I condòmini hanno diritto a sapere chi sono i morosi. La sentenza di Napoli

Il diritto alla privacy, dei condòmini morosi spesso invocato dagli amministratori, viene superato da quello dei creditori dell’edificio in regola con le rate

L’ordinanza n. 5161/2026 del Tribunale di Napoli ribadisce un principio di grande interesse pratico, il creditore del condominio ha diritto di ottenere dall’amministratore le informazioni complete sui condòmini morosi. Una comunicazione incompleta o generica non soddisfa gli obblighi imposti dalla legge e può esporre l’amministratore a una condanna giudiziale.

La trasparenza nei confronti dei creditori rappresenta uno degli aspetti più delicati della gestione condominiale. Da una parte vi è la necessità di tutelare il diritto dei fornitori a recuperare i propri crediti e dall’altre occorre garantire il rispetto delle norme sulla riservatezza dei condòmini. L’equilibrio tra questi due interessi è stato profondamente modificato dalla riforma del 2012, che ha introdotto specifici obblighi in capo all’amministratore.

Su questo delicato tema interviene ora l’ordinanza n. 5161/2026 della VI sezione civile del Tribunale di Napoli, che richiama l’attenzione degli amministratori di condominio sulla corretta applicazione dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del c.c..

IL CASO SUI MOROSI ESAMINATO DAL TRIBUNALE DI NAPOLI

La vicenda nasce dalla richiesta avanzata da un creditore del condominio nei confronti dell’amministratore affinché fossero comunicati i nominativi dei condomini morosi e le informazioni necessarie per poter promuovere le azioni di recupero del credito direttamente nei loro confronti.

Secondo quanto emerge dalla decisione, l’amministratore aveva fornito una comunicazione ritenuta insufficiente. Il Tribunale è stato quindi chiamato a stabilire se tale comportamento fosse conforme agli obblighi imposti dalla normativa condominiale. La risposta del giudice è stata netta, l’obbligo previsto dall’art. 63 delle disp. att. c.c. dispone che i creditori non ancora soddisfatti possono richiedere all’amministratore i dati dei condomini morosi.

La norma nasce da una finalità precisa, quella di evitare che il creditore debba promuovere un’azione esecutiva nei confronti dell’intero condominio quando esistono condòmini che non hanno versato la propria quota. In altre parole, il legislatore ha voluto favorire un sistema nel quale il creditore possa individuare tempestivamente i soggetti effettivamente inadempienti.

L’obbligo di collaborazione dell’amministratore costituisce quindi uno strumento essenziale per rendere effettiva questa tutela. Non basta, quindi, una risposta generica o incompleta. L’amministratore deve mettere il creditore nelle condizioni di poter individuare i condomini morosi e di esercitare concretamente le azioni previste dall’ordinamento. Diversamente, l’obbligo imposto dall’art. 63 perderebbe la propria funzione pratica.

La decisione richiama, inoltre, il principio di collaborazione che deve caratterizzare il rapporto tra amministratore e creditore del condominio.

Non vi è al riguardo nessun contrasto con la normativa sulla privacy come invece fanno molti amministratori di condominio per timore di violare la disciplina in materia di protezione dei dati personali. Al riguardo, sotto questo profilo vi è ormai una giurisprudenza consolidata. Inoltre, quando il trattamento dei dati personali è imposto da una specifica disposizione normativa, come nel caso in esame, non è necessario acquisire il consenso dell’interessato.

I dai da fornire sono rappresentati, per ogni condomino moroso, dal nome e dal cognome, dal suo codice fiscale, dall’indirizzo di residenza, dalla quota millesimale a lui riferita e dall’importo della morosità per quello specifico credito. L’azione, come emerge anche da una recente sentenza della corte di Cassazione del 2025 la n. 1002, deve essere promossa direttamente nei confronti dell’amministratore.

Per gli amministratori di condominio il messaggio è chiaro, non si può più operare in modo grossolano come avveniva in passato. Oggi, l’amministratore deve essere un professionista che abbia uno standard professionale sempre più elevato e che gli obblighi di informazione previsti dalla legge costituiscono strumenti indispensabili per garantire il corretto funzionamento della gestione condominiale e la tutela dei diritti di tutti i soggetti coinvolti.

Nel caso specifico è necessario predisporre una gestione documentale accurata e mantenere costantemente aggiornato il registro dell’anagrafica condominiale.

Battista Praino Amministratore

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