B&B FASTIDIOSI, COSA DEVE FARE L’AMMINISTRATORE?

Si tratta di un fenomeno in aumento esponenziale soprattutto nei centri storici che spesso può originare conflitti con i condomini, soprattutto quando i visitatori non conoscono le regole condominiali. Ecco alcuni consigli per evitare liti in anticipo.

A Firenze, come in molte delle città storiche italiane, occorre distinguere fra fabbricati che sono ubicati in centro e quelli ubicati in periferia perché le problematiche e anche i rapporti fra abitanti differiscono. In periferia i fabbricati condominiali sono nuovi, in genere di non grandi dimensioni con manutenzioni più semplici e regolari; quelli in centro sono fabbricati vecchi, addossati gli uni agli altri, quasi sempre con i servizi interconnessi fra i vari fabbricati come lo scarico dei bagni o dei pluviali, le corti piccole e anguste sulle quali affacciano più fabbricati.  Questo complica notevolmente gli interventi e le manutenzioni sia per la difficoltà logistica sia per le interconnessioni anzidette.

Le unità immobiliari in periferia sono abitate da residenti fissi quindi persone che contribuiscono alla manutenzione e al decoro del condominio, e perciò disposti a spendere; in centro invece molti appartamenti sono stati trasformati in B&B oppure affittati ad extracomunitari in cui talvolta si manifestano problematiche agli altri residenti. Gli affittuari che provengono da Paesi molto lontani dal nostro hanno in molti casi stili di vita e valori personali diversi da quelli che definiremmo del “modello di vita occidentale” e quindi necessitano di maggiore attenzione da parte dell’amministratore per evitare che si creino attriti in condominio, dovuti spesso a semplici abitudini di vita diverse da quelle a cui siamo comunemente abituati.

Sono da distinguere B&B di fascia alta, quindi con proprietari che comprendono la necessità di spendere per mantenere il decoro, e altri B&B di fascia più bassa i cui proprietari, e in genere anche gli altri residenti, hanno scarso interesse verso l’immobile cercando di spendere il meno possibile, quindi a rischio degrado del fabbricato. 

Da quanto risulta circa i tre quarti dei B&B sono ubicati nei condomini, pochissimi nelle case autonome, il rimanente in porzioni di unità immobiliari; la grandissima maggioranza dei B&B è concentrata nelle aree del centro di Firenze, creando tra l’altro problematiche per i lavoratori che vogliono e devono prendere in affitto un appartamento, perché esistono poche unità immobiliari disponibili. 

L’amministratore deve essere cosciente che la situazione attuale è molto differente dagli anni passati, quindi deve comprendere le problematiche che sorgono fra le varie realtà adeguando il proprio comportamento alla tipologia del condominio e cercando di mettere in atto tutte le possibili soluzioni per attenuare le problematiche comprese alcune giuste rimostranze dei condomini che talvolta assumono toni molto accesi, sia nel corso delle assemblee condominiali, sia attraverso i canali telefonici, e-mail ecc. .

Gli strumenti efficaci, alcuni dei quali da segnalare sollecitamente e ripetutamente anche nelle riunioni condominiali, sono:

Gestire con rapidità le problematiche comunicate predisponendo in ufficio un front office con collaboratori preparati che utilizzino, laddove necessario, i sistemi informatici dello studio nei quali sono riportati tutti i dati dei condomini e delle ditte incaricate ad operare sui problemi segnalati in modo da dare immediate risposte sia sulla situazione dei versamenti personali, quindi sulla gestione economica, sia sulle tempistiche necessarie alla risoluzione dei problemi. Le attività delle ditte devono essere aggiornate in tempo reale, quindi dedicandovi molte risorse umane. 

Comunicare con mail, o altre modalità, a tutti coloro coinvolti nella problematica, quindi non soltanto a chi ha fatto la segnalazione, avvisando delle possibili azioni che verranno intraprese per eliminarla, anche predisponendo opportuni cartelli da affiggere nelle aree comuni; 

Predisporre un numero verde attivo 7 giorni su 7 al quale i condomini possano rivolgersi per comunicare le problematiche, da utilizzabile efficacemente nei giorni festivi o quando lo studio è chiuso per ferie; 

Rendere disponibile ai condomini un numero di un cellulare al quale risponde direttamente l’amministratore;

Redigere regolamenti condominiali che impongano di consegnare copia del regolamento stesso assieme al contratto di affitto, o contratti di altra tipologia, e imporre che venga rispettato;  

Fornire riassunti delle regole condominiali e del vivere civile redatti in lingua italiana e in inglese da consegnare agli ospiti dei B&B dai proprietari o dei gestori dell’attività; inserendo nello stesso una importante segnalazione che spieghi ad esempio che non si possono generare rumori molesti soprattutto nelle ore notturne, (problematica molto frequente, nei casi più eclatanti questa problematica infatti impone all’amministratore di ricorrere all’intervento delle forze dell’ordine);

Chiedere che gli ospiti ricevano dettagliate informazioni per raggiungere le unità immobiliari senza dover chiedere chiarimenti, soprattutto spiegando quanto raccomandato utilizzando una lingua comprensibile agli ospiti. La semplice consegna del riassunto, se non adeguatamente spiegato e capito, non produce nessun effetto positivo;

Recepire con rapidità le rimostranze redigendo cartelli da affiggere che chiariscano ad esempio che non si possono rovinare i muri condominiali, che non si possono gettare materiali non idonei negli scarichi perché intasano le tubazioni, oppure che non si possono generare rumori molesti, occupare gli spazi condominiali con oggetti vari o biciclette, etc. Spesso taluni atteggiamenti comportano l’aumento delle spese condominiali, e l’amministratore deve far intervenire idonee ditte per eliminare la problematica e questo comporta un aumento della conflittualità fra le persone. 

Il problema del prezzo elevato degli affitti in molti casi viene risolto dagli affittuari sub affittando stanze o letti ad altre persone creando condizioni e problematiche di sovraffollamento, igiene e sicurezza.

L’aumento del turismo e delle strutture ricettive a cui assistiamo da anni ha cambiato il ruolo dell’amministratore soprattutto nelle città con forte presenza di turisti trasformandolo da colui che gestisce soprattutto l’aspetto economico del condominio al ruolo di una persona in grado di capire e in molti casi prevenire con intelligenza le nuove pressanti problematiche di rapporti fra situazioni molto diverse fra loro che possono essere fonte di conflittualità.

di Marco Suisola, amministratore di condominio Firenze
info@marcosuisola.it