Antincendio in condominio, se manca la SCIA la responsabilità è dell’amministratore?

I giudici hanno recentemente chiarito il ruolo dell’amministratore che non è automaticamente responsabile se manca la SCIA

La mancata presentazione della SCIA antincendio non è sufficiente, da sola, per affermare la responsabilità penale dell’amministratore. Occorre verificare se il professionista avesse concretamente la possibilità di adempiere e quali iniziative abbia adottato per superare l’eventuale inerzia dell’assemblea. È il principio che emerge dalla sentenza della Corte di Cassazione, Sezione III penale, n. 34142/2026. Una decisione importante, ma che non deve essere interpretata come un lasciapassare per l’amministratore che rimane inattivo.

Quando in un condominio occorre eseguire lavori importanti di adeguamento antincendio, chi risponde se l’assemblea non occorre le opere necessarie e, di conseguenza, non è possibile completare l’iter per la presentazione della SCIA?

La domanda interessa direttamente migliaia di amministratori di condominio e trova un’importante risposta nella sentenza n. 34142/2026 della Terza Sezione penale della Corte di Cassazione. Il principio che emerge dalla pronuncia può essere sintetizzato così: la responsabilità penale dell’amministratore non può derivare automaticamente dalla semplice constatazione che la SCIA antincendio non sia stata presentata.

Ma attenzione, questo non significa affatto che sia sufficiente convocare l’assemblea, ricevere un voto contrario e considerarsi esonerati da qualsiasi responsabilità. Il caso esaminato dalla Corte riguardava l’amministratore di un condominio alto più di 24 metri; quindi, soggetto alla disciplina dei controlli di prevenzione incendi previsto dal Dpr n. 151 del 1° agosto 2011.

Il Tribunale di Modena aveva ritenuto l’amministratore responsabile della contravvenzione prevista dall’art. 20 del Dlgs. 8 marzo 2026, n. 139, contestandogli l’omessa presentazione della SCIA antincendio prevista dall’art. 4 del D.P.R. n. 151/2011. Il problema, tuttavia, era più complesso della semplice assenza della SCIA.

Alcuni degli interventi prescritti erano stati realizzati, mentre altri non risultavano completati. Tra questi figuravano opere relative all’impianto elettrico, alle luci di emergenza, alla compartimentazione delle cantine, all’areazione dei cavedi degli ascensori e alle porte tagliafuoco.

La difesa sosteneva che proprio la mancata ultimazione degli interventi impedisse di completare correttamente la procedura antincendio.

La SCIA non è un semplice modulo da depositare.

È questo uno degli aspetti più interessanti della pronuncia. Infatti, la SCIA non può essere considerata come un mero adempimento burocratico che l’amministratore avrebbe potuto eseguire indipendentemente dalle condizioni dell’edificio. Essa si colloca nella fase conclusiva di un procedimento che presuppone l’esecuzione degli interventi necessari e l’acquisizione della documentazione tecnica richiesta.

La Cassazione ha pertanto ritenuto insufficiente il ragionamento secondo il quale: la SCIA non è stata presentata, l’amministratore ne aveva l’obbligo, dunque l’amministratore è penalmente responsabile. Manca un passaggio fondamentale. Quello in base al quale bisogna stabilire se, nelle condizioni concrete in cui si trovava l’edificio, l’amministratore fosse effettivamente nelle condizioni di presentarla.

Il nodo dei poteri dell’amministratore

Ed è qui che la sentenza diventa particolarmente interessante per chi amministra condomini. Gli interventi necessari per ottenere la conformità antincendio possono richiedere opere importanti e costose, ed è qui che entra in gioco anche l’art. 1135 del codice civile.

In linea generale, le opere di manutenzione straordinaria devono essere deliberate dall’assemblea, con costituzione del relativo fondo speciale; l’amministratore può invece ordinare direttamente lavori di manutenzione straordinaria quando rivestono carattere urgente, con l’obbligo di riferirne nella prima assemblea. La Cassazione chiede pertanto al giudice di verificare quali fossero, nel caso concreto, i poteri giuridici e materiali realmente esercitabili dall’amministratore. Non basta domandarsi se la SCIA è stata presentata?

