QUANDO UN IMMOBILE INAGIBILE HA DIRITTO ALLA RIDUZIONE IMU

In molti si chiedono se sia possibile ottenere la riduzione del 50% sull’ Imu per un immobile agibile che, però, non ha alcuna utenza attivata quali servizio idrico, gas, luce.

L’imposta municipale unica, che conosciamo come Imu, è un’imposta istituita e disciplinata per legge che i Comuni applicano in base a quanto previsto dalla normativa nazionale. La nostra costituzione pre-vede un’espressa riserva di legge in ambito tributario anche per i tributi locali, il che significa che non è possibile applicare un’imposta sulla base di regole differenti da quelle stabilite dal legislatore. Non si possono cioè riconoscere agevolazioni non previste dalla normativa primaria, salvo che la legge stes-sa non preveda espressamente la facoltà ai Comuni di disciplinare autonomamente talune agevolazioni.

Premesso ciò, le riduzioni della base imponibile dell’Imu, nella misura del 50%, sono quelle stabilite dalla legge primaria e la normativa non prevede la facoltà per il Comune di introdurre ulteriori riduzioni.

IN QUALI CASI SI APPLICA LA RIDUZIONE IMU DEL 50%:

a) unità immobiliari concesse in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado che le utilizzano come abitazione principale;

b) alle condizioni previste dalla norma;

c) fabbricati di interesse storico o artistico;

d) “fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni”.

L’inagibilità o inabitabilità è accertata dall’ufficio tecnico comunale e con perizia a carico del proprie-tario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica del 28 dicembre 2000, n. 445.

I Comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabi-le con interventi di manutenzione, quindi, per avere diritto alla riduzione l’immobile dovrebbe essere “inagibile” o “inabitabile” a causa di una situazione di degrado fisico non superabile con interventi di manutenzione oppure a seguito di ordinanze di sgombero di fabbricati perché pericolanti, diroccati, fati-scenti, incendiati o posti in zone contaminate, inoltre, l’immobile non dev’essere in alcun modo utilizzato.

Tutto ciò a prescindere dalla presenza o assenza di utenze attive, che non viene considerata dalla nor-ma e non assume rilevanza. In più, la condizione di inagibilità o inabitabilità dovrebbe essere comprova-ta da apposita perizia, come affermato anche dalle istruzioni ministeriali per la compilazione della dichia-razione dell’Imu.

Alla luce di questi obblighi normativi si può concludere che la sola assenza di utenze attive non sia presupposto sufficiente per applicare la riduzione Imu del 50%, che non può essere quindi ricono-sciuta se il fabbricato è agibile.

Da più fonti viene ribadito che non possono essere introdotte o riconosciute agevolazioni o esenzioni al di fuori di quelle previste per legge. Va ricordato inoltre che le normative tributarie di tipo agevolativo si devono interpretare restrittivamente, come hanno precisato anche i giudici della suprema corte che “le agevolazioni in materia tributaria non possono implicare un’interpretazione analogica o estensiva, onde farvi comprendere ipotesi non espressamente previste”.

La Corte di Cassazione è intervenuta, ancora in merito, con una nuova ordinanza del 2023 che illustra l’esatto iter da percorrere per fruire dell’agevolazione Imu per immobili inagibili o inabitabili. È necessario che l’Ufficio Tecnico Comunale conduca una perizia per accertare lo stato di inagibilità o inabitabilità dell’immobile e i costi di questa perizia sono a carico del proprietario.

Secondo l’ordinanza di Cassazione n. 19665 del 2023, il contribuente ha diritto alla riduzione dell’imposta fintanto che lo stato di inagibilità o inabitabilità persiste, senza che sia necessario presen-tare ogni anno ulteriori richieste o prove al Comune. La riduzione dell’Imu per immobili non agibili o inabitabili viene concessa solo fino a quando l’ente impositore viene a conoscenza del ripristino dello stato di agibilità o abitabilità dell’immobile. Una volta che l’ente impositore rileva o viene messo a parte del ripristino la riduzione viene bloccata e l’obbligo di versare l’intera Imu riprende per gli anni successivi.