Acqua che cade dai balconi, quando innaffiare e lavare crea un danno ai vicini

Innaffiatoi automatici, lavaggi dei pavimenti e simili creano caduta di acqua che può causare danni gravi a vicini, negozi e passanti con responsabilità molto serie

Lavare il terrazzo o innaffiare le piante presenti sul balcone o sul terrazzo che rendono esteticamente gradevole ogni abitazione è un comportamento ordinario per molti proprietari di immobili nella vita condominiale. Tuttavia, quando l’acqua cade su marciapiedi, ingressi condominiali, vetrine di negozi o su proprietà altrui, il gesto quotidiano può trasformarsi, oltre a qualcosa di esteticamente poco piacevole per il condominio, in una fonte di responsabilità civile e amministrativa. L’ordinamento italiano non vieta tali attività, ma ne disciplina rigorosamente gli effetti.

L’acqua che cade da un balcone, un terrazzo o più banalmente dal davanzale di una finestra dove sono collocate delle piante (che per legge devono essere ben ancorate) può causare danni e fastidi come rovinare la biancheria stesa ad asciugare ai piani sottostanti o bagnare costantemente il terrazzo del vicino rendendolo scivoloso o provocando muffe e infiltrazioni. Spesso sono disagi di cui il proprietario non si accorge perché una volta installato un sistema di innaffiatura automatica non bada a dove finisce l’acqua. Il buon senso è la prima regola: diminuire la quantità di acqua alle piante spesso risolve il problema prima di finire a liti furibonde tra vicini. Ma ci sono casi più problematici.

Facendo una panoramica sul quadro civilistico troviamo che il primo riferimento normativo è il codice civile italiano con l’art. 844 c.c. che parla delle immissioni. L’art. 844 stabilisce che il proprietario non può impedire le immissioni provenienti dal fondo del vicino se non superano la normale tollerabilità, avuto riguardo alla condizione dei luoghi.

L’acqua che cade da un terrazzo o da un balcone verso il basso costituisce un’immissione quando lo stillicidio è continuo o ripetuto, eccessivo, idoneo a creare disagio o danno e può superare la soglia della tollerabilità diventando un atto illecito.

Un secondo riferimento normativo lo troviamo nell’art. 2043 c.c. che tratta proprio della responsabilità per fatto illecito. Chi cagiona ad altri un danno ingiusto è tenuto al risarcimento.

Se l’acqua proveniente da un terrazzo danneggia la merce di un esercizio commerciale, rovina tende o insegne, provoca infiltrazioni, causa la caduta di un passante, il responsabile può essere chiamato a risarcire integralmente il danno. Anche nell’art. 2051 c.c. che parla di danno da cosa in custodia possiamo avere qualche riferimento.

Il proprietario o l’utilizzatore del terrazzo è custode della cosa. Se dal bene deriva un danno, egli ne risponde salvo prova del caso fortuito. Il principio è chiaro: non è necessario dimostrare la colpa, ma solo il nesso tra la cosa (terrazzo, impianto di irrigazione, vasi) e il danno.

La giurisprudenza ha chiarito che anche il versamento di liquidi può rientrare nella fattispecie, non è necessario un danno effettivo ma è sufficiente l’idoneità a creare molestia o una situazione di pericolo.

L’acqua che rende scivoloso l’ingresso condominiale o il marciapiede può quindi portare a creare un danno e al conseguente risarcimento.

Inoltre, molti Comuni prevedono nei regolamenti di polizia urbana il divieto di versare liquidi su suolo pubblico, l’obbligo di evitare stillicidio da balconi e terrazzi, limitazioni orarie per l’innaffiamento delle piante e sanzioni amministrative in caso di violazione.

In ambito urbano, quindi, la caduta di acqua su marciapiede o carreggiata può integrare anche una violazione amministrativa, indipendentemente dal danno. In ambito condominiale è necessario tenere conto del regolamento condominiale

Nel condominio occorre distinguere tra terrazzo o balcone di proprietà esclusiva dove la responsabilità è del singolo condomino e le parti comuni che cono regolate dall’art. 1117 del c.c. Le parti interessate potrebbero essere il portone di accesso, eventuali viali interni al condominio, le chiostrine, i marciapiedi di accesso se sono di proprietà condominiale.

Se l’acqua bagna la soglia del portone, o altre parti comuni, rendendo pericoloso l’accesso, il comportamento incide su una parte comune e può generare una responsabilità del condominio.

In questi casi il regolamento condominiale può vietare espressamente lo stillicidio, imporre l’uso di sottovasi, prevedere sanzioni pecuniarie ai sensi dell’art. 70 disp. att. c.c.

CASI PRATICI DI CADUTA DI ACQUA

Negozio al piano terra. Il proprietario di un appartamento lava il terrazzo con abbondante acqua. Il liquido cade sulla tenda o l’insegna del negozio sottostante. Le possibili conseguenze possono essere la richiesta di risarcimento danni ex art. 2043 c.c. e la contestazione amministrativa per imbrattamento suolo pubblico

Caduta di un passante. L’acqua rende scivoloso il marciapiede davanti al condominio. Un passante scivola e si infortuna. Si può configurare una responsabilità del proprietario del balcone ex art. 2051 c.c. e un eventuale concorso di responsabilità del condominio se coinvolta una parte comune non adeguatamente mantenuta.

Ingresso condominiale. L’acqua bagna costantemente la soglia del portone. Un condomino cade entrando. Il comportamento può essere ritenuto uso scorretto della proprietà esclusiva con incidenza sulle parti comuni.

Dalle norme vigenti emerge un principio preciso che è consentito lavare terrazzi e innaffiare piante ma che non è consentito far defluire acqua su proprietà altrui o su suolo pubblico in modo dannoso o pericoloso. È obbligatorio adottare accorgimenti idonei a evitare stillicidio e pericoli. Non è richiesto un divieto assoluto, ma un comportamento diligente.

L’amministratore deve far rispettare il regolamento, tutelare le parti comuni ed intervenire in caso di segnalazioni. Può inviare una diffida formale al condomino e in casi ripetuti convocare assemblea per far deliberare al condominio di adottare eventuali provvedimenti. In alcuni casi applicare le sanzioni se previste dal regolamento condominiale.

Pertanto, lavare un terrazzo o innaffiare le piante non è vietato dalla legge. Diventa illecito quando l’acqua, supera la normale tollerabilità, crea pericolo per l’accesso o il transito, provoca danni a persone o cose o viola regolamenti comunali o condominiali.

Come sempre, in ambito condominiale, la prudenza non è solo una regola di buon senso ma è un obbligo giuridico. Un gesto quotidiano, se compiuto senza accortezza, può trasformarsi in una fonte di responsabilità con conseguenze economiche.

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