Fioriere sui balconi e terrazzi privati.  Il condominio può obbligare il proprietario a rimuoverle?

Le fioriere sono spesso fonte di discussione in condominio. Può l’assemblea imporre di cambiarle o rimuoverle? Ecco i limiti tra decoro architettonico e libertà del proprietario

Le fioriere rappresentano uno degli elementi più diffusi nei balconi e nei terrazzi privati. Oltre ad avere una funzione ornamentale, consentono di creare spazi verdi, aumentare la privacy e migliorare il confort abitativo. Non sempre, però, la loro presenza viene accolta favorevolmente dagli altri condomini. Succede sempre più frequentemente che durante un’assemblea venga proposta una delibera per evitare determinate tipologie di fioriere, imporre la sostituzione con modelli uniformi oppure pretendere la loro completa rimozione perché considerate antiestetiche.

Ma fino a che punto l’assemblea può intervenire? Può realmente imporre al proprietario di eliminare le proprie fioriere? La risposta richiede di distinguere tra proprietà esclusiva, regolamento di condominio e tutela del decoro architettonico.

Il primo principio da ricordare è che il balcone aggettante costituisce, nella generalità dei casi, una proprietà esclusiva del singolo condomino. Lo stesso vale normalmente per il terrazzo a livello ad uso esclusivo di un singolo appartamento.

Ciò significa che il proprietario gode del diritto di utilizzare tali spazi come ritiene più opportuno, purché non arrechi danni alle parti comuni o private altrui e non pregiudichi i diritti degli altri condomini. Le fioriere rientrano normalmente negli elementi di arredo della proprietà privata. Di conseguenza, la loro installazione costituisce, in linea generale, un’espressione del diritto di godimento del bene disciplinato dall’art. 832 del c.c. La situazione cambia quando le fioriere incidono sull’aspetto esteriore dell’edificio.

L’art. 1120 del c.c. tutela il decoro architettonico nelle innovazioni deliberate dall’assemblea, mentre la giurisprudenza ha esteso tale principio anche agli interventi eseguiti dai singoli condomini sulle proprietà esclusive quando questi alterano sensibilmente l’estetica complessiva del fabbricato. Il concetto di decoro architettonico, secondo il costante orientamento della Corte di Cassazione, non coincide con il pregio artistico dell’edificio.

Esso rappresenta l’armonia delle linee, delle forme, dei materiali e dell’aspetto complessivo che caratterizzano il fabbricato. Anche un edificio privo di particolare valore storico può essere tutelato sotto il profilo del decoro. È importante evitare un equivoco molto diffuso. Non basta che una fioriera sia diversa da quella degli altri balconi perché possa essere considerata lesiva del decoro.

La giurisprudenza richiede un’alterazione apprezzabile e oggettivamente percepibile dell’estetica del fabbricato. Piccole differenze di colore, materiale o dimensione difficilmente potranno giustificare un ordine di rimozione. Diverso è il caso in cui vengano installate strutture particolarmente voluminose, permanenti o invasive visivamente che modificano sensibilmente la facciata. In tali situazioni occorre una valutazione concreta caso per caso.

L’assemblea può imporre la rimozione? La risposta, nella maggior parte dei casi, è negativa. L’assemblea non dispone di un potere generale di imporre ai proprietari come arredare balconi e terrazzi di proprietà esclusiva.

Una semplice delibera adottata a maggioranza non può limitare il diritto dominicale del singolo condomino se manca uno specifico fondamento normativo o previsto dal regolamento di condominio contrattuale.

Se le fioriere non violano il regolamento e non compromettono il decoro architettonico, l’assemblea non può imporre la sostituzione soltanto perché una parte dei condomini la considera poco gradevoli. In caso contrario, la delibera potrebbe risultare illegittima ed essere impugnata.

La situazione cambia quando il regolamento condominiale di natura contrattuale predisposto dal costruttore e successivamente richiamato nei singoli atti di acquisto preveda delle specifiche limitazioni. Le limitazioni potrebbero prevedere che le fioriere debbano essere uniformi per tutti, con gli stessi materiali e colori ammessi. In alcuni casi lo stesso regolamento potrebbe prevedere anche le modalità di esposizione delle piante e il divieto di appendere vasi all’esterno dei parapetti.

Quando tali clausole hanno natura contrattuale, esse possono imporre limitazioni anche nelle proprietà esclusive. Diversamente, un regolamento approvato esclusivamente a maggioranza dall’assemblea non può introdurre nuove limitazioni ai diritti individuali dei condomini. Esiste poi un altro profilo che viene spesso trascurato.

Le fioriere devono essere installate in condizioni di assoluta sicurezza. Un vaso di grandi dimensioni non correttamente ancorato potrebbe cadere sulla pubblica via o su parti comuni provocando gravissimi danni. In questi casi il problema non riguarda più soltanto il decoro, ma anche la responsabilità civile del proprietario. Il condomino è tenuto a custodire le proprie installazioni evitando qualsiasi situazione di pericolo.

Pertanto, le fioriere installate su balconi e terrazzi rappresentano normalmente una libera scelta del proprietario e rientrano nell’esercizio del diritto di proprietà. L’assemblea di condominio non può trasformarsi in un “arbitro del gusto” imponendo colori, materiali o modelli soltanto perché ritenuti più gradevoli dalla maggioranza dei condomini.

Diverso è il caso in cui le fioriere violino il regolamento di condominio contrattuale, compromettono il decoro architettonico dell’edificio oppure creino situazioni di pericolo per cose o persone.

La soluzione, come spesso accade nel diritto condominiale, non passa attraverso divieti generalizzati, ma attraverso un’attenta valutazione del singolo caso, nel rispetto dell’equilibrio tra il diritto del proprietario di godere della propria unità immobiliare e l’interesse collettivo alla conservazione dell’identità estetica dell’edificio.

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Mariolina Servino Art Director

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