I doveri di trasparenza dell’amministratore verso i condomini e la revoca del giudice

Il luogo dove sono costuditi il registro dell’anagrafe condominiale e gli orari in cui sono consultabili fa parte del dovere di trasparenza nella gestione del condominio e può condurre alla revoca giudiziale dell’amministratore

La trasparenza nella gestione del condominio è una delle occupazioni principali di ogni buon amministratore. In un edificio in condominio qualora il numero dei condomini sia superiore a otto, l’assemblea dei condomini deve provvedere alla nomina di un amministratore che si occupi della gestione dell’ente condominiale.

L’art. 1129, comma uno c.c., infatti, stabilisce che “…quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario…”.

Trasparenza dell’amministratore e revoca da parte del giudice. La norma

Ora, la norma prevede che in luogo dell’assemblea dei condomini, la nomina dell’amministratore può essere disposta anche dall’autorità giudiziaria. L’edificio in condominio è visto come un ente di gestione, governato da un organo di natura assembleare, quale per l’appunto è l’assemblea dei condomini, e da un organo esecutivo di natura rappresentativa come l’amministratore, il cui rapporto con il consesso collegiale è regolato in via analogica dalle norme sul mandato.

In tal ottica, si giustifica il potere d’intervento di natura sostitutoria che l’autorità giudiziaria può essere chiamata a svolgere laddove alla nomina dell’amministratore non adempia il consesso assembleare.

È opportuno rilevare che l’intervento dell’autorità giudiziaria nell’ambito della nomina dell’amministratore è un potere che può essere esercitato anche in senso contrario rispetto a quello che abbiamo illustrato. Nel senso, cioè, l’autorità giudiziaria è legittimata a intervenire nella gestione dell’amministrazione condominiale anche nel caso in cui l’amministratore sia incorso in gravi irregolarità che possono condurre alla sua revoca.

In tal direzione, l’art. 1129, comma uno, n.11, c.c., stabilisce, tra l’altro, che l’amministratore di condominio dispone “…la revoca dell’amministratore (…) Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità…”.

Tra le gravi irregolarità che possono condurre alla revoca giudiziale dell’amministratore in carica, si può collocare l’omessa indicazione del luogo dove sono custoditi il registro dell’anagrafe condominiale, dei verbali delle deliberazioni assembleari, della nomina e della revoca degli amministratori ed il registro di contabilità.

Al riguardo, vale la pena rammentare che l’art. 1130, comma uno, n.6, c.c., dispone, tra l’altro, che l’amministratore di condomino cura“… la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio…”.

E sempre la norma da ultimo citata dispone, al n.7, che l’amministratore cura anche“… la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità…”.

Inoltre, l’art. 1129, comma due, c.c., dispone che “…contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata…”.

L’obbligo dell’amministratore di comunicare, in modo che tali informazioni siano facilmente accessibili ai condomini, il luogo dove egli costudisce il registro dell’anagrafe condominiale, dei verbali delle deliberazioni assembleari, della nomina e della revoca degli amministratori e il registro di contabilità, e i giorni e le ore in cui tali documenti si possono consultare, costituisce un’espressione del dovere di trasparenza nella gestione dell’ente condominiale.

Pertanto, se il singolo condomino non è nella condizione di conoscere dove sono custoditi i registri in questione al fine di potere accedervi e fare un controllo sulla gestione dell’amministratore in carica, ciò rappresenta una violazione di quell’obbligo di trasparenza di cui abbiam fatto cenno poc’anzi.

Il principio “conoscere per poter consapevolmente deliberare” è una massima universale che presiede in generale le decisioni assunte degli organi collegiali, e, perciò, anche dai consessi assembleari degli edifici condominiali.

L’accesso alla documentazione amministrativa e contabile della vita condominiale è un diritto fondamentale dei singoli condomini, poiché, in assenza di tal diritto, essi non sarebbero in grado di controllare l’operato del loro amministratore.

Al fine di assolvere l’obbligo generale d’informazione verso i singoli condomini, come imposto dal codice del condomino, non è sufficiente indicare una parte soltanto delle informazioni che l’attuale disciplina normativa prescrive.

Indicare i recapiti dell’amministratore e dove è ubicato il suo domicilio professionale, senza indicare anche il luogo dove sono custodititi i vari registri condominiali, rappresenta una violazione del dovere di trasparenza, la cui omissione costituisce una grave irregolarità che può legittimare la revoca giudiziale dell’amministratore in carica.

E, infatti, in forza dell’art. 1129, comma tredici, nn. 7 e 8, la revoca dell’amministratore in carica può essere disposta, oltre che dall’assemblea dei condomini, anche dall’autorità giudiziaria qualora questi si sia stato inadempiente “…agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9)…” oppure per “…l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo…”.

In altri termini, la revoca dell’amministratore è giustificata anche ove questi abbia omesso d’indicare il luogo dove custodisce i vari registri condominiali e i modi attraverso i quali i singoli condomini, esercitando il loro diritto di accesso alla documentazione amministrativa, possono chiedere di estrarne copia.

Quanto descritto è corroborato anche da una recente pronuncia della giurisprudenza di merito a mente della quale “…tale omissione integra una violazione autonoma e specifica dell’art. 1129, comma 2, c.c., non surrogabile dalla mera indicazione dei recapiti dell’amministratore, e costituisce espressamente una grave irregolarità rilevante ai fini della revoca ex art. 1129, comma 12, n. 8, c.c.. (…) Le condotte descritte integrano, nel loro complesso, ipotesi di gravi irregolarità espressamente previste dal Legislatore ai sensi dell’art 1129, comma 12, numeri 1 e 8, c.c., idonee a giustificare la revoca giudiziale dell’amministratore…”. (Trib. Catania, Sez. III, Decreto del 22 maggio 2026).

Nella fattispecie sottoposta al vaglio del tribunale di Catania, un condomino, ai sensi dell’art. 1129, comma dodici, c.c., aveva domandato al predetto organo giudiziario di revocare l’amministratore di condominio in carica deducendo, sotto diversi profili, varie irregolarità.

Il tribunale in questione, valutati gli atti di causa rispetto alle varie doglianze giuridiche formulate in ricorso, riteneva congruenti quelle inerenti all’omessa indicazione del luogo dove erano custoditi i vari registri condominiali e il giorno e l’ora in cui essi potevano essere consultati, decretando, conseguentemente, la revoca dell’amministratore.

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Giovanni Stampone Avvocato