò determina attriti tra i residenti e i nuovi inquilini.

MA SI PUÒ IMPEDIRE L’APERTURA DI UN B&B NEL PALAZZO?

Questo è uno dei quesiti che ci si pone regolarmente. Premesso che la realizzazione di un B&B o altra attività ricettiva non necessita di alcuna autorizzazione preventiva da parte del condominio, rappresenta un diritto di ogni singolo proprietario di utilizzare, nel rispetto delle norme, una sua proprietà. Eventuali limitazioni di un diritto di proprietà possono avvenire solo all’unanimità di tutti i condomini, compreso quindi il proprietario che intenderebbe aprire l’attività ricettiva. Ne parliamo diffusamente in un capitolo ad hoc più avanti.

L’unica limitazione, pertanto è prevista da un regolamento condominiale di natura contrattuale. Da tenere presente però che un eventuale nuovo proprietario che acquista l’immobile in quel determinato condominio, in base a recentissime sentenze della Corte di Cassazione, è tenuto a rispettare le eventuali riduzioni del suo diritto di proprietà piena solo se il regolamento contrattuale del condominio è allegato integralmente all’atto di acquisto dell’immobile. Non basta più, come avveniva in precedenza, il solo richiamo al regolamento condominiale. Questo rappresenta un ulteriore problema in quanto è abitudine di molti notai, in fase di stipula, di richiamare solo il regolamento di condominio ma non di allegarlo all’atto.  

Il falso mito che l’assemblea condominiale con maggioranze semplici possa impedire l’apertura di queste attività ricettive è da escludere completamente. Quello che un’assemblea può fare è invece dotare il condominio di alcune regole di comportamento che dovranno essere rispettate anche dagli ospiti delle strutture ricettive. In questo articolo vogliamo suggerirne alcune, maturate sulla base di alcuni decenni di esperienza professionale nella gestione condominiale. Si tratta di norme di comportamento che possono essere adottate a maggioranza semplice dell’assemblea condominiale, ovvero la maggioranza dei presenti all’assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi totali del condominio.

Il solo fatto che un proprietario di un immobile apra un B&B nel condominio a molti potrebbe dare fastidio a priori, in quanto cambia il normale svolgersi delle abitudini sino ad allora tenutesi nel palazzo e si cerca di impedirne la nascita di altri con le motivazioni più disparate. Detto ciò, bisognerebbe dimostrare – cosa alquanto difficile – che quest’attività sia pregiudizievole per la tranquillità del condominio. Dimostrare che l’attività potrebbe creare disservizi, quali l’interruzione dell’ascensore, danni alle parti comuni o rumori molesti. Teniamo presente che i rumori molesti in genere non sono quelli che noi consideriamo come tali ma quelli che superano i decibel previsti dai vari regolamenti comunali.

LA DESTINAZIONE D’USO PUÒ FAR CHIUDERE UN B&B

Un aspetto che in pochi considerano, ma che può di fatto impedire l’apertura di un B&B è la destinazione d’uso dell’appartamento: l’immobile deve essere a uso abitativo. Se un appartamento è destinato a uso ufficio non può essere utilizzato come B&B, ma è necessario prima effettuare la variazione catastale. Queste situazioni comportano inevitabilmente all’interno delle compagini condominiali sempre maggiori frizioni, incomprensioni e liti tra i residenti e gli ospiti di queste strutture ricettive.

Ci dobbiamo augurare che il problema venga valutato a livello nazionale dal legislatore razionalizzando così le richieste di nuove aperture e dando una regolamentazione a tutto il settore delle attività extra alberghiere. A oggi il problema esiste ed è molto sentito nei condomini.

IL DECALOGO DI NORME DI COMPORTAMENTO

Abbiamo visto che è difficile impedirne l’apertura e pertanto bisogna lavorare con gli strumenti di cui disponiamo per raggiungere l’obiettivo di una pacifica convivenza tra residenti e ospiti. Ospiti che provengono da tutte le parti del mondo, che hanno abitudini culturali differenti tra loro e con i residenti. Tutto ciò porta a incomprensioni che possono scaturire in problematiche più serie.

Con pochi accorgimenti e il rispetto di alcune regole elementari che ciascuno dei nostri palazzi può decidere di adottare i condomini possono essere un luogo accogliente in cui conoscere persone in viaggio che abbiano il rispetto per il luogo in cui viviamo.

