Polizze condominiali, perché non esiste ancora un “attestato di rischio”? Proposta per un mercato più trasparente

A differenza che per le RC auto le polizze condominiali non hanno attestato di rischio ma si basano sui dati forniti di volta in volta dal contraente. È il momento di aprire una riflessione sul tema

Quando un automobilista decide di cambiare compagnia assicurativa, il nuovo assicuratore conosce già gran parte della sua storia grazie all’attestato di rischio e a un sistema che consente di misurare con affidabilità il premio assicurativo sulla base della storia dell’assicurato. Incidenti, sinistri, classe di merito, anni di assicurazione. L’intero sistema si fonda su dati storici certificati che consentono alla compagnia di valutare correttamente il rischio da assumere. Nel settore delle polizze Globale Fabbricati dei condomìni, invece, la situazione è molto diversa. Ed è proprio questa differenza che merita una riflessione.

LA STORIA ASSICURATIVA DI UN CONDOMINIO

Quando un condominio decide di sostituire la propria compagnia assicurativa, il nuovo assicuratore richiede normalmente informazioni sui sinistri verificatisi negli anni precedenti. Questi dati sono fondamentali. Consentono infatti di valutare la rischiosità del fabbricato, determinare il premio e stabilire eventuali condizioni di assicurazione.

Nella pratica, però, la ricostruzione della sinistrosità pregressa non sempre avviene attraverso sistemi condivisi e certificati. Molto spesso essa si basa sulla documentazione disponibile e sulle informazioni fornite dal contraente o dall’intermediario assicurativo. È proprio in questa fase che possono nascere criticità. Documentazione incompleta, cambio di amministratore, archivi non aggiornati, difficoltà nel reperire informazioni risalenti nel tempo. In alcuni casi, addirittura, dichiarazioni inesatte che finiscono per rappresentare una realtà diversa da quella effettiva.

IL RISCHIO DI UNA VALUTAZIONE NON CORRETTA

Una storia assicurativa incompleta può determinare una valutazione del rischio non corrispondente alla situazione reale del fabbricato. Il risultato può essere un premio inizialmente più contenuto. Ma quel risparmio apparente potrebbe trasformarsi in un problema successivo.

Qualora emergessero dichiarazioni inesatte o reticenze rilevanti, infatti, potrebbero trovare applicazione le disposizioni degli articoli 1892 e 1893 del codice civile, che disciplinano rispettivamente le dichiarazioni dolose o gravemente colpose e quelle inesatte o reticenti rese in buona fede al momento della conclusione del contratto assicurativo.

Le conseguenze possono incidere sulla validità del contratto o sulla misura dell’indennizzo, a seconda delle circostanze concrete e della rilevanza delle informazioni omesse. Per questo motivo amministratori e condomìni dovrebbero prestare la massima attenzione alla correttezza delle informazioni trasmesse alle compagnie.

PERCHÉ NEL RAMO AUTO ESISTE UN SISTEMA CONDIVISO E NEI CONDOMÌNI NO?

Nel mercato dell’RC Auto il sistema dell’attestato di rischio ha profondamente modificato il modo di determinare i premi assicurativi. Le compagnie possono conoscere lo storico assicurativo dell’assicurato e formulare offerte basate su dati oggettivi. Nel settore condominiale un sistema analogo, almeno allo stato attuale, non esiste. Ogni compagnia utilizza le informazioni disponibili e la documentazione fornita nella fase precontrattuale. Questo rende inevitabilmente più complessa una valutazione uniforme del rischio.

L’IDEA DI UN ATTESTATO DI RISCHIO CONDOMINIALE

Da qui nasce una proposta che potrebbe contribuire ad aumentare la trasparenza del mercato. Immaginare un vero e proprio attestato di rischio condominiale, collegato al codice fiscale del condominio e consultabile, previo rispetto della normativa sulla protezione dei dati, dalle compagnie autorizzate a formulare un preventivo.

Uno strumento di questo tipo potrebbe riportare, ad esempio, il numero dei sinistri denunciati negli ultimi anni, la tipologia degli eventi (incendio, danni da acqua, responsabilità civile, eventi atmosferici, ecc.), gli importi liquidati, eventuali sinistri ancora aperti, la cronologia assicurativa del fabbricato. Naturalmente un simile sistema richiederebbe una disciplina normativa specifica, regole condivise tra compagnie e adeguate garanzie in materia di trattamento dei dati.

A COSA SERVE UN ATTESTATO DI RISCHIO?

Un archivio storico certificato produrrebbe benefici per tutti gli operatori del settore. Le compagnie potrebbero elaborare preventivi basati su dati oggettivi. Gli amministratori lavorerebbero con maggiore tutela documentale. I condomìni avrebbero la certezza che il premio proposto rispecchi realmente il livello di rischio del proprio edificio.

Anche la concorrenza tra imprese assicuratrici ne uscirebbe rafforzata, perché il confronto tra le offerte avverrebbe sulla qualità delle coperture e dei servizi, non sulla diversa ricostruzione della sinistrosità pregressa.

Un sistema di questo tipo potrebbe produrre anche un ulteriore effetto positivo. Chi investe nella manutenzione programmata del fabbricato e nella prevenzione dei rischi potrebbe beneficiare, nel tempo, di una migliore valutazione assicurativa. Viceversa, gli edifici caratterizzati da elevata frequenza di sinistri vedrebbero rappresentata in modo fedele la propria esposizione al rischio. Si favorirebbe così una maggiore cultura della prevenzione, oggi ancora troppo spesso sacrificata alla ricerca del premio assicurativo più basso.

IL RUOLO DELL’AMMINISTRATORE

L’amministratore di condominio svolge un ruolo centrale anche nella gestione del rapporto assicurativo. La scelta della compagnia non dovrebbe essere guidata esclusivamente dal costo del premio. Occorre valutare con attenzione l’ampiezza delle garanzie offerte, le esclusioni contrattuali, i massimali, le franchigie, la qualità del servizio liquidativo, la solidità della compagnia.

Un premio particolarmente conveniente potrebbe infatti riflettere non solo una diversa politica commerciale, ma anche una diversa rappresentazione del rischio assicurato. L’istituzione di un attestato di rischio condominiale oggi non è prevista dall’ordinamento italiano. Si tratta quindi di una proposta di riflessione rivolta al mercato, alle compagnie assicurative, agli intermediari, agli amministratori di condominio e alle istituzioni.

L’obiettivo sarebbe quello di rendere il sistema delle polizze Globale Fabbricati sempre più trasparente, basato su dati verificabili e capace di premiare i condomìni che investono nella manutenzione e nella prevenzione.

In un settore che gestisce patrimoni immobiliari dal valore di milioni di euro, la qualità delle informazioni rappresenta infatti uno degli strumenti più importanti per costruire un mercato equo, sostenibile e realmente orientato alla corretta gestione del rischio.

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Gabrio Bacchini Scrittore e assicuratore

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