Riscaldamento, date di accensione, ognuno va per sé. Il 15 ottobre e le trattative condominiali

Tra ordinanze comunali, orari spezzati e assemblee che non si mettono d’accordo, il tepore condominiale scatena una guerra di religione ogni anno per l’accensionde del riscaldamento. E dietro i gradi c’è la parte che nessuno guarda: i soldi.

C’è un momento, ogni autunno, in cui il condominio italiano smette di essere un edificio e diventa un’orchestra senza direttore. Succede la prima sera fredda. Al terzo piano si indossa il piumino in casa per principio, al secondo si apre la finestra «perché si soffoca», al primo qualcuno ha già scritto sul gruppo WhatsApp una frase che comincia con «Scusate, ma». Parliamo dell’accensione del riscaldamento.

Il calendario, almeno, sembra dalla nostra parte. Il 15 ottobre, nella zona climatica E (quella di Milano, Torino, Venezia, buona parte del Nord) si può accendere. Fino al 15 aprile 2027, con un massimo di 14 ore al giorno, tra le 5 e le 23, anche non consecutive. Temperatura: 20 gradi, con due di tolleranza. Fine della storia? Neanche per sogno. Comincia adesso.

La data è nazionale, la realtà è comunale

Il Dpr 74/2013 disegna il quadro: sei zone climatiche, da A a F, ciascuna con la sua finestra di accensione del riscaldamento. Ma ai sindaci la legge lascia un telecomando: possono posticipare l’accensione se fa tiepido, anticiparla se fa freddo, ampliare gli orari in caso di bisogno. E infatti la mappa, quest’anno, assomiglia a un patchwork.

A Milano, secondo quanto riportato dalla stampa, si parte oggi ma con un regime a mezzo servizio: otto ore al giorno fino al 30 ottobre, tredici dal 31. A Bologna, Modena e Reggio Emilia l’accensione slitta al 1° novembre. Insomma: «il 15 ottobre» è diventato una data indicativa, come l’orario di arrivo del tecnico della caldaia.

Il consiglio, per amministratori e condòmini, è di una banalità quasi commovente: prima di fare qualsiasi cosa, leggete l’ordinanza del vostro Comune. Non quella dell’amico che abita due province più in là.

Chi preme il pulsante?

Qui la questione si fa giuridica, e quindi più divertente. In un impianto centralizzato non decide il singolo condomino, e nemmeno il più energico del pianerottolo: decide l’amministratore, che è tenuto a far rispettare le regole su calendario e orari, ed è lui a rispondere della gestione dell’impianto. L’assemblea può fissare criteri e fasce orarie, entro i limiti di legge. Il regolamento condominiale, dal canto suo, può prevedere sanzioni per chi viola le regole comuni: l’articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile le fissa fino a 200 euro, che salgono fino a 800 in caso di recidiva.

Attenzione però al fraintendimento più diffuso: il limite di legge sulle ore non è un invito a «fare la media». Va rispettato nel suo insieme, e c’è chi, a fine stagione, scopre che il comfort è un bene con scadenza.

I conti, che è dove si ride meno

Parliamo di quello che i termosifoni fanno davvero meglio che scaldare: far discutere di soldi.

Il riscaldamento centralizzato è, in molti condomìni, la voce più pesante del bilancio. Funziona così, in sintesi: a inizio gestione l’assemblea approva il preventivo e i condòmini versano acconti; a fine stagione, il consuntivo dice quanto si è speso davvero, e arriva il conguaglio. Il bello di un conguaglio è che somiglia a un esame di coscienza: non lo si può rimandare, e raramente ci si ricorda di aver scaldato così tanto.

Dove sono installati i contabilizzatori, la spesa si divide in una parte legata ai consumi e una parte legata alla struttura dell’edificio e ai cosiddetti prelievi involontari di calore (la norma tecnica di riferimento è la UNI 10200). Molti condomìni applicano una ripartizione che pesa in modo prevalente i consumi, ma il criterio va deciso dall’assemblea nel rispetto della legge, e non è un numero magico uguale per tutti. Chiedete al vostro amministratore su quale tabella si basa il vostro riparto: è un diritto, non una cortesia.

E attenzione al capitolo morosità. Con le bollette del gas che pesano, l’autunno è la stagione in cui gli insoluti cominciano a farsi sentire sulla cassa del condominio. Un fondo di riserva adeguato, a questo punto, non è prudenza: è igiene finanziaria. Anche per questo, vale la pena guardare avanti: dal 2027, come abbiamo raccontato su queste pagine, arriveranno telelettura e informazione sui consumi, con un ruolo diverso per l’amministratore. Il termosifone, insomma, sta per diventare trasparente. I condòmini, forse, un po’ meno.

Cinque mosse prima che arrivi il gelo

1. Leggete l’ordinanza comunale: date e orari possono differire da quelli nazionali;
2. Verificate la manutenzione: libretto, controlli e manutenzione dell’impianto sono obblighi di legge, non optional;
3. Chiedete il criterio di riparto delle spese di riscaldamento e controllate che sia quello approvato in assemblea;
4. Controllate il fondo cassa: se gli acconti non coprono la stagione, meglio saperlo a ottobre che a marzo;
5. Sfogate i caloriferi (letteralmente): costa zero, e si smette di scaldare l’aria invece dell’acqua.

Una temperatura di 20 gradi è un fatto fisico. Ma nel condominio diventa un fatto politico, economico e, nelle serate peggiori, quasi filosofico. Il termosifone acceso è il simbolo perfetto della vita in comune: lo paghiamo insieme, lo usiamo diversi, lo giudichiamo ognuno dal proprio piano.

La buona notizia è che le regole ci sono, e se le conosciamo non servono i toni da assemblea straordinaria. La cattiva è che il 15 aprile, prima o poi, arriva anche lui. Fino ad allora: sciarpa, trasparenza e un amministratore che risponda al telefono.

di Claudio Di Martino. ingegnere e amministratore di condominio a Firenze

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