Per limitare le liti e i problemi per prima vale la regola aurea che andrebbe adottata sempre: il buon senso e la comprensione delle problematiche degli altri, non sole le nostre. Una situazione cambia in base a come la si guarda. Lo stesso problema ha tante sfaccettature e cercare sempre di vedere il punto di vista degli altri aiuta sempre nella sua soluzione.

Vediamo quali potrebbero essere le regole base da adottare per limitare i conflitti. Regole che ogni proprietario di queste strutture ricettive dovrebbe fornire ai propri ospiti. In sostanza un vero e proprio vademecum di cosa si può fare e cosa non si può fare in quel condominio.

Tale vademecum dovrebbe essere tradotto nel maggior numero di lingue possibile e in ogni caso nelle più parlate – inglese, spagnolo, mandarino, russo, arabo, francese, tedesco, giapponese – e oltre che consegnato a ogni ospite, applicato e ben visibile sull’interno ogni stanza che si va ad affittare.

Nel vademecum vanno riportate le regole principali previste dal regolamento di condominio dove si trova la struttura, ovvero:

1. Come utilizzare l’ascensore, indicando il numero massimo di persone che possono essere presenti contemporaneamente in cabina e il peso massimo di carico, segnalare esplicitamente quando le porte non sono automatiche e pertanto vanno chiuse manualmente;
2. Gli orari in cui non si possono utilizzare il televisore o altri strumenti ad alto volume;
3. Le regole base per la spazzatura, come effettuare la raccolta differenziata indicando esplicitamente i giorni di raccolta per ogni tipologia di rifiuti e gli orari in cui si possono depositare negli spazi adibiti, evitando così di lasciarli per diversi giorni negli spazi comuni;
4. Specificare di non suonare agli altri inquilini per farsi aprire il portone d’ingresso e di utilizzare in modo adeguato le chiavi di accesso del palazzo per evitare danni alla serratura comune;
5. Evitare di installare sull’impianto citofonico centrale sistemi di apertura automatica quando si citofona alla struttura turistica. Tale sistema di apertura, oltre che illegale, favorisce l’intrusione di sconosciuti nelle parti comuni (non ci riferiamo ai codici di apertura porte che sono invece uno strumento per evitare che circolino infinite copie delle chiavi del palazzo); 
6. Specificare agli ospiti il divieto;

– di sostare per lungo tempo nelle parti comuni con i bagagli e oggetti vari;

– di fumare o di bere nelle parti comuni;

– di aggirarsi o di stanziare nelle parti comuni;

• Ricordare agli ospiti che provengono da ogni parte del mondo di tenere comportamenti, in ogni momento del giorno e della notte adeguati, che non procurino danni alla tranquillità dei residenti e non limiti a questi il normale godimento della loro abitazione;
• Non lasciare oggetti sul pianerottolo adiacente all’accesso all’appartamento;
• Indicare cosa prevede il regolamento di condominio in tema di animali domestici;
• Segnalare l’eventuale chiusura automatica del portone o cancelli pedonali condominiali evitando di forzarne manualmente l’apertura o la chiusura che potrebbe causare danni agli stessi;

Evidenziare infine eventuali ulteriori divieti disposti dall’assemblea condominiale; 

Un ulteriore attenzione sarebbe che il proprietario dell’immobile o l’operatore incaricato dalla società che gestisce la struttura al momento di effettuare il check-in agli ospiti riassumesse brevemente le regole sopra riportate. Cosa che avviene quasi sempre quando la gestione è affidata a strutture professionali (i cosiddetti property manager) mentre è spesso disattesa da chi affitta magari per la prima volta e vuole avere subito clienti e commenti positivi all’inserzione.

Tale comportamento, che dovrebbe essere un’abitudine da adottare in tutte le occasioni, essendo effettuato direttamente e oralmente, contribuirebbe a verificare immediatamente che l’ospite prenda visione della regolamentazione prevista in quel condominio, che abbia recepito o meno la regolamentazione riportata per iscritto e soprattutto la sua intenzione di rispettarla o meno.

QUESTO ARTICOLO È TRATTO DALLA GUIDA “TURISTI IN AFFITTO” EDITA DALLA NOSTRA TESTATA

di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it