Le case donate o ereditate da oggi si possono vendere senza rischi

Vera e propria rivoluzione per le donazioni di case il cui atto fino a oggi poteva essere annullato da altri eredi o familiari. Sul mercato niente più rischi per chi vende

In tema di successioni e donazioni il nostro ordinamento prevede che gli eredi legittimi in assenza di testamento ereditino secondo le norme di legge, e che i legittimari (ossia i parenti più stretti quali coniuge, figli e, in loro assenza, gli ascendenti), abbiano diritto a una quota di eredità riservata per legge, chiamata quota di legittima, indipendentemente dalle disposizioni testamentarie del defunto, che non può essere esclusa o ridotta.

A tutela della quota di legittima, con funzione quindi di protezione da eventuali disposizioni testamentarie escludenti o lesive, della quota di eredità loro spettante, sono previste azioni giudiziarie che potevano colpire non solo i beni oggetto di successione, ma anche le liberalità occorse in vita, ossia donazioni effettuate quando il dante causa era ancora in vita.

Il due istituti a tutela della legittima sono l’azione di riduzione ex art. 553 c.c. e l’azione di restituzione di cui all’art. 563 c.c., con le quali, rispettivamente, si poteva fino a pochi giorni fa far dichiarare l’inefficacia delle disposizioni testamentarie o delle donazioni lesive della propria quota di legittima ovvero, una volta ottenuta la riduzione, agire per recuperare i beni da terzi aventi causa dal donatario, qualora quest’ultimo avesse alienato i beni donati.

Queste previsioni, tuttavia, generavano incertezze e disfunzioni nel mercato immobiliare, soprattutto perché l’azione restitutoria era caratterizzata dalla possibilità di azione in un lungo arco di tempo: dieci anni dalla morte del donante, determinando una scarsa circolazione dei beni immobili oggetto di donazione e poca appetibilità del mercato.

Si assisteva sovente a rifiuto degli istituti di credito alla concessione di mutui con garanzia ipotecaria su beni donati, temendo azioni di restituzione e perdita della garanzia, ma anche a difficoltà nelle transazioni immobiliari con conseguente deprezzamento del valore di mercato per tali immobili e la necessità di stipulare polizze assicurative per la copertura del rischio restitutorio.

LA RIFORMA DI NOVEMBRE 2025

Recependo gli stimoli del mercato, è stato approvato in via definitiva dalla Camera dei Deputati il 26 novembre 2025 il cosiddetto Ddl “semplificazioni 2025” (già approvato in prima lettura dal Senato l’8 ottobre 2025), il disegno di legge che introduce una riforma strutturale del sistema delle liberalità, orientato a garantire certezza nella circolazione giuridica dei beni e semplificazione delle procedure successorie.

Sebbene non ancora pubblicato in Gazzetta Ufficiale nel momento in cui scriviamo, il Ddl aspira ad abolire l’azione di restituzione nei rapporti con i terzi. Significa che con la riforma appena approvata viene negata la possibilità per un potenziale erede escluso dalla donazione di avviare un’azione restitutoria dell’immobile contro un acquirente terzo.

Proprio questi ultimi, tuttavia, non perdono il proprio diritto ma subiscono una trasformazione della tutela loro spettante in caso di lesione della legittima. Detta protezione dei diritti successori si converte da tutela reale (restituzione dell’immobile anche da parte di un terzo acquirente in buona fede) a tutela obbligatoria (matura un diritto di credito nei confronti del donatario, ossia chi ha ricevuto il bene in donazione.

Soltanto nell’ipotesi di insolvenza del donatario e di trasferimento a titolo gratuito, il legittimario leso potrà rivalersi nei confronti del terzo acquirente, nei limiti dell’arricchimento conseguito per effetto della donazione effettuata in vita dal defunto.

LA NOVITÀ DELLA RIFORMA

Il nuovo impianto sostituisce il tradizionale meccanismo di restituzione del bene donato con un diritto all’indennizzo economico, eliminando così il rischio di recupero dell’immobile da parte degli eredi; in sostanza il legittimario non potrà pretendere la restituzione del bene se l’acquirente ha trascritto l’atto di acquisto prima della domanda di riduzione. In questa ipotesi, il donatario è tenuto a compensare in denaro il valore necessario a ricostituire la quota di legittima.

La norma introdotta non è di poco conto in quanto spiega effetti nel mondo immobiliare, rafforzando le garanzie creditizie perché gli immobili provenienti da donazione acquisiscono piena idoneità a fungere da garanzia ipotecaria, favorendo l’accesso al credito fondiario e produce effetti significativi anche nel settore delle esecuzioni immobiliari e delle vendite forzate.

Se sinora, gli immobili provenienti da donazioni presentavano scarsa appetibilità commerciale nelle procedure esecutive, essendo i potenziali acquirenti consci del rischio di vedersi condannati alla restituzione, comportando ribassi dei prezzi d’asta, esperimenti con esito negativo e ridotta concorrenza nell’asta, con la nuova disciplina si attua la piena commerciabilità degli immobili donati nel libero mercato e anche in sede di esecuzione forzata.

Il venir meno del rischio restitutorio induce gli istituti di credito a finanziare maggiormente gli acquisti di immobili provenienti da donazioni, dando vita ad un circuito virtuoso che comporta maggiore disponibilità di immobili sul mercato, una riduzione del contenzioso e anche effetti salutari per le procedure esecutive.

LE DONAZIONI IMMOBILIARI IN ITALIA

Considerando che in Italia annualmente si perfezionano oltre 200.000 atti di donazione immobiliare, l’impatto della precedente disciplina sulla circolazione dei beni risultava penalizzante, mentre ora si assisterà a una maggiore circolazione dei beni.

Restano ancora da valutare eventuali criticità della nuova disciplina, con attenzione alla mutazione della natura della tutela successoria da reale a obbligatoria, in relazione al rischio dell’eventuale insolvenza del debitore-donatario per i legittimari, auspicando un bilanciamento tra esigenze di certezza della circolazione giuridica e garanzie successorie.

In conclusione, la riforma rappresenta un cambio di prospettiva e degli equilibri tra tutela dei diritti successori necessari e la sicurezza della circolazione giuridica dei beni, privilegiando quest’ultima senza tuttavia vanificare la protezione dei legittimari, ancorché rimodulata.

Giova ricordare che le nuove disposizioni si applicheranno alle successioni aperte dopo l’entrata in vigore della legge.

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di Fabrizio Pacileo, avvocato
avv.fabriziopacileo@gmail.com