La Cassazione boccia la convocazione di assemblea via mail semplice

Con l’ordinanza n. 16399 del 18 giugno 2025, la Corte di Cassazione (sezione II civile) è tornata a esprimersi su un tema delicatissimo e attuale per tutti gli amministratori di condominio: la validità della convocazione dell’assemblea inviata tramite e-mail ordinaria. Una tematica che è stata oggetto di forti tensioni in diversi condomini e che per un lungo periodo è rimasta questione sospesa come in un limbo, senza alcuna certezza. Che però, adesso, è arrivata.

Grazie ad un ricorso presentato in un Tribunale proprio su questo la Corte di Cassazione si è espressa di recente, con una decisione che lascia poco spazio anche alle interpretazioni. La parola decisiva quindi sulla questione.

Mail ordinaria per la convocazione dell’assemblea condominiale. La decisione della Cassazione

Il verdetto è chiaro: la convocazione via e-mail semplice non è valida, nemmeno se il condomino ha espresso un consenso scritto in tal senso. L’unica modalità digitale ammessa rimane la pec. Tutto il resto espone la delibera a rischio di annullamento con tutte le conseguenze che ciò comporta.

COSA PREVEDE LA LEGGE

L’articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile è molto esplicito: l’avviso di convocazione deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data dell’assemblea con uno dei seguenti mezzi: raccomandata A/R, posta elettronica certificata (pec), fax o consegna a mano (con firma per ricevuta).

Ogni altra forma di comunicazione, compresa la posta elettronica ordinaria, non garantisce l’effettiva ricezione e, quindi, non soddisfa i requisiti di validità della convocazione.

Il caso che ha dato origine all’ordinanza riguarda un’amministrazione condominiale che aveva convocato un’assemblea mediante semplice e-mail, giustificando la scelta con l’autorizzazione preventiva da parte del condomino.

I giudici di primo e secondo grado avevano ritenuto legittima la procedura. Tuttavia, la Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, sottolineando che l’e-mail ordinaria non fornisce alcuna certezza giuridica dell’avvenuta consegna, né può considerarsi conforme all’articolo 1335 del codice civile, che regola la presunzione di conoscenza degli atti.

La normativa, secondo la corte, ha natura imperativa e non può essere derogata, neanche per effetto di una pattuizione tra amministratore e condomino.

VEDIAMO UN ESEMPIO PRATICO.

In un condominio di 12 unità immobiliari, l’amministratore invia l’avviso di convocazione dell’assemblea a 10 condomini con raccomandata e a 2 condomini tramite e-mail semplice, perché precedentemente autorizzato dagli stessi.

Uno dei due condomini, non ricevendo l’e-mail (o affermando di non averla ricevuta), impugna la delibera assembleare. A fronte della recente ordinanza, il giudice – nel verificare l’invalidità della modalità di convocazione – potrebbe annullare la delibera approvata, rendendo necessario convocare una nuova assemblea con le corrette modalità.

Questa pronuncia assume un valore fondamentale per la prassi quotidiana degli amministratori di condominio. Le conseguenze operative sono chiare, la posta elettronica semplice è sempre da evitare per la convocazione di assemblee e che il consenso esplicito del condomino non legittima l’uso di strumenti non previsti dalla legge.

La conseguenza di tutto ciò è che le delibere assunte in assemblee convocate in modo irregolare sono annullabili su richiesta dei condomini assenti o dissenzienti con tutte le conseguenze, anche economiche per gli altri condomini, che tutto ciò comporta.

Inoltre, l’amministratore ha il dovere di dimostrare la corretta convocazione, conservando copia della raccomandata, ricevuta PEC, fax inviato o ricevuta firmata.

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 16399/2025 costituisce un richiamo forte e definitivo: la convocazione dell’assemblea è un atto formale, soggetto a regole precise e non modificabili. L’amministratore che ignora tali prescrizioni rischia non solo l’annullamento della delibera, ma anche responsabilità professionali importanti.

L’unica strategia corretta è quella della rigorosa conformità normativa. Meglio una pec o una raccomandata in più oggi, che una causa in meno domani.

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di Claudio Buzzi, responsabile amministrativo Condominio Zero Problemi
studio@condominiozeroproblemi.it