Case popolari, per le ristrutturazioni serve un miliardo. Federcasa: “Nel Piano Casa il 25% sia per l’edilizia sociale”

Buttieri, presidente di Federcasa: nei condomìni popolari il revisore dei conti obbligatorio è un problema. Piano Casa? Nella proposta non c’è l’edilizia sociale

Quello che è appena iniziato sarà un anno cruciale per l’edilizia residenziale e forse una delle pochissime occasioni di intervento pubblico verificatasi negli ultimi decenni. L’Italia si appresta a presentare il Piano Casa atteso da quello (non risolutivo) del Governo Renzi nel 2014 e contestualmente l’Europa lavora a un mastodontico intervento comunitario sull’emergenza abitativa. Per capire cosa aspettarci e cosa servirebbe davvero abbiamo incontrato Marco Buttieri, presidente di Federcasa, la sigla che riunisce gli enti che gestiscono le case popolari in tutta Italia. Un comparto in grande difficoltà da anni per l’assenza di risorse per fare manutenzioni a fronte di domande altissime di alloggi, morosità degli inquilini e imposte che pesano a dismisura sui bilanci delle aziende locali.

Presidente, si profilano diversi interventi normativi nei prossimi mesi, dal Piano Casa alle norme in Europa, siete ottimisti?

L’ottimismo come si suol dire è il sale della vita, noi avevamo chiesto un piano europeo due anni fa quindi non possiamo che essere contenti. Dopodiché abbiamo visto la prima bozza del piano ed è chiaro che sul pubblico c’è poco. Questo perché c’è una tendenza in Europa legata all’approccio dei Paesi nordici dove l’edilizia residenziale, ovvero l’affordable housing, è gestita dai privati. Lì il pubblico interviene solo con sistemi di garanzia. Su questo avremo un confronto bilaterale con la Francia che è anch’essa molto preoccupata per l’aiuto al pubblico, in vista dell’incontro a cui parteciperemo a inizio febbraio con l’Ue. La grande verità è che in Stati come Italia, Francia e Spagna nessuno dei privati vuole occuparsi di quella fascia di alloggi popolari, le case che gestiscono le nostre aziende costano poche decine di euro al mese, mentre in Nord Europa parliamo di rendite molto più alte.

Il piano europeo per ora non prevede finanziamenti ma garanzie degli istituti finanziari sugli investimenti dei privati. Può funzionare in Italia?

Al momento al piano europeo manca l’anima pubblica che non può essere dimenticata. Poi va detto che la Bei ha dei tassi di interesse molto alti, negli incontri che ho fatto si è parlato anche di tre punti e mezzo di interesse. Quasi conviene andare a chiederli in banca. La Bei poi chiede ai nostri enti le garanzie dello Stato o della Regione. L’Europa dovrebbe mettere dei soldi per sterilizzare intanto questi interessi ma poi servono fondi per finanziare effettivamente l’edilizia residenziale pubblica. Noi non chiediamo il 100% dell’investimento ma almeno una parte di contribuzione pubblica perché qui parliamo di aziende che si occupano del mercato dei più poveri, non sono case da 350 o 400 euro al mese che sono alloggi calmierati, ma sono case da 50 o 100 euro al mese con aziende alle spalle che fanno molta fatica a tenere in piedi i bilanci.

Parliamo del Piano Casa italiano che sarà presentato nelle prossime settimane o comunque entro pochi mesi. Quali sono le vostre richieste?

Innanzitutto una semplificazione normativa perché abbiamo 20 Regioni con 20 leggi diverse. Se non mettiamo a posto le regole nessuno verrà a investire. Poi è chiaro che i soldi che ha annunciato la presidente Meloni vanno a chi costruisce e vende – o affitta – a prezzi calmierati ma quello è affordable housing non è edilizia residenziale sociale. Noi abbiamo 250.000 persone in lista di attesa in Italia non possiamo offrirgli la casa a 350 euro al mese perché non li hanno. Nel Piano Casa dovrebbe essere dedicato un 25/30% al pubblico. Per 100.000 appartamenti che costruisco il 25.000 dovrebbero essere dedicati al pubblico. Ma è essenziale intervenire normativamente altrimenti nel giro di 5 o 10 anni le aziende che gestiscono le case popolari non reggeranno più. Già oggi hanno bilanci in perdita anche per via della morosità, il sistema non è più in equilibrio e serve un intervento urgente.

Per intervento urgente si riferisce a togliere l’Imu e l’Ires sulle case popolari?

Sugli alloggi sociali Imu e Ires devono essere sterilizzate e poi vanno riorganizzate le aziende dandoci la possibilità di spendere i finanziamenti. Se io devo gestire 1,3 miliardi di Pnrr oggi ho talmente tante regole che non mi danno la possibilità di spendere quei soldi nei tempi in cui devo spenderli.

In Italia ci sono oltre 60.000 alloggi esistenti vuoti che non possono essere assegnati perché servono lavori di manutenzione, cosa serve nel Piano Casa per sistemarli?

Per sistemare quegli alloggi serve un miliardo di euro, sono almeno 20 mila euro per alloggio. Ma a noi non serve un miliardo di euro dello Stato. Se ci fossero delle garanzie di copertura degli interessi e la garanzia di un canone di equilibrio le aziende lo farebbero l’investimento.

Concretamente cosa chiedereste allora?

Noi chiederemmo delle garanzie dello Stato per avere i fondi della Bei. Poi con i fondi europei si potrebbero coprire gli interessi sui prestiti e creare un fondo attraverso una società dello Stato per ristrutturare quelle case. A quel punto l’aiuto dello Stato servirebbe per integrare i canoni di affitto e farli arrivare all’equilibrio perché una casa appena ristrutturata non potrà costare 60 euro al mese ma qualcosa in più. Concretamente non parliamo di chissà che fondi. Ma già se togliessimo Imu ed Ires sarebbero già 30 euro circa al mese ad alloggio in più per le aziende. Basterebbe davvero poco a quel punto dallo Stato per chiudere il cerchio.

In ballo c’è anche la riforma del condominio che in parte riguarda le case popolari. L’obbligo di un revisore dei conti previsto dalla legge può essere un problema?

La riforma ci riguarda per gli edifici che hanno ad esempio anche proprietari privati e quindi sono condomìni, non quelli a proprietario unico. Certamente il tema del revisore impatta eccome perché è un costo a carico del condòmino, io non sono contrario ma lo inserirei per bilanci sopra una certa cifra non per quelli che hanno 15 o 20 mila euro di bilancio. Il vero problema è di sostenibilità economica per famiglie che fanno già grande fatica. Un amministratore costa in media 65 o 70 euro all’anno per alloggio, se il revisore ne costa altrettanti per molti appartamenti è come pagare una mensilità in più e per i nostri inquilini può diventare un problema.

Cosa si augura allora per questo anno di riforme in arrivo?

Spero che questo 2026 veda più attenzione per il settore Erp perché tutti si riempiono la bocca di edilizia sociale ma poi chi tiene in piedi gli alloggi sono le aziende che sono state lasciate sole da 30 anni. Io apprezzo moltissimo che si faccia il Piano Casa ma questo non può non contenere edilizia sociale pubblica, se si continuano a vendere alloggi per sostenere i conti il settore andrà in default.

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di Andrea Battistuzzi – Giornalista
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it