Affitti brevi, cedolare secca dal 21% al 26%. Le novità

Quanto pagano di tasse i B&B, familiari e non? Cedolare secca sugli affitti brevi, Imu, tassa di soggiorno, canone, tutte le imposte del comparto.

La manovra economica in via di approvazione prevede novità sulla cedolare secca per gli affitti brevi. Dal 2026 chi ha una casa in affitto su Booking o Airbnb potrebbe veder svanire la cedolare secca al 21%. Nella manovra di bilancio è saltata l’agevolazione che a oggi consente a chi fa affitti brevi turistici di ottenere lo “sconto” su un immobile a scelta fra quelli che ha in affitto. La norma infatti prevede a oggi che un’attività non professionale, ovvero che non ha obbligo di partita Iva, possa avere in affitto fino a quattro unità immobiliari e su una di queste possa applicare la tassazione al 21%.

Cedolare secca e tasse su affitti brevi: novità e normativa

Se la manovra passasse senza modifiche tutti gli immobili destinati ad affitti brevi passerebbero ad una tassa del 26%, 5 punti in più. Va ricordato comunque che chi utilizza piattaforme Web come Airbnb e Booking paga la tassazione attraverso le piattaforme stesse che fanno da sostituto d’imposta, quindi trattengono a monte per ogi locazione la quota di tassazione, oltre alla propria percentuale sull’affitto.

B&B, QUANTO SI PAGA DI TASSE IN ITALIA?

Parliamo ora degli aspetti fiscali dell’attività turistica extralberghiera che non è uguale per tutte le categorie di strutture ma che anzi richiede una grande attenzione quando si decide di avviare un’attività per poter stendere un corretto business plan. Ci concentriamo qui sui B&B veri e propri che come abbiamo visto sono una categoria ben specifica del mercato anche se comunque sotto questa sigla si tende ad accorpare l’intero settore extra-alberghiero.

L’attività di Bed and Breakfast si può svolta secondo due modalità:

B&B a carattere familiare ove è prevista obbligatoriamente la colazione per gli ospiti e la residenza con alloggio nella struttura per il titolare;
B&B a carattere imprenditoriale.

IL B&B A CARATTERE FAMILIARE

È una struttura ricettiva derivata da una parte della propria casa presso cui ha la residenza il gestore e destinata, in modo occasionale, a ospitalità. L’attività in questione non necessita di partita iva o registro delle imprese, per questo è previsto che ci sia una interruzione di un certo numero di giorni tra un affitto e l’altro, che differisce da regione a regione.

Di solito il titolare del B&B deve avere la residenza presso la struttura ma in alcune regioni è accettata anche quella in altri immobili, l’importante è che sia sempre vicino alla struttura recettiva e che sia sempre reperibile. Infine in caso di gestione occasionale è possibile avvalersi di collaboratori domestici.

I redditi derivati dall’attività di B&B familiare devono essere dichiarati come redditi diversi ai sensi dell’articolo 67 del Testo Unico delle Imposte sui redditi e riportati nel modello unico redditi di persone fisiche (quadro RL) o nel modello 730 rigo D5. Dal reddito lordo è possibile dedurre le spese inerenti l’attività (come spese pulizie, generi alimentari e, in base alla superficie effettivamente occupata dal B&B, anche spese di riscaldamento, acqua ed energia elettrica).

Il reddito che si determina sarà assoggettato alle aliquote Irpef a scaglioni. Il titolare del B&B rilascia, per il soggiorno e la colazione, ricevuta (fuori campo Iva), se l’importo supera i 77,47 euro sarà applicata la marca da bollo di due euro.

B&B CON PARTITA IVA

Si definisce B&B imprenditoriale l’attività svolta in maniera continuativa e professionale diretta a fornire alloggio e prima colazione all’interno di una abitazione o parte di essa con un numero massimo di camere che varia da regione a regione (generalmente da 4 a 6 camere).

