Affitti brevi e cedolare secca. Tre proposte per incentivare le locazioni a lungo termine

Aumentare le tasse sugli affitti brevi non risolve il disagio abitativo nè l’overturism. Dagli incentivi all’edilizia residenziale, tre soluzioni per l’emergenza casa

A volte una logica perversa convince chi governa che per incentivare qualcosa la soluzione migliore è disincentivare il suo opposto. È il caso delle locazioni a lungo termine, per aumentare le quali il Governo si appresta a punire chi fa affitti brevi con un aumento dal 21 al 26% della cedolare secca. Una soluzione che non risolverà né il problema delle famiglie in cerca di alloggi, né quello dell’overtusirm. Due temi su cui scriviamo da anni (e a cui abbiamo dedicato un libro) che ci auguriamo trovino una soluzione prima o poi, che non passi però da misure unicamente depressive.

La possibilità di alzare la cedolare secca sugli affitti brevi è contenuta nella manovra di Bilancio all’esame del Parlamento in queste settimane. Nel testo è saltata cioè l’agevolazione che consente a chi ha una casa che mette a reddito mediante affitti brevi (ovvero locazioni minori di 30 giorni, quelle per intenderci di Booking e Airbnb, per citare due delle piattaforme più famose) di applicarvi la cedolare al 21%. Questa possibilità è data a tutti coloro i quali hanno sul mercato fino a quattro immobili, su uno dei quali (a scelta) possono decidere di applicare il 21% anziché il 26%. Se gli obiettivi sono overturism e più case sul mercato per le famiglie c’è quindi un’incongruenza: se vuoi avere un effetto sul mercato degli alloggi e su quello dei turisti perché colpire chi ha un solo immobile in affitto e non i grandi investitori che ne gestiscono decine, o magari quelli che comprano interi stabili da ristrutturare e mettere sul mercato turistico?

L’effetto di un aumento della pressione fiscale porterà, questo sì, a meno case sul mercato turistico e magari qualche migliaio di alloggi in più per le famiglie che non abbasserà però le statistiche. Senza contare che alzare la tassazione ha da sempre l’effetto di aumentare gli affari in nero. Le case ai turisti possono starci antipatiche per mille motivi ma il Governo dovrebbe tenersele strette visto che servono alle famiglie a mantenere uno standard di vita accettabile in un Paese in cui i salari sono bloccati insieme al potere d’acquisto da oltre 20 anni.

TRE SOLUZIONI CONTRO IL DISAGIO ABITATIVO

Il disagio abitativo in Italia e in Europa non è mai stato così forte dal secondo dopoguerra. Solo In Italia ci sono oltre 300 mila nuclei familiari in attesa di alloggi popolari, circa 7 mila a Milano e 16.500 a Roma (il numero più alto mai registrato nella Capitale). Per curare il disagio abitativo esistono diverse strade, noi suggeriamo tre strumenti che avrebbero un effetto immediato.

A Roma ci sono 32 mila appartamenti circa su Airbnb, se anche la pressione fiscale più alta ne spostasse qualcuno verso la locazione a lungo termine non cambierebbe la situazione di una città invasa dai turisti e in cui gli affitti sono schizzati alle stelle. In Italia però ci sono oltre 60.000 appartamenti di edilizia residenziale pubblica che non possono essere assegnati perché gli enti non hanno i soldi per le manutenzioni minime. Ristrutturarli e avere 60.000 nuclei familiari in meno nel mercato un effetto sul disagio abitativo lo avrebbe eccome. Qualcuno dirà che così, però, si lasciano i centri storici ai turisti e le case popolari agli italiani, giusto. Se lo Stato avesse il coraggio potrebbe allora introdurre un sistema simile a quello introdotto dal Comune di Parigi in Francia in cui l’amministrazione cittadina ha diritto di prelazione su determinate tipologie di alloggi, anche nel centro città, per farne appartamenti di edilizia residenziale. Su Avenue George V, in pieno centro della Capitale francese, il Comune ha speso 17 milioni di euro per un edificio di lusso in cui ricavare 23 appartamenti destinati a edilizia residenziale. Farlo nei centri storici italiani porterebbe cittadini di diverse estrazioni laddove pascolano solo turisti da anni. Imporre poi ai nuovi progetti di edilizia di includere una percentuale di alloggi residenziali o sociali darebbe una mano in più laddove lo Stato non ha i miliardi che servono per costruire le case popolari che servono.

