Affitti squatter, come tutelarsi dai turisti che restano abusivamente in casa

Alcuni casi in Francia hanno alzato l’attenzione anche in Italia per gli immobili turistici in caso di occupazione abusiva o di “affitti squatter”

Gli “affitti squatter” sono i cosiddetti turisti o conduttori abusivi, ovvero persone che prenotano una casa sui portali per le locazioni a breve termine (come Booking e Airbnb) e poi non ne vogliono uscire. Cominciamo con il dire che non esiste un’emergenza del genere né in Italia né in Europa e nemmeno in Francia da dove nei giorni scorsi è partita la notizia a seguito di alcuni fatti di cronaca, relativi ad alcune case occupate da “turisti”. Il termine “squatter” in Italia è poco usato mentre in Francia è frequente sentirlo per ogni tipo di occupazione (anche un accampamento in tenda abusivo nel parco) e si tratta di un fenomeno che ha portato non a caso a una legislazione molto più stringente sugli sgomberi, entrata in vigore nel 2023. Soprattutto nelle periferie delle grandi città i casi di occupazione illegale di immobili esistono: recentemente agenti immobiliari sono stati minacciati con le armi a Bordeaux mentre mostravano una casa da “squatter” che avevano occupato l’immobile nei giorni precedenti. Gli affitti squatter sono più frequenti nei casi di locazioni a lungo termine con i conduttori che si rifiutano di uscire di casa.

In Italia i casi di appartamenti turistici occupati si contano sulle dita di una mano e, per fortuna, si sono sempre risolti rapidamente seppur in alcune situazioni con gravi danni per i proprietari. “Quello che in rarissimi casi abbiamo visto accadere in Italia”, spiega a CondominioNotizie Marco Celani, presidente dell’Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, “riguarda persone non collaborative al momento del check-out, perché non in sè per farmaci o alcool, ma è sempre stato sufficiente chiamare la Polizia per liberare la casa: c’è un contratto firmato da rispettare da parte dell’ospite ed è previsto un nuovo check-in per un altro viaggiatore, quindi è una situazione molto simile al caso in cui un turista non voglia lasciare la camera d’albergo al termine del soggiorno. Su 42mila appartamenti che come AIGAB gestiamo, non è mai successo a nessuno che un turista abbia occupato l’immobile”.

In Italia chi affitta un appartamento a uso turistico firma infatti un contratto di locazione, o tramite l’agenzia a cui si affida o tramite piattaforme Web come Airbnb. “Ho sentito nei giorni scorsi la presidente dell’associazione nazionale francese nostra omologa”, continua Celani, “e mi ha confermato che non esiste neppure nessuna statistica significativa sul numero di casi registrati che restano episodi isolati dovuti a un vuoto normativo in Francia. Lo stesso vale per gli altri Paesi europei con le cui associazioni ci siamo confrontati dopo aver appreso di questo ‘allarme’ riportato da alcuni giornali”.

LA NORMATIVA IN FRANCIA E IN ITALIA

La notizia a cui forse andrebbe dato risalto in Italia è che la Francia si è dotata di una legislazione contro le occupazioni abusive, che in Italia di fatto non esiste e costituisce da decenni uno dei più grossi problemi che disincentiva le locazioni a lungo termine. Solo nel 2025 il decreto sicurezza ha introdotto alcune misure che accelerano lo sgombero dell’immobile occupato, ma solo nel caso si tratti di prima e unica casa per il proprietario. A differenza di prima della norma, infatti, non serve arrivare fino al procedimento davanti al giudice ma l’intervento delle forze dell’ordine può essere autorizzato direttamente dal Gip. Un intervento, seppur limitato alla prima e unica casa del proprietario, richiesto da anni da parte dei proprietari di immobili (e dalle associazioni di categoria) che prima erano costretti a lunghissimi procedimenti legali per tornare in possesso dell’immobile dopo anni. Va inoltre tenuto presente che in Italia il proprietario di un immobile occupato non può staccare le utenze perché commetterebbe un delitto ed è obbligato nella maggior parte dei casi a continuare a pagare l’Imu e le tasse sulla locazione nel caso l’inquilino sia moroso. Solo di recente la Corte Costituzionale (sentenza 60 del 2024) ha chiarito che non si è tenuti a versare l’Imu se l’immobile occupato è stato prontamente denunciato alle autorità giudiziarie in relazione agli articoli 614 e 633 del codice penale (si veda anche la sentenza n.18936 della Corte di Cassazione del 10 luglio 2025).

La Francia invece ha introdotto nel 2023 una norma che prevede che in caso di case occupate illegalmente e di affitti squatter, ovvero nei casi di squatter, le forze dell’ordine possano intervenire immediatamente senza passare dal giudice. Ed è qui il vuoto normativo che ha portato ai casi di cronaca: la legge tutela il proprietario in caso di ingresso illegale nell’immobile ma se, come nel caso delle locazioni turistiche, l’occupante è entrato legalmente bisogna passare dai tribunali.

ESISTONO ASSICURAZIONI “ANTI SQUAT”?

Non in Italia. Le compagnie assicurative che abbiamo contattato non hanno mai preso in considerazione il fenomeno degli affitti squatter e degli immoili turistici occupati proprio perché non esiste neppure una casistica. In alcuni casi alcune agenzie di gestione immobiliare offrono delle polizze contro la permanenza abusiva dell’ospite o contro la morosità dell’inquilino ma non relativamente alle locazioni brevi.

3 CONSIGLI PER EVITARE PROBLEMI DI AFFITTI SQUATTER

Se volete evitare casi di “affitti squatter” e di problemi seri con chi entra in casa vostra per prima cosa dovete affidarvi quando possibile a professionisti per la gestione degli affitti. È sicuramente una spesa ma la gestione professionale è molto più sicura, prevede contratti blindati che da soli non avreste e nel caso di problemi avreste qualcuno a cui appoggiarvi per essere aiutati. Naturalmente scegliete il professionista con grande cura.

In secondo luogo scegliete con attenzione chi fate entrare in casa. Le piattaforme come Airbnb vi aiutano, controllate i profili e, se chi fa richiesta ha già dei commenti positivi potete stare tranquilli.

In terzo luogo un’accortezza legale da sapere: in caso di occupazione di un’immobile, ovvero di “affitti squatter” bisogna stare attenti a non passare dalla parte del torto. Se staccate ad esempio le utenze all’appartamento occupato compiete il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose. Anche questo è un vulnus su cui ntervenire ma nel frattempo attenti a non passare dalla padella alla brace.

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di Andrea Battistuzzi – Giornalista
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it