Insegne e decoro del condominio

L’amministratore di condominio, al fine di tutelare il decoro architettonico di un fabbricato, può vietare l’installazione di un’insegna sulla facciata condominiale?

L’installazione di insegne commerciali sulla facciata condominiale è un tema delicato che solleva questioni di legittimità rispetto ai diritti dei conduttori e dei proprietari, al rispetto delle norme condominiali e alla tutela del decoro architettonico di uno stabile condominiale. Affrontiamo qui i profili giuridici e di buon senso, per evitare lunghi e costosi contenziosi giudiziari, relativi ai poteri dell’amministratore di condominio in materia e ai diritti del conduttore di esercitare la propria attività commerciale oltre ai poteri che l’assemblea condominiale ha in merito. Esaminiamo, innanzitutto, cosa è previsto dalle norme e dal regolamento condominiale.

Il codice civile all’art. 1102 disciplina l’uso della cosa comune, stabilendo che ogni condomino (e pertanto, per estensione, il conduttore) può utilizzare le parti comuni purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri il pari uso.  La facciata condominiale, essendo una parte comune (art. 1117 c.c.), rientra in tale disposizione.

Tuttavia, l’installazione di un’insegna può rappresentare una modifica o un’alterazione del decoro architettonico del fabbricato, elemento tutelato dall’art. 1120 c.c. e dall’art. 1138 c.c. e può trovare delle restrizioni soprattutto nel regolamento condominiale.

Secondo l’art. 1120 del codice civile, è vietata ogni innovazione che possa alterare il decoro architettonico dell’edificio. Le insegne, se realizzate senza criterio, potrebbero compromettere l’armonia estetica del fabbricato ed è quindi legittimo che il condominio si preoccupi di limitare l’impatto visivo delle insegne e di predisporre linee guida per garantire uniformità estetica. Tuttavia, tali limitazioni, devono essere ragionevoli e proporzionate senza ostacolare eccessivamente i diritti dei singoli.

Il regolamento condominiale, soprattutto se è di natura contrattuale, può contenere clausole che vietino espressamente l’installazione di insegne, pubblicità o elementi visivi sulla facciata, oppure può stabilire delle regole riguardanti l’aspetto estetico della facciata, incluse indicazioni specifiche sulle caratteristiche delle insegne (es. dimensioni, materiali, colori). In tal caso, tale disposizione, vincola anche i conduttori.

COSA PUÒ FARE IL CONDOMINIO

Il condominio può stabilire, tramite regolamento o delibera, di adottare criteri estetici uniformi e cioè che tutte le insegne rispettino parametri comuni, come la tipologia di caratteri (font), i colori predominanti, i materiali (per esempio, vietando insegne luminose o fluorescenti in certi contesti) e le dimensioni massime. Quindi anche se ogni condomino o conduttore ha il diritto di installare un’insegna, questa non deve alterare l’aspetto complessivo della facciata. 

In un edificio storico si possono vietare insegne troppo moderne o invasive, ma è necessario che si integrino con le linee estetiche dello stabile. È possibile richiedere che le insegne siano collocate in posizioni specifiche per mantenere la simmetria.

Se un’insegna installata contrasta palesemente con l’estetica dell’edificio, il condominio può richiedere la sua rimozione o modifica, purché tale decisione sia stata deliberata regolarmente. Le restrizioni imposte dal condominio devono essere ragionevoli, non discriminatorie e non compromettere il diritto del conduttore o del condomino di svolgere la propria attività commerciale. In assenza di clausole contrattuali, un regolamento assembleare non può limitare diritti individuali senza il consenso unanime dei condomini.

Per poter procedere all’installazione di insegna il proprietario del locale commerciale o il suo conduttore debbono tener conto anche delle normative locali e comunali. In ogni caso le disposizioni comunali e urbanistiche in materia di insegne prevalgono sempre sulle decisioni del condominio.

Infatti, oltre al codice civile, occorre considerare le regolamentazioni comunali in materia di installazione di insegne, soprattutto in aree soggette a vincoli paesaggistici o urbanistici.

COSA PUÒ FARE L’AMMINISTRATORE

Esaminiamo ora qual è il ruolo dell’amministratore di condominio. L’amministratore non ha potere decisionale autonomo su questioni che riguardano modifiche alle parti comuni. Tuttavia, può vietare l’installazione solo se questa contrasta con disposizioni esplicite del regolamento condominiale o se è stata deliberata dall’assemblea. Può contestare l’installazione se altera il decoro architettonico o causa danni alle parti comuni, ma non vietarla. 

In ogni caso, spetta all’assemblea condominiale deliberare su questioni di questo tipo, soprattutto in presenza di contestazioni.

Ma in tutto questo quali sono i diritti del conduttore? 

Il conduttore, come visto in precedenza in qualità di detentore dell’immobile, ha gli stessi diritti del proprietario dell’immobile e pertanto ha il diritto a un utilizzo proporzionato delle parti comuni, purché non le alteri. 

Installare un’insegna è generalmente considerato un diritto correlato all’esercizio dell’attività commerciale, ma deve rispettare le norme comunali, il regolamento di condominio o specifiche delibere assembleari in merito e non creare pregiudizi per il decoro architettonico del fabbricato. 

Si consiglia al conduttore, al fine di prevenire contestazioni da parte del condominio o del suo amministratore, di comunicare formalmente all’amministratore l’intenzione di installare l’insegna, specificando le dimensioni, la tipologia di insegna e le modalità di installazione per garantire il rispetto del decoro architettonico del fabbricato. Questo approccio favorisce una gestione trasparente e riduce notevolmente il rischio di contenziosi.

In caso di controversia, il conduttore può ricorrere al giudice per vedere riconosciuto il proprio diritto, dimostrando che l’installazione non pregiudica i diritti altrui.

Al riguardo ricordiamo che la Corte di Cassazione, Sez. II, con la sentenza n. 10856/2008 ha stabilito che il diritto di apporre insegne o targhe sulla facciata condominiale non può ledere il decoro architettonico e deve rispettare le norme condominiali e comunali.

La stessa corte con sentenza n. 11684/2004 aveva già precisato che, se l’insegna è essenziale per l’attività commerciale, può essere autorizzata a patto che non arrechi danno estetico o funzionale alla facciata.

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di Mariolina Servino Art Director
chanel65.ms@gmail.com