Le 10 verifiche che ogni amministratore dovrebbe fare prima del prossimo temporale

Accertare clausole, franchigie e indennizzi sono alcune delle facili precauzioni di un’assicurazione da verificare prima di un temporale

Le violente grandinate e i temporali che hanno interessato numerose regioni italiane nel mese di luglio hanno lasciato un segno evidente anche sul patrimonio immobiliare. Tetti perforati, facciate con cappotti termici danneggiate, pannelli fotovoltaici distrutti, lucernai in frantumi e infiltrazioni d’acqua hanno riportato al centro dell’attenzione un tema spesso sottovalutato come quello della reale adeguatezza delle polizze assicurative condominiale.

Molti amministratori di condominio hanno denunciato tempestivamente i sinistri, ma in diversi casi hanno scoperto che la copertura assicurativa non era così completa come il condominio riteneva. Franchigie elevate, garanzie opzionali mai attivate, massimali insufficienti o nuovi impianti non comunicati alla compagnia hanno ridotto sensibilmente gli indennizzi.

In un contesto in cui gli eventi climatici estremi stanno diventando sempre più frequenti, l’amministratore non può più limitarsi a verificare che il fabbricato sia assicurato. Deve accertarsi che la polizza sia realmente aggiornata ai rischi odierni. Ecco le dieci verifiche che ogni amministratore dovrebbe effettuare prima del prossimo temporale.

1. Controllare che la garanzia “Eventi atmosferici” sia realmente presente

Può sembrare una verifica scontata, ma non tutte le polizze comprendono automaticamente questa garanzia. In alcuni contratti gli eventi atmosferici costituiscono una garanzia accessoria che deve essere espressamente richiamata in polizza. Occorre, quindi, verificare che risultino coperti fenomeni quali la grandine, il vento forte, le trombe d’aria, gli uragani, le tempeste e i nubifragi, se sono previsti dalle condizioni contrattuali.

2. Leggere attentamente le esclusioni

La parte più importante della polizza non è soltanto quella che descrive cosa viene assicurato, ma soprattutto quella dedicata alle esclusioni.

Alcune compagnie, ad esempio, non indennizzano danni derivanti da mancata manutenzione, infiltrazioni dovute a difetti costruttivi, a deterioramenti progressivi, manufatti non conformi alla normativa edilizia, strutture precarie o abusive.

Un danno provocato dal maltempo potrebbe quindi non essere risarcito se la compagnia dimostra che la causa principale è stata la cattiva manutenzione del fabbricato.

3. Verificare il valore assicurato del fabbricato

Negli ultimi hanno molti edifici hanno subito interventi di riqualificazione importanti. Cappotti termici, rifacimento delle facciate, sostituzione della copertura, installazione di impianti tecnologici.

Se il valore assicurato non è stato aggiornato dopo questi lavori, il condominio potrebbe risultare sotto assicurato, con la conseguente applicazione della regola proporzionale prevista dall’art. 1907 del cod. civ. Ciò significa che, in presenza di un capitale assicurato inferiore al valore del fabbricato, anche il risarcimento potrebbe essere ridotto in proporzione.

4. Verificare se il fotovoltaico è assicurato

Sempre più condomìni producono energia attraverso impianti fotovoltaici installati sul tetto. Non tutte le polizze, però, li comprendono automaticamente.

L’amministratore dovrebbe verificare se l’impianto è stato dichiarato alla compagnia, se è assicurato per il suo valore reale, se esistono limiti specifici di indennizzo, se sono coperti inverter, quadri elettrici e sistemi di accumulo. Una grandinata può compromettere decine di pannelli in pochi minuti.

5. Controllare franchigie e scoperti

Molti amministratori scoprono l’esistenza di franchigie elevate solo quando arriva il perito. Le polizze possono prevedere una franchigia fissa, uno scoperto percentuale, un minimo non indennizzabile oppure delle combinazioni di quelle precedenti.

Conoscere questi valori consente di informare correttamente l’assemblea sulle eventuali somme che resteranno a carico del condominio.

6 Verificare i limiti di indennizzo

Non sempre il massimale generale coincide con quello previsto per ogni singol garanzia. Alcune polizze prevedono sotto limiti per i pannelli fotovoltaici, per le insegne, per le tende da sole, per gli impianti tecnologici e per gli elementi decorativi.

7. Accertare che tutte le innovazioni siano state comunicate alla compagnia

Negli ulti anni molti condomìni hanno installato delle colonnine di ricarica per i veicoli elettrici, impianti fotovoltaici, batterie di accumulo, pompe di calore, sistemi BACS, nuovi ascensori.

Ogni modifica significativa del rischio dovrebbe essere valutata con il proprio intermediario assicurativo. Una polizza stipulata dieci anni fa potrebbe non descrivere più correttamente il fabbricato esistente oggi.

8. Verificare gli obblighi in caso di sinistro

Ogni contratto stabilisce tempi e modalità per denunciare il danno. L’amministratore dovrebbe sapere con precisione entro quanti giorni effettuare la denuncia, quali fotografie raccogliere, quali documenti allegare, quando richiedere gli interventi urgenti, quali spese possono essere sostenute immediatamente per limitare i danni.

Una gestione ordinata del sinistro facilita il lavoro del perito e riduce il rischio di contestazioni.

9. Controllare chi segue realmente il contratto

Molti condomìni stipulano una polizza e la rinnovano automaticamente per anni senza più analizzarla.

Ogni rinnovo rappresenta invece un’occasione per verificare se le garanzie sono ancora adeguate, se esistono prodotti più evoluti, se il premio è ancora competitivo, se le condizioni contrattuali sono cambiate.

Il confronto periodico con un broker o un intermediario specializzato nel settore condominiale può rilevarsi determinante.

10. Informare periodicamente l’assemblea

La gestione del rischio è ormai parte integrante dell’amministrazione condominiale. Presentare periodicamente ai condomini una relazione sullo stato della copertura assicurativa significa consentire all’assemblea di assumere decisioni consapevoli.

Una polizza non dovrebbe essere scelta esclusivamente in funzione del premio annuo. Il vero parametro di valutazione è la qualità delle garanzie offerte nel momento in cui il danno si verifica.

LA POLIZZA DEVE EVOLVERE INSIEME AL FABBRICATO

Gli edifici italiani stanno cambiando rapidamente. Efficientamento energetico, impianti tecnologici, fonti rinnovabili e molto altro rendono il patrimonio immobiliare sempre più complesso.  Parallelamente, il cambiamento climatico sta aumentando la frequenza e l’intensità degli eventi atmosferici estremi.

Per tutti questi motivi la polizza “Globale Fabbricati” non può essere considerata un documento da archiviare in un cassetto fino al prossimo rinnovo. Dovrebbe diventare uno strumento dinamico, da verificare periodicamente insieme ai professionisti del settore, affinché continui a rappresentare una reale tutela del patrimonio condominiale. L’amministratore che controlla oggi la propria polizza potrebbe evitare domani al condominio decine di migliaia di euro di spese impreviste.

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