Superbonus, i condòmini possono chiedere risarcimento all’amministratore che non ha agito

Tredici mesi di silenzio, un milione di euro di danno legato al Superbonus, il tribunale riconosce il diritto al risarcimento dei condòmini

In tema di superbonus e doveri dell’amministratore una recente sentenza a Monza sancisce in modo chiaro l’inerzia dell’amministratore. Il caso riguarda un’amministratrice che, nonostante una delibera assembleare la incaricasse di affidare gli incarichi tecnici necessari per le verifiche urbanistiche e l’accesso alla detrazione fiscale, è rimasta inattiva per tredici mesi. Quella inattività ha comportato la perdita dell’opzione dello sconto in fattura, come previsto dal decreto legge 11/2023, costringendo il condominio a sostenere l’intero importo dell’appalto, superiore al milione di euro.

Il condominio ha fatto causa, chiedendo il risarcimento dell’intera somma persa. Il tribunale ha respinto la richiesta da un milione di euro nei confronti dell’amministratore, ma non per assolverlo, ha stabilito che il danno non è collettivo, è individuale. Il Superbonus riguarda le singole unità immobiliari, non l’ente condominio nel suo complesso.

 La conseguenza pratica è che il diritto al risarcimento spetta a ciascun singolo condòmino danneggiato, e non è possibile cumulare in capo all’amministratore le posizioni di tutti i comproprietari in un’unica azione collettiva.

Per l’amministratore, questo dettaglio processuale non è un sollievo. È il contrario. Significa che non si trova davanti a un solo creditore — il condominio — ma a una platea potenziale di tanti creditori quanti sono i condòmini che avrebbero potuto beneficiare dell’agevolazione, ciascuno legittimato ad agire singolarmente, con le proprie tempistiche, le proprie pretese, i propri legali.

Il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 356 del 15 gennaio 2025, ha affrontato un caso analogo riducendo l’importo del risarcimento, non legandolo al costo pieno delle opere mai eseguite, ma al valore di mercato che l’immobile avrebbe acquisito grazie agli interventi un risarcimento di 60.000 euro contro i 190.000 richiesti. Anche quando il quantum si riduce rispetto alla richiesta iniziale, resta una somma che l’amministratore può trovarsi a fronteggiare personalmente — e che nessuna assicurazione professionale generica copre in automatico, se non prevista specificamente per questo tipo di rischio.

Quello che rende il Superbonus diverso da un normale errore di gestione condominiale è la combinazione di tre fattori che raramente si presentano insieme. Primo, le scadenze sono rigide e spesso cambiate in corsa dal legislatore — il blocco delle cessioni dei crediti, intervenuto con il decreto legge 11/2023, ha reso irreversibili molte situazioni che fino al giorno prima sembravano ancora gestibili. 

Secondo, l’importo in gioco è quasi sempre più alto di una spesa condominiale ordinaria, spesso per ordini di grandezza. Terzo, e questo è il punto più sottile, il blocco delle cessioni dei crediti non costituisce causa di forza maggiore né “fatto del principe” — come ha chiarito il Tribunale di Bologna nella sentenza n. 1118 del 4 febbraio 2026 — quindi non esonera automaticamente chi doveva attivarsi per tempo.

C’è poi una responsabilità che si estende oltre la gestione amministrativa in senso stretto. Lo stesso Tribunale di Bologna ha condannato un amministratore per non avere dimostrato di aver svolto, con giudizio ex ante, le verifiche necessarie sull’affidabilità economico-finanziaria del general contractor scelto per i lavori. Non basta agire, bisogna anche poter dimostrare di aver scelto i partner giusti, con la dovuta diligenza, prima di firmare.

Per l’amministratore, queste pronunce disegnano un profilo di rischio che va preso sul serio quanto — se non più — del rischio di morosità che gestisce ogni giorno. Non è solo una questione di responsabilità professionale astratta. È un’esposizione patrimoniale concreta, che può materializzarsi anni dopo una scelta — o una non-scelta — fatta in un momento di pressione normativa frenetica, quando le regole del Superbonus cambiavano ogni pochi mesi e agire in tempo significava rincorrere scadenze che si spostavano sotto i piedi.

Chi amministra un condominio con pratiche Superbonus ancora aperte, o con pratiche già chiuse ma documentate in modo lacunoso, dovrebbe guardare a questi precedenti non come a una curiosità giurisprudenziale, ma come a una mappa dei punti in cui il proprio patrimonio personale può diventare la garanzia di un’operazione che doveva essere a costo zero per tutti — tranne, alla fine, per chi l’ha gestita.

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Paolo Zampini CFO personale del patrimonio | Coordinamento e protezione del patrimonio personale | Fondatore PatrimonioPro

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