Il condomino imprenditore che non paga: pignoramento e novità normative

Il decreto Bollette 2025 ha introdotto nuovi limiti al pignoramento immobiliare per debiti condominiali. Ma quando il moroso è un imprenditore in difficoltà, la situazione è spesso molto più articolata

Una delle novità normative più discusse nell’ambiente condominiale di quest’anno riguarda i limiti al pignoramento immobiliare. Con la conversione in legge del decreto 19/2025, cosiddetto decreto Bollette, è stato introdotto un vincolo specifico per i debiti condominiali legati alle bollette energetiche, stabilendo che non è possibile pignorare l’abitazione principale del condomino quando il debitore rientra nella categoria dei soggetti vulnerabili. Una disposizione che ha sollevato discussioni tra gli amministratori, perché restringe uno degli strumenti esecutivi tradizionalmente usati per recuperare le spese non pagate.

Ma c’è una categoria di morosi per cui il problema del recupero era già complicato ben prima di questa novità, e per ragioni che vanno molto al di là del diritto condominiale. È la categoria degli imprenditori in difficoltà, ovvero di quei condomini che non pagano le spese non perché si siano dimenticati, ma perché la loro situazione economica si è deteriorata in modo significativo, spesso trascinando con sé anche il patrimonio personale.

Il meccanismo è abbastanza ricorrente. Un imprenditore, negli anni di attività, ha prestato fideiussioni personali a garanzia dei debiti della sua azienda. Ha firmato quei documenti in un momento di crescita, quando la banca richiedeva garanzie e l’operazione sembrava del tutto ragionevole. Nel tempo, l’azienda ha incontrato difficoltà. Il mercato è cambiato, i margini si sono ridotti, qualche cliente non ha pagato. E a un certo punto l’imprenditore si ritrova con le garanzie personali che cominciano a pesare su un patrimonio che credeva separato da quello aziendale.

In questo contesto, le spese condominiali diventano uno degli ultimi pensieri. L’imprenditore che sta cercando di salvare l’azienda, di gestire i rapporti con le banche, di rispettare gli accordi con i fornitori, tende a sospendere tutti i pagamenti che non considera immediatamente urgenti. Le spese condominiali rientrano quasi sempre in questa lista. E l’amministratore, che non conosce la situazione economica del proprietario, si trova a gestire una morosità apparentemente inspiegabile da parte di qualcuno che fino a qualche mese prima pagava puntualmente.

Il Codice della Crisi d’Impresa (Dlgs. 14/2019), con i suoi successivi aggiornamenti, ha introdotto strumenti come la composizione negoziata della crisi, che permettono all’imprenditore di avviare un percorso di risanamento prima che la situazione diventi irreversibile. Quando questi strumenti vengono attivati, la gestione del patrimonio aziendale e talvolta anche di quello personale entra in una logica diversa, con priorità e tempistiche che l’amministratore di condominio non conosce e che possono rendere inutile un decreto ingiuntivo ottenuto nel momento sbagliato.

C’è poi il caso in cui l’appartamento non è intestato all’imprenditore come persona fisica, ma alla sua società. In questo scenario, se la SRL entra in una procedura concorsuale, il patrimonio immobiliare passa nelle mani di un curatore fallimentare o di un commissario, con tempi e logiche completamente diverse da quelle di un normale rapporto condominiale. L’amministratore si trova a comunicare con un soggetto che gestisce decine di posizioni debitorie contemporaneamente e che non ha nessun motivo particolare per dare priorità alle spese condominiali.

Riconoscere per tempo questi segnali non trasforma l’amministratore in un esperto di diritto fallimentare. Ma gli permette di capire quando è il momento di agire rapidamente per tutelare il credito del condominio, quando coinvolgere un legale specializzato, e quando aspettarsi che la situazione si evolva in modi che vanno ben oltre la gestione ordinaria della morosità. Il condominio è spesso il primo luogo in cui emergono le difficoltà economiche di un proprietario, e chi lo gestisce ha un punto di osservazione che vale la pena usare con consapevolezza.

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Paolo Zampini CFO personale del patrimonio | Coordinamento e protezione del patrimonio personale | Fondatore PatrimonioPro

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