IL GRANDE BUSINESS DELLE AMMINISTRAZIONI CONDOMINIALI

Grandi gruppi stanno acquisendo studi di gestione condominiale in tutta Italia. L’obiettivo è acquisire dati e servizi da vendere ai condomini che quasi sempre sono gli ultimi a sapere che il loro amministratore è diventato il dipendente di società molto più grandi.

Un nuovo fenomeno si sta verificando da qualche mese a questa parte nelle maggiori città italiane: l’acquisizione di interi studi di amministratori condominiali. Molti studi professionali presenti sul mercato da diversi anni e con un parco clienti di varie dimensioni vengono contattati da soggetti terzi che, disponendo di ingenti capitali, li acquisiscono inglobanoli in società più grandi.

È un vero e proprio business che sta crescendo da mesi che spesso sfrutta intermediari di cui gli amministratori o gli studi professionali si fidano e con cui magari lavorano da diversi anni. Non sono pochi gli amministratori che si sono visti bussare alla porta da rappresentanti di grossi gruppi con proposte economiche allettanti per subentrare nei condomini da loro gestiti. Ogni condominio richiede infiniti servizi e forniture da vendere e non è difficile intuire che suscitino grossi interessi.

In genere le proposte consistono nel pagamento una tantum per ogni condominio gestito da quell’amministratore con l’obbligo per colui che cede di rimanere come una sorta di dipendente della società che acquista per un periodo che va dai tre ai cinque anni dalla data in cui si verifica la compravendita.

In tale periodo transitorio agli occhi dei condomini l’amministratore rimane sempre lo stesso anche se la società che originariamente era dell’amministratore e con la quale veniva gestito il condominio è passata ad altri soggetti con l’acquisto delle quote sociali. I condomini rimangono ignari di tutto.

In questo lasso di tempo la nuova società di gestione ha due opzioni:

a) continuare ad amministrare il condominio acquisito utilizzando la società controllata (quella dell’ex amministratore poi diventato dipendente), facendo accompagnare l’ex amministratore da un collaboratore, che sarà poi quello che formalmente gestirà il condominio e che creerà una fidelizzazione con i condomini;

b) oppure comunicare ai condomini sin dal primo rinnovo di incarico che per migliorare i servizi forniti è stata costituita una nuova società e che sia indicata a verbale il nome di quest’ultima. Ovviamente l’ex amministratore fa tutte le rassicurazioni del caso dicendo che nulla sarebbe cambiato, se non il nome della società.

Ma quali sono gli effetti, positivi e negativi, di questo risiko che vede i condomini al centro di interessi più grandi I vantaggi per l’amministratore che cede i propri clienti possono essere molteplici a seconda della situazione professionale in cui si trova:

– se ad esempio è a fine carriera e si vuole monetizzare il parco clienti, una specie di buona uscita o di Tfr;

– se è stanco di rincorrere continuamente le scadenze, di far fronte alle richieste dei condomini con i pochi mezzi a disposizione e di lavorare dalle 12 alle 16 ore al giorno avendo addosso tutte le responsabilità che incombono sul ruolo. Ad una certa età è allettante trovare qualcosa di più tranquillo e remunerativo ma monetizzando il percorso fatto sino ad oggi;

– se al contrario un amministratore è appena entrato nel mercato delle gestioni immobiliari e con la gestione di pochi immobili (in media dai 5 ai 10), come si suol dire non è né carne né pesce e si hanno poche possibilità di crescita. È più facile farsi assorbire da un grande gruppo pur lavorando come dipendente ma avendo un lavoro ben retribuito.

I pochi vantaggi per i condomini che vengono acquisiti a loro insaputa sono:

– essere gestiti con procedure standardizzate;

– avere una probabile regolarità nella rendicontazione annuale,

– probabili ma non sicuri riduzioni di alcune voci di spese grazie alla maggiore capacità contrattuale di queste nuove realtà.

I grandi svantaggi per i condomini che si verranno a trovare in queste situazioni:

– poca trasparenza su chi sia effettivamente l’amministratore che gestisce le loro proprietà e sulle sue effettive finalità;

– passare da una gestione professionale e diretta con una persona che è il titolare effettivo della società scelta per la gestione del proprio condominio e non di una società che è controllata da una capogruppo che racchiude una miriade di altre piccole società;

– il controllo e la gestione del registro dell’anagrafe condominiale (registro in cui per legge devono essere riportati e aggiornati costantemente tutti i dati dei singoli proprietari di quel condominio: dal nome e cognome al codice fiscale, dalla quota di proprietà ai dati degli usufruttuari a quelli aventi diritto personali sull’immobile, dal numero di telefono fisso e mobile alla mail ordinaria e/o certificata, e così via). Immagiamo per un attimo cosa potrebbero fare con quei dati una società di telefonia, di vendita di prodotti energetici, di prodotti assicurativi, una banca, un’agenzia immobiliare o una qualsiasi altra grossa società che entrasse a far parte attraverso una partecipazione anche piccola alla società che gestisce i condomini. Dati che potrebbero facilmente finire nelle mani di questi soggetti senza grandi difficoltà. Questa è la realtà in cui ci troviamo, in quanto sono proprio queste tipologie di soggetti che stanno investendo in modo significativo nelle nuove società che andranno a gestire il nostro patrimonio immobiliare.

– la scelta dei fornitori. L’amministratore sceglie la quasi totalità dei fornitori ordinari del condominio, quasi il 90%, con un criterio basato oltre che sull’economicità anche sulla fidelizzazione del fornitore (si scelgono fornitori che non facciano fare brutta figura all’amministratore sia in termini di interventi veloci, ma soprattutto che sappiano aspettare per essere pagati – male ricorrente in condominio a causa di molti fattori che non sono oggi tema di trattazione). Questa scelta passerebbe a un unico o pochi soggetti che andrebbero a gestire nell’immediato migliaia, se non decine di migliaia di immobili condominiali. La prima cosa che mi viene da pensare se io fossi l’amministratore delegato di questa società sarebbe quello, per incrementare gli utili della società di gestione, di costituire delle società di servizi condominiali alle quale affidare tutti i lavori e le manutenzioni condominiali (ascensore, fognature, pulizie, verde condominiale, elettriche, termiche, edili, idrauliche, ecc.) e addio libera concorrenza o risparmio per i condomini.

Il fenomeno in misura ridotta, ma esiste, anche per gli amministratori che gestiscono gli immobili come persona fisica. Non abbiamo il tempo e lo spazio per trattarlo in questo articolo.

Come possiamo affrontare questo fenomeno e possibilmente ridurlo? Azzerarlo penso sia impossibile.

La prima cosa da fare è quella di tenere le nostre antenne sempre in allarme e a ogni minima variazione rispetto all’ordinario chiedere spiegazioni documentate al nostro amministratore.

La seconda è quella di verificare se ci sono state variazioni nella struttura societaria dello studio di amministrazioni che gestisce il nostro immobile, basta richiedere all’amministratore una visura aggiornata della società.