Come impugnare correttamente la delibera condominiale. Le ultime sentenze

Nell’impugnazione una delibera condominiale occorre che siano esposti i motivi destinati a fondare la successiva azione giudiziaria. La mancata corrispondenza tra petitum e causa petendi può determinare l’improcedibilità della domanda

La mediazione obbligatoria in materia condominiale non costituisce un mero passaggio procedurale che precede il giudizio, ma concorre a delimitarne sin dall’origine il perimetro oggettivo. È questo il principio che emerge con particolare chiarezza dalla sentenza n. 2485/2025 del Tribunale di Taranto, chiamato a pronunciarsi sull’impugnazione di una delibera assembleare preceduta da un procedimento di mediazione il cui contenuto non coincideva integralmente con quello della successiva domanda giudiziale.

La questione affrontata dal giudice tarantino presenta un interesse che supera il caso concreto, poiché investe uno dei profili più delicati del rapporto tra mediazione obbligatoria e processo: stabilire quale grado di corrispondenza debba sussistere tra la controversia portata dinanzi all’organismo di mediazione e quella successivamente sottoposta all’autorità giudiziaria.

Il problema diviene ancora più rilevante in materia condominiale, dove all’onere del previo esperimento della mediazione si affianca, per l’impugnazione delle deliberazioni annullabili, il termine perentorio previsto dall’art. 1137 c.c..

La controversia traeva origine dall’impugnazione di una delibera assembleare del 20 giugno 2024. Il condomino aveva promosso il procedimento di mediazione obbligatoria con istanza depositata il 18 luglio 2024; la procedura si era conclusa il 18 settembre successivo per mancata adesione del condominio. Instaurato il giudizio, l’attore chiedeva la sospensione dell’efficacia della delibera e, nel merito, la declaratoria della sua illegittimità e comunque della nullità e/o annullabilità.

Il condominio eccepiva, tuttavia, l’improcedibilità della domanda per la mancata coincidenza tra l’istanza di mediazione e l’azione giudiziaria quanto a petitum e causa petendi. Il tribunale accoglie l’eccezione e individua nel principio di simmetria tra domanda di mediazione e domanda giudiziale il fulcro della decisione.

L’art. 4 del d.lgs. 28/2010 e il principio di simmetria

Il punto di partenza del ragionamento è l’art. 4, comma 2, Dlgs. n. 28/2010, secondo cui la domanda di mediazione deve indicare, oltre all’organismo e alle parti, «l’oggetto e le ragioni della pretesa».  Tali elementi, osserva il tribunale, corrispondono al petitum e alla causa petendi della successiva domanda giudiziale. È su questa necessaria corrispondenza che la giurisprudenza ha elaborato il cosiddetto principio di simmetria: l’oggetto della mediazione deve rispecchiare quello della futura azione, affinché il procedimento conciliativo investa effettivamente la medesima controversia successivamente devoluta al giudice.

La simmetria, tuttavia, non deve essere intesa in termini rigidamente formali. Non è richiesta una riproduzione letterale dell’atto giudiziario né può pretendersi che l’istanza di mediazione possieda il medesimo livello di articolazione tecnica della citazione. Una simile impostazione finirebbe per snaturare la funzione propria del procedimento conciliativo. Ciò che deve permanere invariato è piuttosto il nucleo sostanziale della controversia: il bene della vita perseguito e i fatti essenziali posti a fondamento della pretesa.

Il dato è particolarmente significativo perché consente di distinguere l’integrazione o lo sviluppo argomentativo della medesima pretesa dalla introduzione, in giudizio, di ragioni sostanzialmente nuove. Il successivo atto introduttivo potrà certamente sviluppare sul piano giuridico quanto già dedotto in mediazione; ciò che non può avvenire, secondo l’impostazione accolta dalla pronuncia, è che il procedimento conciliativo abbia riguardato una controversia solo apparentemente coincidente con quella poi sottoposta al giudice.

L’indicazione della delibera non è sufficiente

È proprio nell’impugnazione delle deliberazioni condominiali che tale principio acquista una specifica rilevanza applicativa. Una stessa delibera, infatti, può essere contestata sotto una pluralità di profili: per vizi della convocazione, violazione delle maggioranze, irregolarità nella formazione della volontà assembleare, inosservanza dei criteri di ripartizione, carenze della documentazione contabile o per ulteriori ragioni inerenti al contenuto della decisione.

Da ciò deriva che la mera identificazione della deliberazione non è, di per sé, sufficiente a identificare compiutamente la controversia. Due impugnazioni rivolte contro il medesimo deliberato possono infatti poggiare su fatti costitutivi e ragioni del tutto differenti.

Secondo il Tribunale di Taranto, non è quindi sufficiente avviare la mediazione indicando genericamente quale oggetto l’impugnazione di una determinata delibera assembleare. Occorre che siano individuati anche i motivi di impugnazione destinati poi a costituire il fondamento dell’eventuale azione giudiziaria.

Nel caso esaminato, il giudice rileva che l’istanza di mediazione non conteneva tutti i motivi successivamente fatti valere nell’atto introduttivo e ritiene, per tale ragione, non validamente soddisfatta la condizione di procedibilità.

