Cosa cambia con il nuovo Ddl 978 nel recupero crediti. Le novità per il condominio

Il ddl 978 appena approvato in commissione al Senato introduce un percorso alternativo per il recupero crediti, alternativo al decreto ingiuntivo del giudice

Nel condominio, il recupero crediti e la gestione delle morosità rappresentano alcune delle criticità più rilevanti per l’amministratore: crediti verso condòmini che non versano, spese condominiali rimaste insolute, costi che ricadono sui partecipanti e tensioni che possono destabilizzare la serenità condominiale. La necessità è quindi quella di disporre di uno strumento che renda più rapido, efficace e meno oneroso il recupero dei crediti condominiali. La possibilità che si apre con il Ddl S. 978 approvato dalla Commissione Giustizia del Senato – “Modifiche al codice di procedura civile in materia di procedimento sommario per l’effettiva realizzazione del credito” – è proprio quella di un nuovo percorso, alternativo al tradizionale decreto ingiuntivo, che potrebbe rappresentare un’opportunità per il condominio. In questo senso, per l’amministratore di condominio è fondamentale comprendere cosa cambia, quali sono i limiti, e in che misura questo nuovo strumento può essere applicato nella pratica.

Il Ddl introduce una modalità nuova di tutela del credito: non più esclusivamente tramite l’intervento del giudice prima dell’emissione del titolo esecutivo, ma mediante la intimazione di pagamento a cura dell’avvocato del creditore.  In concreto:

• L’avvocato del creditore (ad esempio l’amministratore che affida il recupero al legale) può notificare al debitore un atto di intimazione di pagamento, con allegata documentazione che giustifica il credito;
• Il debitore ha un termine (40 giorni) per opporsi; in assenza di opposizione, l’atto acquisisce efficacia esecutiva e il creditore può procedere con pignoramenti o altre azioni esecutive;
• Vi sono limiti: la disposizione riguarda crediti “liquidi, certi e determinati”, con esclusione di quelli derivanti da contratti bancari o da cessione pro solvendo / pro soluto;
• Per l’amministratore del condominio l’approccio diventa proattivo: verificare in anticipo se il credito condominiale può rientrare nella nuova procedura, predisporre la documentazione, valutare i rischi e i benefici rispetto al processo tradizionale.

Normativa di riferimento

1. Ddl 978 in oggetto: “Modifiche al codice di procedura civile in materia di procedimento sommario per l’effettiva realizzazione del credito”;

2. Attualmente la procedura tradizionale per il recupero dei crediti prevede l’emissione del decreto ingiuntivo da parte del giudice, previa verifica sommaria del credito. Il nuovo strumento intende superare tale filtro preventivo;
   
3. La novità è rilevante anche per il tempo: la riduzione del passaggio giudiziario può comportare una più rapida trasformazione del credito in titolo esecutivo.
   
   Esempio pratico per il condominio
   Immaginiamo un condominio con un credito di contributi condominiali insoluti pari a 6.500 euro. Tradizionalmente l’amministratore incarica un avvocato, si promuove un decreto ingiuntivo presso il tribunale, si attende la notifica, poi eventualmente opposizione e solo dopo si procede all’esecuzione. Tali tempistiche possono dilatarsi anche per mesi. Con la nuova procedura (qualora applicabile): l’avvocato notifica l’intimazione; in assenza di opposizione entro 40 giorni, l’atto è esecutivo. L’amministratore può quindi recuperare più celermente il credito, riducendo l’esposizione e i costi. Questo rende evidente come, nel tempo, la distinzione tra procedura tradizionale e nuova sia significativa per un condominio che vuole difendere i propri interessi.

Ecco un protocollo operativo che si consiglierebbe per l’amministratore di condominio che intendesse valutare l’applicazione della nuova procedura o comunque gestire in modo efficace il recupero crediti condominiali:

1. Analizzare il credito: verificare che il credito condominiale sia liquido, certo e determinato; controllare che non derivi da contratti bancari o cessioni che escludano la procedura;
2. Scegliere il professionista legale: incaricare un avvocato aggiornato alla riforma del DDL n. 978, che sappia valutare se la nuova procedura è applicabile o se si propone la via tradizionale;
3. Decidere la modalità:
4. Se il credito è di valore contenuto, senza contestazioni e conforme ai presupposti, valutare la procedura di intimazione (nuova);
5. In caso di credito elevato, o potenziali contestazioni, mantenere la procedura tradizionale del decreto ingiuntivo;
6. Avviare la procedura:
7. Per la nuova modalità: l’avvocato notifica l’intimazione al debitore, con documentazione giustificativa e l’avviso che, se non vi è opposizione entro 40 giorni, si procede all’esecuzione;
8. Per la procedura tradizionale: si richiede il decreto ingiuntivo, si notifica, si attende l’eventuale opposizione, poi si esegue;

Per l’amministratore di condominio, il Ddl n. 978 rappresenta una potenziale svolta nel recupero dei crediti condominiali: più rapidità, meno burocrazia, e un’opzione in più da valutare. Tuttavia, non si tratta di un rimedio automatico né privo di rischi: la verifica preliminare del credito, la collaborazione con un professionista qualificato e la trasparenza verso i condomini restano elementi fondamentali. La scelta tra la nuova modalità e quella tradizionale va dunque effettuata con criterio, conoscenza e consapevolezza. Un’amministrazione professionale non può ignorare questa opportunità, ma nemmeno adottarla superficialmente. Vi invito a tenere aggiornato il vostro studio, monitorare l’iter della legge, e considerare questo strumento come parte di una strategia più ampia di gestione dei crediti condominiali.

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di Battista Praino Amministratore 
direzionerivista@condominiozeroproblemi.it