Una seconda soluzione, più semplice, sarebbe togliere una volta per tutte qualsiasi scusa a chi non vuole affittare a lungo termine per paura di avere un inquilino moroso che non uscirà più di casa sua. Il dl Sicurezza della primavera scorsa ha appena intaccato il problema consentendo solo per le prime case di velocizzare lo sgombero di un immobile occupato. Se in Italia vi fosse la certezza di poter liberare un immobile dove il conduttore non paga l’affitto le case sul mercato a lungo termine affluirebbero nel giro di poche settimane. Questo perché chi conosce il settore delle locazioni brevi sa che un affitto breve turistico rende più di una locazione a lungo termine solo se l’appartamento è “spremuto all’osso” ottenendo un’occupancy rate (un tasso di notti occupate al mese) altissimo. Per essere ancora più chiari: le locazioni brevi rendono se di quell’appartamento se ne fa un mestiere vero e proprio, altrimenti è un arrotondamento di qualche centinaio di euro mensili che consente a una famiglia di non avere la preoccupazione di trovarsi un inquilino moroso.

Se anche questo passo fosse troppo coraggioso per la politica italiana si potrebbero semplicemente dare incentivi fiscali alle locazioni a lungo termine: allargare la platea della cedolare secca al 10% o, perché no, cancellare l’odiosa Imu sulle prime case in affitto. Chi in Italia possiede una sola casa di proprietà ma non ci vive perché magari ha lasciato da giovane la casa di famiglia e si è spostato per lavoro, paga su quella casa l’Imu come se fosse una villa dove andare in villeggiatura o una seconda casa di lusso. Togliere l’Imu sulla prima casa che si affitta, se locata a lungo termine, avrebbe un effetto immediato sul mercato degli alloggi. Ma sono tutte proposte che hanno un difetto per chi governa: sono tutte a minor gettito per l’erario. Alzare la cedolare secca, invece, non risolve il problema ma aiuta i conti pubblici.

OVERTURISM E UNDERTURISM

Questa testata difende il diritto costituzionale di affittare come meglio si crede la propria proprietà privata, ma ad alcune condizioni. Intanto il rispetto dei diritti degli altri proprietari, i vicini di casa, che non possono essere disturbati o vedere danni al proprio palazzo da una gestione incivile del turismo. Per questo metà del libro che abbiamo scritto insieme a 15 professionisti sulle regole del turismo in condominio è dedicata proprio ai diritti dei vicini di casa.

Il turismo deve in secondo luogo avere rispetto delle nostre città, che sono dei cittadini prima che dei turisti. I centri storici come parchi divertimento per chi è in vacanza non sono il modello di città che vogliamo avere in futuro. Ma come si risolve allora l’overturism?

Disincentivare gli affitti brevi non ha nessun effetto, lo dimostrano le città dove sono stati messi limiti ad Airbnb. A Barcellona, la città divenuta simbolo della protesta contro il turismo di massa con cittadini che sono arrivati a sparare con le pistole ad acqua sui turisti, sono state prese misure radicali. Eppure, un anno dopo l’inizio del ritiro delle licenze per le case in affitto (entro il 2028 saranno portate da 10.000 a zero), i turisti a Barcellona sono aumentati (si vedano i dati del primo semestre 2025 sullo stesso periodo del 2024 con un + 1% nonostante la congiuntura internazionale pessima per i flussi turistici di questi ultimi mesi). Curare l’overturism colpendo gli affitti brevi è come combattere il colesterolo troppo alto di una popolazione tassando il guanciale. Il risultato non è meno colesterolo ma più domanda di pancetta, il cui prezzo sale. Ridurre i B&B ha come effetto immediato di far salire i prezzi degli alberghi rendendo il turismo ancora più elitario.

Per far tornare i cittadini nei centri storici serve una strategia più complessa che passa per meno licenze a bar e pizzerie, meno spazi per i tavolini che riducono quello di pedoni e veicoli, stop a veicoli dedicati ai tour per stranieri e incentivi a altri tipi di esercizi affinché ritornino laddove stavano fino a pochi anni fa.

Attenzione però a non fare dell’overturism una battaglia di classe al contrario. Guardare il problema dal punto di vista privilegiato di chi ha la fortuna di vivere in grandi città distorce la prospettiva. L’Italia ha un gigantesco problema di aree interne in abbandono dove chiudono i servizi e chiudono i Comuni, dove non esistono strutture ricettive e le case vuote di molte famiglie hanno ridato vita con il turismo a un tessuto moribondo. Tassarle è un colpo di grazia che la storia e la resilienza di quei luoghi non meritano.

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di Andrea Battistuzzi – Giornalista
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