Sinistri in condominio, ruolo e doveri dell’amministratore

Ogni anno i sinistri in condominio in Italia sono fra 800.000 e 2 milioni. La gestione del danno da parte dell’amministratore è fondamentale

In Italia vivono circa 59 milioni di persone di cui oltre 45 milioni, pari a più del 75% della popolazione, abitano in edifici condominiali. Questo dato, da solo, è sufficiente a dare l’idea del contesto di cui parliamo: il condominio non è solo un tema tecnico, ma soprattutto un fenomeno sociale di massa. Secondo le principali associazioni di categoria e le elaborazioni Censis–ANACI, in Italia esistono circa 1.200.000 condomìni. A gestire questo enorme patrimonio immobiliare operano circa 300.000 amministratori, considerando sia i professionisti abilitati sia le figure di fatto. Si tratta di meno dell’1% della popolazione italiana, che incide direttamente sulla qualità della vita, sulla sicurezza e sul patrimonio di decine di milioni di cittadini. Dentro questi numeri vive una realtà troppo spesso sottovalutata: il sinistro assicurativo condominiale.

QUANTI SINISTRI AVVENGONO IN ITALIA?
Secondo i dati ufficiali dell’IVASS – Istituto per la Vigilanza sulle Assicurazioni -, ogni anno in Italia vengono denunciati circa 2,5 milioni di sinistri assicurativi. Di questi circa 1,9 milioni riguardano il ramo auto, poco più di 500.000 interessano tutti gli altri rami: abitazioni, responsabilità civile, immobili, imprese, eventi atmosferici. Il problema è che nei dati IVASS i sinistri delle polizze “globale fabbricati” non sono tracciati come categoria autonoma, ma confluiscono in voci aggregate come “RC generale” o “property”. Questa impostazione statistica rende invisibile il peso reale dei sinistri condominiali.

Eppure, chi opera nel settore lo sa bene: danni da acqua, infiltrazioni, allagamenti, distacchi di intonaco, rotture di tubazioni, danni a terzi ed eventi meteo sono all’ordine del giorno nei condomìni italiani.

LA STIMA REALE DEI SINISTRI CONDOMINIALI
Utilizzando le frequenze di sinistrosità delle compagnie, i dati di portafoglio delle polizze fabbricati, il numero di condomìni assicurati in Italia, è tecnicamente plausibile stimare che ogni anno si aprano tra 800.000 e 2.000.000 di sinistri riconducibili alle polizze “globale fabbricati”. Questo significa, in media, più di un sinistro per condominio ogni anno.

Tradotto in termini sociali milioni di persone coinvolte ogni anno in eventi dannosi, migliaia di imprese artigiane attivate, periti, liquidatori, tecnici e avvocati coinvolti, famiglie che attendono risposte, tempi certi e soluzioni.

L’AMMINISTRATORE: IL VERO CENTRO DEL SISTEMA
In tutto questo, l’amministratore di condominio non è un soggetto marginale. È il nodo centrale dell’intero sistema. È lui che riceve la prima segnalazione del danno, decide se e come aprire il sinistro, interpreta la polizza, coordina condòmini, assicurazione, periti e imprese, gestisce conflitti, aspettative e tensioni.

IL SUO RUOLO NON È BUROCRATICO. È SOCIALE, ECONOMICO E PATRIMONIALE
Una rottura di una colonna di scarico provoca infiltrazioni in tre appartamenti. Un amministratore poco formato apre il sinistro in ritardo, non invia la documentazione corretta, non coordina i periti, non informa adeguatamente i condòmini. Risultato liquidazione bloccata per mesi, lavori fermi negli appartamenti coinvolti, cause legali intraprese per sbloccare il sinistro, ma soprattutto rapporti di vicinato distrutti.

Un amministratore formato apre immediatamente il sinistro, invia perizia e documentazione completa, coordina impresa e compagnia, informa con trasparenza i condòmini. Risultato danno liquidato in tempi tecnici adeguati, lavori eseguiti in breve tempo, conflitti fra condomini e fra condomini e amministratore evitati, ma soprattutto rapporto fiducia rafforzato con l’amministratore e con la compagnia di assicurazione.

UNA FUNZIONE DI STABILITÀ SOCIALE
Da assicuratore specializzato in sinistri condominiali, è evidente che una gestione superficiale produce stress collettivo, perdita di fiducia e danni economici diffusi. Al contrario, un amministratore formato e supportato tecnicamente diventa un vero stabilizzatore sociale della comunità condominiale. Quando parliamo di sinistri non parliamo di solo di pratiche. Parliamo in modo particolare di case, di famiglie, di risparmi e di relazioni di vicinato. Ed è per questo che il ruolo dell’amministratore di condominio nella gestione dei sinistri assicurativi non è accessorio: è centrale per l’equilibrio sociale del Paese.

di Gabrio Bacchini, scrittore e assicuratore
ga.brio@libero.it