L’importanza delle “poste attive” nel bilancio condominiale. La sentenza di Napoli

Una recente sentenza cambia l’approccio sulla valutazione della contabilità condominiale facendo perno sulle cosiddette “poste attive”

La recente sentenza del Tribunale di Napoli – VI sezione civile,pronunciata il 21 aprile 2026 (proc. n. 13146/2025 R.G.), rappresenta un importante punto di svolta nell’approccio alla revisione contabile condominiale, perché valorizza un metodo di analisi che supera i tradizionali controlli documentali e pone al centro un principio tanto semplice quanto fondamentale: le poste attive di un condominio non possono scomparire senza una spiegazione contabile e documentale.

Una vicenda professionale che ha cambiato il modo di guardare la contabilità. Nel procedimento che ha dato origine alla sentenza ho avuto modo di ricoprire un duplice ruolo: quello di amministratore del condominio che ha promosso l’azione giudiziaria e quello di autore della consulenza tecnica di parte predisposta nell’interesse del condominio. Proprio durante la redazione della CTP è scaturita l’intuizione che ha orientato l’intero procedimento.

Anziché limitarmi a verificare la regolarità delle spese, la corrispondenza tra fatture, estratti conto e rendiconti, ho deciso di affrontare la revisione da una prospettiva diversa. Mi sono posto una domanda che, fino a quel momento, raramente avevo visto affrontare nelle revisioni condominiali: che fine fanno le poste attive del condominio da un esercizio all’altro? È una domanda apparentemente banale, ma dalla quale può dipendere la ricostruzione dell’intera gestione economica.

IL PRINCIPIO DELLA CONTINUITÀ DELLE POSTE ATTIVE

Ogni avanzo di gestione, ogni credito, ogni saldo positivo rappresenta una componente del patrimonio condominiale. Se compare in un esercizio, deve necessariamente trovare una propria collocazione nell’esercizio successivo. Può essere riportato, compensato, riscosso, utilizzato o estinto. Non può, però, semplicemente sparire.

Da questa riflessione è nato quello che definisco il principio della continuità delle poste attive. In altri termini, la revisione contabile non deve limitarsi a verificare se le spese siano documentate, ma deve seguire la “vita” di ogni posta patrimoniale, ricostruendone l’intero percorso contabile. Ogni interruzione di questa continuità rappresenta un’anomalia che merita un approfondimento.

LA CONFERMA DEL CTU E DEL TRIBUNALE
La strada fin qui descritta è stata integralmente condivisa dal consulente tecnico d’ufficio nominato dal tribunale. La CTU ha infatti ricostruito la sorte delle poste attive e degli incassi non contabilizzati seguendo il medesimo criterio logico sviluppato nella consulenza tecnica di Parte.

Successivamente il Tribunale di Napoli ha fatto proprie tali conclusioni, affermando un principio di grande rilievo. Nella motivazione della sentenza si legge infatti: “La CTU ha riscontrato nei bilanci del condominio una serie di poste attive scomparse senza che l’amministratore ne desse alcuna spiegazione. Ne consegue che lo stesso deve risarcire i danni causati al condominio per il negligente o infedele adempimento del proprio mandato”. Sulla base di tali accertamenti il tribunale ha condannato l’ex amministratore al risarcimento dei danni in favore del condominio.

UN DIVERSO MODO DI INTENDERE LA REVISIONE CONDOMINIALE

Questa decisione, a mio avviso, segna un’importante evoluzione culturale della revisione contabile. Per molti anni il revisore si è concentrato prevalentemente sulle uscite: verificare se una spesa fosse reale, se una fattura fosse corretta, se un pagamento fosse stato effettivamente eseguito. Oggi questa sentenza dimostra che il controllo deve essere ancora più ampio.

Occorre verificare anche la continuità delle entrate, degli avanzi di gestione, dei crediti e, più in generale, dell’intero patrimonio contabile del condominio. Non basta chiedersi “quanto è stato speso?”. Occorre anche domandarsi “che fine hanno fatto le somme che il condominio possedeva?” È proprio questo cambio di prospettiva che rende la revisione uno strumento sempre più efficace nella tutela del patrimonio condominiale.

Ogni professione evolve grazie allo studio, all’esperienza e al confronto con i casi concreti. Questa vicenda insegna che anche una revisione contabile può contribuire all’evoluzione della giurisprudenza quando riesce a proporre un diverso metodo di lettura dei dati.

L’auspicio è che il principio della continuità delle poste attive possa diventare patrimonio comune dei revisori condominiali, contribuendo a elevare gli standard di trasparenza e di controllo delle gestioni. Perché la migliore tutela dei condomini non nasce soltanto dall’applicazione delle norme, ma anche dalla capacità dei professionisti di sviluppare strumenti nuovi per interpretarle e applicarle con maggiore efficacia.

Se questa esperienza potrà essere d’aiuto ad altri colleghi, allora il valore della sentenza andrà ben oltre il caso concreto e rappresenterà un piccolo, ma significativo, passo avanti per tutta la cultura della revisione condominiale.

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Sergio Lomasto Amministratore di beni immobili, Revisore dei conti condominiali, Docente e Formatore

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