La conclusione trova giustificazione nella stessa funzione della mediazione obbligatoria. Ammettere che il procedimento possa essere introdotto attraverso una contestazione meramente generica, lasciando alla successiva fase giudiziale l’individuazione delle effettive ragioni della pretesa, significherebbe ridurre la mediazione – secondo l’espressione utilizzata dalla pronuncia – ad un «mero adempimento burocratico».

La parte chiamata deve, invece, essere posta sin dalla fase conciliativa nella condizione di conoscere le questioni che potrebbero formare oggetto del futuro giudizio.  Solo la conoscenza effettiva dei termini della contestazione consente infatti al Condominio di valutare la fondatezza delle censure, assumere una posizione consapevole e verificare se esistano margini per una soluzione conciliativa.

La funzione sostanziale del contraddittorio in mediazione

Il passaggio della sentenza dedicato al contraddittorio merita particolare attenzione. Il tribunale collega infatti la necessaria corrispondenza tra le due domande alla finalità deflattiva perseguita dal legislatore: la mediazione può svolgere realmente tale funzione soltanto se le parti si confrontano, già in quella sede, sulle questioni che potrebbero divenire oggetto del giudizio.

Non è dunque sufficiente che il chiamato sappia quale delibera viene contestata. Egli deve poter comprendere perché quella delibera venga ritenuta invalida. È su questo terreno che può instaurarsi un contraddittorio effettivo e, conseguentemente, una reale possibilità di composizione della controversia.

Il principio assume una particolare importanza anche sotto il profilo della condotta professionale. Un’istanza volutamente generica, predisposta al solo scopo di rispettare formalmente il passaggio conciliativo e riservare al successivo giudizio la completa articolazione delle censure, rischia di tradire la funzione stessa dell’istituto e, soprattutto, di non produrre gli effetti processuali che la parte intende conseguire.

Il coordinamento con il termine dell’art. 1137 c.c.

Il profilo più delicato della decisione riguarda il coordinamento tra la condizione di procedibilità e il termine previsto dall’art. 1137 c.c. Per le deliberazioni annullabili, l’impugnazione è soggetta al termine perentorio di trenta giorni, decorrente dalla deliberazione per i condomini presenti dissenzienti o astenuti e dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti. È proprio la presenza di tale termine a rendere particolarmente rilevante la corretta instaurazione della mediazione.

Il Tribunale afferma che una domanda di mediazione generica nel petitum o nella causa petendi non può considerarsi validamente espletata e determina l’improcedibilità della successiva domanda di annullamento.

Occorre, tuttavia, mantenere distinti i due piani.  La sentenza dichiara la domanda giudiziale improcedibile per violazione dell’art. 4, comma 2, d.lgs. n. 28/2010; non contiene, nel dispositivo, una distinta declaratoria di decadenza dall’impugnazione.

Il rischio decadenziale emerge, piuttosto, dal necessario coordinamento tra l’improcedibilità e la perentorietà del termine dell’art. 1137 c.c. Se il difetto della mediazione viene accertato quando il termine è ormai decorso, la possibilità di reiterare utilmente il procedimento conciliativo e riproporre l’impugnazione può risultare compromessa. È proprio questa interazione a rendere l’errore nella formulazione dell’istanza potenzialmente ben più grave di una semplice irregolarità procedurale.

Ne consegue che la verifica del contenuto dell’istanza assume una funzione preventiva essenziale: non si tratta soltanto di assicurare la procedibilità del futuro giudizio, ma di evitare che una carenza originaria emerga quando il decorso del termine non consenta più di ricostruire correttamente il percorso impugnatorio.

La mediazione come primo segmento della strategia processuale

La pronuncia offre, dunque, un’indicazione operativa di particolare rilievo: nell’impugnazione condominiale la strategia processuale deve essere impostata già prima del deposito dell’istanza di mediazione.

Il difensore è chiamato ad esaminare preventivamente la deliberazione, il verbale assembleare e la documentazione rilevante, individuando sin dall’avvio del procedimento conciliativo i vizi sui quali potrà fondarsi l’eventuale azione. L’istanza dovrebbe pertanto consentire di identificare con chiarezza la deliberazione impugnata, i punti interessati dalla contestazione e le ragioni essenziali sulle quali essa si fonda.

Ciò non significa trasformare l’istanza di mediazione in un atto giudiziario anticipato. La distinzione tra procedimento conciliativo e processo resta intatta e la successiva difesa giudiziale potrà essere tecnicamente più articolata. Il punto è un altro: l’approfondimento giuridico può venire dopo; il nucleo della contestazione deve essere già riconoscibile prima.

È questo, in definitiva, il profilo di maggiore interesse della sentenza n. 2485/2025: la tempestività della mediazione, da sola, non è sufficiente se l’istanza non contiene il nucleo essenziale della futura impugnazione.  In materia condominiale, dunque, la mediazione non è semplicemente ciò che viene “prima” del processo. È il momento nel quale il perimetro della futura controversia comincia già a essere tracciato. E quando opera il termine perentorio dell’art. 1137 c.c., la precisione nella redazione dell’istanza assume un valore che non è soltanto formale: può incidere concretamente sulla possibilità stessa di ottenere una decisione di merito sull’impugnazione proposta.

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