Tetto condominiale trasformato in terrazza privata. Si può fare?

Il condomino non può appropriarsi del tetto condominiale trasformandolo in terrazza esclusiva. Cosa dice la Cassazione con l’ultima sentenza di maggio 2026

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 15515/2026 torna ad affrontare un tema molto delicato nella vita condominiale, la trasformazione del tetto condominiale in terrazza a uso esclusivo di un singolo condomino. La decisione assume particolare rilievo perché chiarisce un principio fondamentale spesso sottovalutato.

Parliamo del fatto che un condomino quando ritiene di agire nel rispetto dell’art. 1102 del c.c. o dell’art. 1127 cel c.c., non può modificare in modo unilaterale una parte comune sottraendola al compossesso degli altri condomini.

La vicenda trae origine dalla realizzazione, da parte del proprietario di un appartamento sito al piano attico di uno stabile condominiale, di due terrazzini ottenuti attraverso la trasformazione di una porzione del tetto condominiale. Un altro dei condomini agiva in sede possessoria lamentando lo spoglio della cosa comune.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del condomino proprietario dell’attico che aveva trasformato la porzione di tetto in due terrazzi, confermando un orientamento giurisprudenziale in materia di tutela del compossesso condominiale. Il principio affermato dalla Cassazione. La sentenza affronta un punto centrale, il tetto condominiale rientra tra le parti comuni ex art. 1117 c.c. e il suo godimento è di tutti i condomini.

La Corte ribadisce che il compossesso sulle parti comuni è tutelato anche in sede possessoria, che il singolo condomino non può trasformare unilateralmente il bene comune e che si configura uno spoglio quando una parte comune viene sottratta all’utilizzo collettivo per essere destinata all’uso esclusivo di uno solo dei condomini.

Secondo la Cassazione “Si ha comunque spoglio nel compossesso ove un condomino, senza il consenso degli altri compossessori, trasformi o alteri lo stato di fatto di una parte comune, sostituendo l’oggetto del compossesso qual era in origine con altro e restringendo il godimento spettante pro indiviso a ciascuno”.

La suprema corte afferma che integra spoglio la demolizione parziale del tetto, la sostituzione della copertura, la trasformazione in terrazza privata e la sottrazione della funzione comune del bene. La ricorrente sosteneva, infatti, di avere il diritto di sopraelevazione esclusiva delle soffitte sottostanti, come previsto dall’art. 1127 del c.c.

La Cassazione però chiarisce anche un principio molto interessante: che la controversia riguardava il possesso della parte comune e non la proprietà esclusiva delle soffitte. Questo significa che anche eventuali diritti domenicali dovevano essere fatti valere in altra sede e che il giudizio possessorio aveva a oggetto esclusivamente la tutela del compossesso del tetto condominiale.

La Corte precisa, infatti, che le questioni relative alla proprietà delle soffitte, all’applicabilità dell’art. 1127 c.c., alla legittimità urbanistica della sopraelevazione non erano decisive nel giudizio di spoglio. La sentenza richiama indirettamente un tema molto discusso nella prassi condominiale, i limiti dell’uso più intenso della cosa comune.

Infatti, l’art. 1102 del c.c. consente al condomino di utilizzare il bene comune in modo più intenso, di apportare le modifiche necessarie al miglior godimento purché non venga alterata la destinazione del bene e non sia impedito il pari uso degli altri condomini.

La Cassazione chiarisce però che questo principio incontra un limite invalicabile, quello che non è consentito appropriarsi del bene comune trasformandolo in utilità esclusiva. I giudici ricordano cioè che il tetto resta parte comune salvo titolo contrario, che qualsiasi trasformazione significativa necessita del rispetto dei diritti degli altri condomini, che il consenso assembleare può diventare indispensabile e che la modifica non deve comprimere il compossesso altrui.

Per gli amministratori di condominio la sentenza rappresenta un importante campanello d’allarme. In presenza di lavori su tetti, lastrici, coperture, sottotetti, attici. È fondamentale verificare la natura comune o esclusiva del ben i titoli di proprietà, il regolamento di condominio, le autorizzazioni assembleari e l’impatto sul godimento degli altri condomini.

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Battista Praino Amministratore

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