Se nelle parti comuni c’è un difetto di costruzione che arreca danni come muffa o condensa a un appartamento il condominio deve intervenire. La sentenza della Cassazione

La presenza di un vizio costruttivo nelle parti comuni dell’edificio non esclude, di per sé, la responsabilità del condominio per i danni arrecati alle proprietà esclusive. Il condominio, infatti, rimane tenuto alla conservazione dei beni comuni e non può sottrarsi a tale obbligo per il solo fatto che il difetto sia riconducibile all’attività del costruttore.

Su questo punto è intervenuta la Corte di cassazione con l’ordinanza n. 26117 del 2 ottobre 2026, affrontando una questione che ricorre nelle controversie relative a umidità, condensa e muffe negli appartamenti. La questione rilevante da comprendere è quale responsabilità possa essere attribuita al condominio quando, pur in presenza di un difetto originario dell’edificio, non vengano eseguite le opere necessarie a impedirne le conseguenze dannose.

MUFFA CHE PROVIENE DALLE PARTI COMUNI

La controversia trae origine dai fenomeni di condensa e muffa manifestatisi all’interno di un appartamento e ricondotti a difetti delle parti comuni, con particolare riferimento alla coibentazione delle facciate. I proprietari lamentavano il protrarsi della situazione dannosa in conseguenza della mancata esecuzione degli interventi necessari.

Il punto centrale della vicenda non era, pertanto, soltanto l’origine del difetto, ma la successiva condotta del condominio, al quale veniva imputato di avere mantenuto una situazione pregiudizievole per la proprietà individuale.

La Corte ha accolto il secondo motivo di ricorso, cassando la sentenza della Corte d’appello di Firenze e disponendo il rinvio. Va precisato che la pronuncia non contiene una condanna definitiva del condominio: essa individua il criterio giuridico al quale dovrà attenersi il giudice del rinvio nel riesaminare la controversia.

IL VIZIO COSTRUTTIVO E LA CUSTODIA DELLE PARTI COMUNI

Per comprendere la decisione occorre muovere dalla distinzione tra la responsabilità del costruttore e quella del condominio. La prima trova il proprio riferimento nell’art. 1669 c.c., relativo alla rovina, al pericolo di rovina e ai gravi difetti dell’edificio; la seconda si collega all’art. 2051 c.c., che disciplina il danno cagionato dalle cose in custodia, salvo il caso fortuito.

Si tratta di responsabilità che hanno presupposti diversi. Al costruttore può essere imputata la realizzazione dell’opera difettosa; al condominio, quale custode delle parti comuni, può essere imputato il danno derivante dalla loro condizione e dal mancato compimento degli interventi necessari.

Il fatto che il difetto sia presente sin dalla costruzione dell’edificio, dunque, non consente di affermare che ogni conseguenza successiva debba gravare esclusivamente sull’impresa. Una volta che la parte comune costituisca fonte di danno, il dovere di conservarla e di intervenire sulla situazione esistente rimane in capo al condominio.

In questa prospettiva, il vizio originario e la mancata manutenzione assumono un rilievo autonomo. La responsabilità del condominio non deriva dall’avere realizzato l’edificio, ma dalla custodia delle parti comuni e dal permanere della situazione lesiva che gli interventi dovuti avrebbero potuto eliminare.

Rimane, naturalmente, necessario che il danno sia riconducibile alla cosa comune. La pronuncia non introduce una responsabilità indistinta del condominio per qualsiasi patologia dell’immobile, né consente di prescindere dall’effettivo collegamento tra la condizione del bene e il pregiudizio subito dal proprietario.

LA NATURA PERMANENTE DELL’ILLECITO

Il passaggio di maggiore interesse riguarda la qualificazione dell’omissione come illecito permanente. La mancata eliminazione del difetto delle parti comuni può, infatti, mantenere nel tempo una situazione che continua a produrre danni alla proprietà esclusiva.

Occorre distinguere tale ipotesi dall’illecito istantaneo con effetti permanenti. In quest’ultimo caso la condotta si esaurisce in un momento determinato, anche se le sue conseguenze si protraggono. Nell’illecito permanente, invece, è la stessa situazione antigiuridica imputabile al responsabile a proseguire nel tempo.

La distinzione assume rilievo perché il difetto costruttivo può risalire a molti anni prima, mentre l’omissione manutentiva del condominio rimane attuale. Non è quindi corretto ricondurre necessariamente ogni danno al momento della realizzazione dell’edificio, trascurando il successivo mancato intervento sulle parti comuni.

La permanenza, peraltro, non discende dalla sola circostanza che le muffe o l’umidità siano ancora visibili. Ciò che rileva è il mantenimento della causa dannosa riferibile alla custodia condominiale e il protrarsi della lesione che ne consegue.

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Gennaro Colangelo Avvocato del Foro di Milano

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