Lavori in condominio, sanzioni più dure per i lavoratori in nero nei cantieri

In caso di lavoratori in nero scatta immediata la perdita dei punti sulla patente dell’impresa senza aspettare il giudice

La sicurezza nei cantieri condominiali non è solo una questione tecnica o formale, ma un ambito nel quale le responsabilità si fanno sempre più concrete e immediate. Con la conversione del decreto 159/2025 nella legge n. 198/2025 (cosiddetto decreto sicurezza), il si-stema della patente a crediti previsto dall’art. 27 del dlgs. 81/2008 è stato profondamente rafforzato, con effet-ti diretti anche sui lavori eseguiti all’interno dei condomìni.

La recente nota n. 609/2026 dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro ha fornito le prime indicazioni ope-rative, chiarendo in modo inequivocabile un punto centrale: in presenza di lavoro irregolare, la perdita dei crediti è immediata e non più “attenuata” dai meccanismi di salvaguardia previsti in passato.

Un aspetto che ogni amministratore di condominio (e ogni condomino) dovrebbe conoscere prima di affidare o far proseguire qualsiasi intervento.


QUANDO SCATTA LA DECURTAZIONE NEI CANTIERI CONDOMINIALI

Dal 1° gennaio 2026, nei cantieri – compresi quelli condominiali – in cui venga accertata la presenza di lavoratori “in nero” la decurtazione dei crediti della patente avviene già con la notifica del verbale ispettivo, senza attendere l’ordinanza-ingiunzione e il verbale di accertamento è considerato definitivo ai soli fini della patente a crediti.

Solo nel caso in cui il verbale venga successivamente annullato o archiviato, i crediti sottratti vengono riaccreditati. Nella sostanza se durante lavori di rifacimento facciate, coperture, impianti o parti comuni viene rilevato lavoro irregolare, l’impresa perde subito punti e può non essere più legittimata a operare.


QUANTI CREDITI VENGONO TOLTI: ATTENZIONE ALL’EFFETTO “A CASCATA”

Le modifiche all’allegato I-bis del dlgs. 81/2008 hanno introdotto un sistema particolarmente severo e sa-ranno applicati meno 5 crediti per ogni lavoratore irregolare, indipendentemente dalla durata dell’impiego e meno 1 credito aggiuntivo per ciascun lavoratore in presenza di aggravanti (minori, stranieri irregolari, percet-tori di misure di sostegno al reddito). La decurtazione è cumulativa, senza alcun tetto massimo legato alla violazione più grave.

Esempio pratico tipicamente condominiale

Un’impresa incaricata della manutenzione straordinaria del tetto impiega 2/3 lavoratori non regolarizzati. La sanzione sulla patente a crediti sarà pari ad almeno 10/15 punti, cui si aggiungono eventuali ulteriori decurtazioni in presenza di aggravanti. Considerando che la dotazione iniziale è di 30 crediti e che per operare servono almeno 15 crediti; è evi-dente come basti un solo controllo ispettivo per bloccare di fatto il cantiere.

La nota dell’Ispettorato del lavoro chiarisce anche il profilo temporale delle violazioni precisando che per gli illeciti commessi prima del 1° gennaio 2026 si applicano le vecchie regole, con decurtazione solo dopo ordinanza definitiva, per gli illeciti commessi tra il 1° ottobre 2024 e il 31 dicembre 2025 resta in vigore il sistema previgente. Mentre per quelli commessi dal 1° gennaio 2026 in poi la decurtazione è immediata alla notifica del verbale.

Un dettaglio tutt’altro che marginale, soprattutto per i lavori condominiali che si protraggono nel tempo o attraversano più annualità.

LE INDICAZIONI OPERATIVE CHE INCIDONO ANCHE SUL CONDOMINIO

Nei verbali ispettivi dovrà essere espressamente indicato che la violazione comporta la decurtazione dei crediti. Anche nei verbali di prescrizione verrà segnalato che l’eventuale inottemperanza può incidere sulla pa-tente. La gestione dei crediti avviene tramite il portale PAC, sotto la responsabilità dei soggetti abilitati.

LE IMPLICAZIONI PER L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Pur non essendo destinatario diretto della patente a crediti, l’amministratore non può più limitarsi a un controllo formale dei documenti. Affidare lavori a imprese che operano con personale irregolare espone il condominio a sospensione o blocco dei lavori, a ritardi e contenziosi con le imprese. In molti casi si posso-no verificare responsabilità per l’amministratore per omessa vigilanza nella scelta dell’appaltatore.

COME SI DEVE COMPORTARE IL CONDOMINIO
Prima dell’inizio dei lavori, e periodicamente durante il cantiere bisogna verificare il DURC, l’iscrizione alla CCIAA e idoneità tecnico-professionale dell’impresa alla quale è stato affidato il lavoro. Pretendere e ve-rificare l’elenco dei lavoratori impiegati e inserire clausole contrattuali che prevedano la risoluzione in caso di lavoro irregolare.

La nota INL n. 609/2026 segna un cambio di passo netto: il lavoro irregolare nei cantieri, inclusi quelli condominiali, non è più “gestibile” nel tempo ma produce effetti immediati e potenzialmente paralizzanti.

Un ulteriore aspetto spesso sottovalutato riguarda la scelta dell’impresa esecutrice, che in ambito con-dominiale assume rilievo non solo tecnico ma anche giuridico e assicurativo. Le imprese edili non sono tutte equivalenti sotto il profilo dei requisiti: accanto alle imprese artigiane o di piccole dimensioni operano imprese strutturate in possesso di certificazione SOA, necessaria per l’esecuzione di lavori pubblici e indice di capaci-tà tecnica, economica e organizzativa verificata da organismi accreditati.

È importante evidenziare che le imprese in possesso di attestazione SOA non sono soggette al siste-ma della patente a crediti (patente a punti) previsto dalla recente normativa sulla sicurezza nei cantieri, in quanto già sottoposte a un regime di qualificazione più rigoroso. Per interventi di una certa entità — come opere strutturali, rifacimenti integrali o lavorazioni che incidono su parti comuni — la scelta di imprese quali-ficate SOA rappresenta quindi una garanzia ulteriore per il condominio, sia in termini di affidabilità esecutiva sia di tutela amministrativa e di sicurezza.

Per gli amministratori di condominio questo significa una cosa sola: la scelta dell’impresa oggi è anche una scelta di sicurezza giuridica, non solo economica.

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Manlio Amadio Architetto

manlioamadio.architetto@gmail.com