Bisogna chiedersi anche se l’amministratore poteva autonomamente far eseguire quelle opere? Se erano urgenti? Se occorreva una preventiva deliberazione assembleare? Se erano state convocate le assemblee necessarie? Se l’amministratore aveva sollecitato i condomini? Se aveva incaricato i tecnici? Se aveva rappresentato chiaramente le conseguenze della mancata approvazione? Sono domande decisive perché consentono di distinguere l’impossibilità di adempiere dall’inerzia professionale.

Il “no” dell’assemblea non basta per liberare l’amministratore

Su questo punto occorre essere molto chiari. La sentenza non afferma che l’amministratore possa convocare l’assemblea, sottoporre i lavori ai condòmini e, dopo una delibera negativa, archiviare il problema. Al contrario, secondo la Cassazione un eventuale decisione negativa dell’assemblea non esonera automaticamente l’amministratore dagli obblighi connessi alla prevenzione incendi. Egli deve continuare ad attivarsi utilizzando tutti gli strumenti che l’ordinamento e il mandato gli consentono.

La questione diventa quindi quella della esigibilità della condotta: che cosa poteva ragionevolmente e giuridicamente fare quell’amministratore, in quelle precise circostanze? Soltanto dopo aver risposto a questa domanda può essere formulato un giudizio sulla sua responsabilità penale.

Non conta soltanto il risultato, conta poter dimostrare ciò che si è fatto.

La pronuncia offre agli amministratori anche una lezione molto concreta. Quando esiste una criticità antincendio, ogni attività dovrebbe essere adeguatamente documentata.

Incarico al professionista antincendio, relazioni tecniche, preventivi, convocazioni assembleari, verbali, comunicazioni ai condòmini, solleciti, richieste di stanziamento, delibere adottate o respinte, rapporti con i Vigili del Fuoco e stato di avanzamento delle opere possono diventare elementi fondamentali per ricostruire la condotta dell’amministratore.

Non si tratta soltanto di “fare qualcosa”, ma occorre dimostrare che cosa è stato fatto, quando e perché.

Un esempio pratico

Immaginiamo un edificio di 28 metri nel quale il tecnico incaricato rilevi la necessità di installare porte tagliafuoco, di adeguare l’impianto elettrico e di realizzare ulteriori opere di compartimentazione per poter completare la procedura antincendio. L’assemblea non approva la spesa. L’amministratore convoca nuovamente i condòmini, invia comunicazioni formali, coinvolge il professionista antincendio per chiarire la necessità degli interventi e valuta quali ulteriori strumenti siano concretamente utilizzabili.

Situazione completamente diversa sarebbe quella dell’amministratore che, ricevuta la relazione tecnica, la lasci per mesi in un cassetto senza convocare l’assemblea, senza richiedere preventivi e senza intraprendere alcuna iniziativa. In entrambi i casi la SCIA potrebbe risultare assente, ma la condotta dell’amministratore sarebbe radicalmente diversa. Ed è proprio questo il cuore della sentenza n. 34141/2026.

La Cassazione annulla la condanna, ma non assolve definitivamente l’amministratore.

Anche questo aspetto merita attenzione. La suprema corte non ha stabilito definitivamente che l’amministratore fosse esente da responsabilità. Ha annullato la sentenza con rinvio, perché il giudice di merito non aveva adeguatamente verificato il rapporto tra lo stato dell’immobile, gli interventi ancora necessari, i poteri concretamente eseercitabili dall’amministratore e le iniziative da questi intraprese.

Sarà quindi il giudice del rinvio a effettuare questo accertamento. La distinzione è importante perché evita una lettura eccessivamente favorevole agli amministratori della decisione.

La vera regola che emerge dalla sentenza

La Cassazione n. 34142/2026 non riduce gli obblighi dell’amministratore in materia di sicurezza antincendio. Semmai rende più rigoroso l’accertamento della sua responsabilità penale. Non può, dunque, esserci un automatismo tra assenza della SCIA e condanna dell’amministratore

Occorre verificare concretamente se l’adempimento fosse possibile, quali poteri avesse il professionista e soprattutto se abbia utilizzato tutti quelli concretamente disponibili per cercare di condurre il condominio verso la regolarizzazione. Per gli amministratori professionisti il messaggio, quindi, non è: “Se l’assemblea dice no, sono al sicuro”. È esattamente l’opposto: quando l’assemblea dice no, diventa ancora più importante dimostrare di aver fatto tutto ciò che rientrava nei propri poteri per non lasciare irrisolto un problema che riguarda la sicurezza dell’edificio e delle persone.

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