Per esercitare l’attività in forma imprenditoriale gli obblighi da adempiere (dopo aver presentato la SCIA al proprio Comune) sono: iscrizione alla Camera di Commercio, attivazione di una posizione presso l’Inps, iscrizione al registro delle partite Iva. Il codice Ateco per l’esercizio dell’attività di B&B è 55.20.51 (vale per affittacamere, B&B e case vacanze).

I proventi derivanti dall’attività imprenditoriale saranno qualificati come redditi di impresa da dichiarare, a seconda del regime fiscale prescelto, nel quadro RG (se regime semplificato), RF (se regime ordinario). Per questi due regimi è prevista la tassazione IRPEF ordinaria a scaglioni, la tassazione alternativa a quella ordinaria è la tassazione forfettaria, in questo caso il quadro da compilare nel modello unico è il quadro LM, il coefficiente per la determinazione del reddito forfettario è del 40% sui proventi lordi.

Il regime forfettario è certamente il più semplice da percorrere, è particolarmente vantaggioso per le attività che rispettano il limite del fatturato annuo fissato a 85.000 euro.

Il vantaggio di questo regime consta nel non dovere redigere obbligatoriamente la contabilità, le fatture si emettono senza Iva ai sensi della legge 190 del 2014, non si è soggetti agli Isa (indici sintetici di affidabilità, ovvero ex studi di settore, non si presenta dichiarazione IRAP. La tassazione è vantaggiosa con imposta sostitutiva del 5% i primi cinque anni di attività, dopo il quinto anno si passa alla tassazione del 15%, è previsto l’obbligo della fattura elettronica.

LE ALTRE IMPOSTE A CARICO DEI B&B

Vediamo quali sono ora le altre imposte a carico delle strutture extra-alberghiere oltre alla tassazione sul reddito.

Imu nei B&B

Relativamente questa imposta, coloro che svolgono l’attività in maniera non professionale sono esentati dal pagamento dell’imposta, resta l’obbligo del pagamento dell’Imu per gli immobili adibiti a B&B imprenditoriali;

Tassa sui rifiuti

Per quanto riguarda la tassa sui rifiuti la questione è più complicata: vige un’enorme confusione normativa che genera diverse interpretazioni da parte dei Comuni che applicano spesso tariffe maggiorate generando difficoltà economiche per le strutture. I Comuni applicano tariffe proprie con applicazione di quota fissa e quota variabile. In merito alla tassa sui rifiuti si è pronunciata anche la Corte di Cassazione elevando a tutti gli effetti l’attività di bed & breakfast a quella di natura alberghiera;

Canone Rai

Per i gestori di B&B è dovuto il “canone Rai speciale” che è diverso dal canone Rai ordinario. Questa imposta viene applicata alle strutture che forniscono ospitalità ai clienti e che dispongono di dispositivi di ricezione televisiva all’interno delle camere. Tuttavia non tutte le strutture extralberghiere sono soggette al pagamento del canone rai speciale. Le strutture che offrono servizi di B&B, affittacamere e case vacanze svolte in maniera non imprenditoriale non sono obbligate al pagamento del canone Rai speciale. L’importo del canone Rai speciale varia a seconda le camere presenti nelle strutture.

Tassa di soggiorno

La tassa di soggiorno viene richiesta ai visitatori durante il soggiorno presso le strutture ricettive. Tale contributo non è obbligatorio per tutti, vi sono esenzioni e riduzioni per determinate categorie e variano da città a città. Per quanto riguarda la città di Roma ad esempio, per coloro che soggiornano in affittacamere, bed & breakfast e strutture ricettive all’aria aperta (campeggi) è dovuto un contributo di euro 3,5 al giorno fino a un massimo di 10 notti consecutive nell’anno solare purché effettuati nella stessa struttura ricettiva. Sono esclusi gli ostelli della gioventù. La tassa di soggiorno può essere pagata in contanti o con carta di credito alla fine del soggiorno, direttamente alle strutture ricettive che rilasciano una ricevuta nominativa di pagamento e che dovranno quindi versare poi alle casse comunali gli importi ricevuti facendo da sostituto di imposta.