Cartelloni pubblicitari sui ponteggi condominiali: opportunità, regole da rispettare e consigli per gli amministratori

Quando un condominio affronta lavori di manutenzione straordinaria della facciata, oltre all’impatto estetico e funzionale del cantiere, si apre talvolta un’interessante opportunità: l’installazione di cartelloni pubblicitari sui ponteggi. Questa pratica, sempre più diffusa nelle grandi città, può trasformarsi in una fonte di introiti per il condominio, contribuendo a coprire una parte delle spese dei lavori ma in alcuni casi di problematiche nascoste e contestazioni. Tuttavia, non si tratta di una scelta immediata: vi sono precise regole condominiali e autorizzazioni amministrative da rispettare.

In questo articolo esamineremo alcuni degli aspetti principali di cui un amministratore di condominio deve tenere conto e che deve comunicare ai propri condomini prima che l’assemblea condominiale deliberi al riguardo, dalle richiete da avanzare al Comune fino ai tempi di permanenza delle pubblicità e alle sentenze in materia.

Pubblicità sui ponteggi nei condomini. Cosa può fare l’amministratore

L’amministratore non può decidere autonomamente l’installazione di cartelloni pubblicitari sui ponteggi. È infatti necessaria una delibera assembleare che autorizzi l’utilizzo del ponteggio a fini pubblicitari.

La maggioranza richiesta è quella dell’art. 1136 c.c., la quale impone che per deliberare sia sufficiente la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Fondamentale è la stipula del contratto con la società pubblicitaria: l’amministratore, una volta ricevuto mandato con specifiche autorizzazioni dell’assemblea, potrà stipulare un contratto con l’agenzia pubblicitaria che si occuperà della fornitura e installazione del cartellone, nonché del pagamento del corrispettivo al condominio.

È importante che il contratto, la cui redazione non può essere lasciata al solo amministratore di condominio ma che deve necessariamente essere supportata da un legale del condominio, disciplini tutti gli aspetti. Non si devono accettare contratti standard proposti dalle agenzie pubblicitarie ma devono essere sempre adeguati alle esigenze particolari del condominio. Fondamentale e non trascurare gli aspetti assicurativi, in particolare per quanto riguarda eventuali danni a terzi derivanti dalla presenza dell’impianto pubblicitario.

L’installazione di un cartellone pubblicitario di grandi dimensioni comporta inevitabilmente la limitazione della visuale e della luminosità naturale per alcuni condomini, che si trovano le finestre parzialmente o totalmente oscurate dal telo pubblicitario.

Un disagio legittimo ma temporaneo

La giurisprudenza (Cass. civ., sent. n. 20985/2014; TAR Lazio, n. 10346/2017) ha chiarito che tale limitazione, se legata a esigenze temporanee di cantiere, non è qualificabile come “illecito” vero e proprio, purché non superi i tempi tecnici dei lavori.

Possibili contestazioni

I condomini penalizzati possono contestare in assemblea la scelta, ma difficilmente otterranno un risarcimento se l’installazione sui ponteggi è stata regolarmente deliberata e autorizzata dal Comune.

È opportuno che l’amministratore spieghi chiaramente in assemblea i benefici economici e i possibili disagi, evitando che la decisione venga percepita come imposta.

LE AUTORIZZAZIONI COMUNALI: COSA BISOGNA FARE?

La normativa in materia di pubblicità è disciplinata principalmente dal codice della strada (Dlgs. 285/1992, art. 23) e dai regolamenti comunali sulla pubblicità e sulle affissioni.

Ogni Comune ha infatti un proprio regolamento che stabilisce:

• tipologie di impianti ammessi;
• dimensioni massime dei cartelloni;
• distanze minime da incroci e segnaletica stradale;
• durata massima dell’autorizzazione.

Per installare un cartellone pubblicitario su un ponteggio condominiale è necessario:

• Presentare domanda all’Ufficio Affissioni e Pubblicità del Comune, allegando il progetto grafico del cartellone, la relazione tecnica di un ingegnere o architetto che ne certifichi la sicurezza, il nulla osta del condominio;
• Ottenere l’autorizzazione comunale e pagare la relativa imposta comunale sulla pubblicità (ICP), calcolata in base ai metri quadrati e alla durata dell’esposizione;
• Verificare eventuali vincoli: in zone di pregio storico-artistico (centri storici, edifici vincolati dalla Soprintendenza) l’installazione può essere vietata o subordinata a ulteriori autorizzazioni.

Infatti, in centro storico o su edifici vincolati intervengono ulteriori limitazioni:

• Vincolo paesaggistico/artistico: occorre il nulla osta della Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio (ai sensi del Dlgs. 42/2004);
• Regolamenti comunali più restrittivi: molti Comuni vietano affissioni di grandi dimensioni in aree di pregio (centri UNESCO, piazze storiche, edifici tutelati);
• Possibili deroghe: in alcuni casi è ammessa la posa di teli “decorativi” che riproducono la facciata originale del palazzo, integrati con spazi pubblicitari limitati (es. Milano, Firenze).

Pertanto, per installare pubblicità su un ponteggio, oltre che l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, è sempre necessaria l’autorizzazione comunale rilasciata dall’Ufficio Pubblicità e Affissioni. In genere l’autorizzazione è concessa per il tempo di permanenza del ponteggio, cioè per la durata effettiva dei lavori, e non può eccedere i termini dichiarati nella SCIA/DIA edilizia. In molte città (Roma, Milano, Bologna) il limite massimo è di 12 mesi, rinnovabile solo se prorogati i lavori.

È quindi fondamentale che l’amministratore agisca con trasparenza, presentando in assemblea una proposta completa di preventivi, clausole contrattuali e indicazioni sui costi e le pratiche burocratiche da espletare.

di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it