La revoca dell’amministratore del condominio non è soggetta a mediazione

La giurisprudenza ha chiarito che il procedimento di revoca dell’amministratore è un procedimento camerale di volontaria giurisdizione non soggetto all’obbligo di mediazione

Quando vi sono più di otto condomini, l’assemblea deve nominare un amministratore condominiale, ex art. 1129, co.1, c.c., in difetto vi provvede l’autorità giudiziaria su ricorso dei condomini. L’amministratore deve assolvere ai suoi compiti, come delineati dall’art. 1130 c.c.. tra i quali, si evidenza l’approvazione del rendiconto annuale, l’esecuzione delle deliberazioni assembleari, l’osservanza del regolamento condominiale, la riscossione dei contributi condominiali, l’esecuzione delle azioni volte a conservare i beni comuni, le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio comune.

Può anche capitare che chi amministra ill condominio possa rendersi inadempiente a  uno o più dei predetti obblighi. In tal caso, lil professionista può essere revocato dall’assemblea condominiale ovvero dall’autorità giudiziaria per gravi irregolarità, come disposto dall’art. 1129, co.12, c.c.. L’assemblea dei condomini può domandare la revoca giudiziale del professionista presentando un ricorso al tribunale competente, il quale, a fronte del pieno contraddittorio tra le parti, si pronuncerà in camera di consiglio con un decreto.

Tanto è sancito dall’art. 64, disp. Att. c.c., il quale, per l’appunto, stabilisce che “…Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dall’undicesimo comma dell’art. 1129 e dal quarto comma dell’art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore medesimo.Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione..”.

A fronte del chiaro tenore di questa disposizione, trattandosi di una controversia che trae origine dal rapporto di mandato intercorrente tra professionista e il consesso condominiale, è lecito domandarci se una lite simile sia soggetta al preventivo tentativo di mediazione.

L’interrogativo posto non è di secondaria importanza, in quanto, se tal controversia fosse soggetta al preventivo obbligo di mediazione, l’omissione di quest’ultima causerebbe l’improcedibilità della domanda giudiziale di revoca dell’amministratore. In tal senso è opportuno rammentare che l’art. 5, comma 1, del decreto legislativo n. 28 del 2010, stabilisce, tra l’altro, che, nelle controversie di natura condominiale, è d’obbligo esperire il preventivo tentativo di conciliazione.

È pur vero che il disposto dell’art. 71 quater, disp. Att. c.c., stabilisce che una controversia è di natura condominiale allorché ha ad oggetto la violazione ovvero l’errata applicazione delle norme contenute del libro terzo, titolo settimo, capo secondo, del codice civile, vale a dire quelle previste per l’ordinamento condominiale.

È altrettanto vero, tuttavia, che la preventiva procedura di mediazione è esclusa per i procedimenti in camera di consiglio, ovvero nei c.d. procedimenti camerali, di volontaria giurisdizione, come stabilito dallo stesso art. 5, comma 6, lett. f), del decreto legislativo n.28 del 2010 appena citato.

La ratio della norma consiste in ciò, e cioè che il provvedimento pronunciato dal tribunale non ha natura decisoria di una controversia, bensì tende solamente a sostituire la volontà assembleare. Non rappresenta, quindi, un provvedimento di natura decisoria, che incide sui diritti disponibili delle parti, sul loro status, e che non preclude, inoltre, alle medesime di invocare una tutela giurisdizionale, avviando un procedimento ordinario a cognizione piena.

Aderendo a questa interpretazione sistematica, si dovrebbe propendere per la conclusione che il procedimento di revoca giudiziale non è soggetto alla mediazione.

Quanto appena esposto è corroborato da una recente pronuncia della giurisprudenza di merito, la quale, in una fattispecie analoga, ha affermato che “…il decreto del Tribunale in tema di revoca dell’amministratore è un provvedimento di volontaria giurisdizione – meramente sostitutivo della volontà assembleare – che, pur incidendo sul rapporto di mandato tra condomini e amministratori, non ha carattere decisorio, non preclude la richiesta di tutela giurisdizionale piena, in un ordinario giudizio contenzioso, del diritto su cui il provvedimento incide…”. (Trib. Napoli, Sez. VI, Decreto n. 10441 del 15 gennaio 2025; N.10441/2024 R.V.G.).

Il predetto giudice di merito evidenzia, tra l’altro, che a sostegno dell’interpretazione espressa l’esclusione dell’obbligo di mediazione per il procedimento di revoca dell’amministratore condominiale, si desume anche dal tenore del primo comma dell’art. 5, del decreto legislativo n. 28 del 2010.

Difatti, la norma in commento, stabilisce che è soggetta all’obbligo della preventiva mediazione la domanda con la quale la parte vuole esercitare un’azione giudiziale in una controversia condominiale.

Per le ragioni appena illustrate, il procedimento camerale in parola, non ha carattere decisorio, sicché esso in alcun modo si pronuncia su di una controversia, limitandosi, piuttosto, a sostituire la volontà assembleare, laddove quest’ultima non sia riuscita a rimuovere l’amministratore.

Invero, il principio affermato dal tribunale di Napoli collima con l’orientato giurisprudenziale della suprema corte la quale, in precedenza, aveva statuito che il procedimento di revoca dell’amministratore condominiale è un procedimento camerale di volontaria giurisdizione non soggetto, come tale, all’obbligo di mediazione, ed “…ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore..”. (Cass. Civ, Sez. VI, Sottosezione 2, Ord. n. 1237 del 18 gennaio 2018).

Da ultimo, milita in favore della natura camerale del procedimento di revoca dell’amministratore, anche una recente pronuncia della stessa Corte di Cassazione “…Deve dunque ribadirsi che il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio si svolge in camera di consiglio, si conclude con decreto reclamabile alla corte d’appello (art. 64 disp. att. c.p.c.) e si struttura, pertanto, come giudizio camerale plurilaterale tipico, che culmina in un provvedimento privo di efficacia decisoria, siccome non incidente su situazioni sostanziali di diritti o “status..”. (Cass. Civ., Sez. II, Ord. n. 3198 del 2 febbraio 2023).

Con la pronuncia del tribunale napoletano, il collegio giudicante, prendendo atto della cessazione della materia del contendere, rigettando l’eccezione d’improcedibilità della domanda giudiziale per omesso esperimento del tentavo di mediazione, si pronunciava, in nome del principio della soccombenza virtuale, in favore dei ricorrenti.

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Giovanni Stampone Avvocato