Affitti brevi, quando è obbligatoria la polizza e cosa è saggio assicurare

Non sempre c’è un obbligo ma molti rischi negli affitti brevi vanno evitati con saggezza a un’assicurazione ad hoc che tuteli sia RC che danni diretti

Nel settore delle case vacanze e degli affitti brevi regna ancora molta confusione tra ciò che è effettivamente imposto dalla legge e ciò che rientra nella sfera della prudenza del proprietario. Da assicuratore che opera quotidianamente in questo ambito, posso affermare con chiarezza un principio fondamentale: non tutto ciò che è prudente assicurare è obbligatorio per legge; tuttavia, quasi tutto ciò che non viene assicurato per leggerezza diventa un problema concreto quando si verifica un sinistro.

RESPONSABILITÀ CIVILE E DANNO DIRETTO: DUE PIANI DISTINTI

Il primo equivoco riguarda la differenza tra responsabilità civile (RC) e danno diretto. La responsabilità civile interviene quando un terzo chiede un risarcimento per un danno riconducibile alla responsabilità del proprietario o del gestore dell’immobile. Il danno diretto, invece, riguarda i danni materiali subiti dall’immobile o dal suo contenuto, indipendentemente dal fatto che vi sia o meno una richiesta di risarcimento da parte di terzi.
 
Si tratta di due ambiti completamente diversi. Molti proprietari ritengono di essere adeguatamente tutelati perché hanno una polizza RC, ma in realtà stanno proteggendo i terzi e non il proprio patrimonio.
 
UN CASO TIPICO: IL DANNO ALL’OSPITE

Immaginiamo che un pensile della cucina si stacchi e colpisca un ospite durante il soggiorno. In questo caso non si parla di mera fatalità, bensì di possibili responsabilità del proprietario per difetto di manutenzione o mancata sicurezza dell’alloggio.

Con una polizza RC adeguata per gli affitti brevi, la compagnia assicurativa gestisce il risarcimento del danno all’ospite, trattandosi di danno a terzi. In assenza di copertura, invece, il proprietario dovrà far fronte personalmente alla richiesta risarcitoria, con importi che possono superare di gran lunga il guadagno di un’intera stagione turistica. È una delle situazioni più frequenti e, al contempo, più sottovalutate.
 
IL DANNO DA ACQUA: QUANDO LA COPERTURA NON È COMPLETA

Altro scenario molto ricorrente: l’ospite dimentica il rubinetto aperto e l’acqua si infiltra nell’appartamento sottostante. Il vicino danneggiato richiede il risarcimento. Sul piano giuridico, il responsabile verso terzi è generalmente il proprietario (o il conduttore, se assicurato). In questo caso la RC copre il danno arrecato al vicino, trattandosi di danno a terzi.

Ma occorre prestare attenzione a un aspetto spesso trascurato: i danni subiti dall’appartamento del proprietario — parquet deformato, mobili compromessi, muri danneggiati — non rientrano nella responsabilità civile. Si tratta di danno diretto alla proprietà. Se non è presente nell’assicurazione una specifica garanzia per i danni da acqua oppure una cauzione adeguata versata dall’ospite a copertura dei danni all’immobile, questa parte resta a carico del proprietario. È proprio qui che si evidenzia il confine tra obbligo normativo e prudenza assicurativa nei casi di affitti brevi.
 
L’ASSICURAZIONE È OBBLIGATORIA?

La domanda ricorrente è: esiste un obbligo assicurativo per chi affitta a breve termine? A livello nazionale, non esiste un obbligo generalizzato di stipulare una polizza per le locazioni turistiche non imprenditoriali. Nella maggior parte dei casi la copertura è fortemente consigliata, ma non imposta dalla legge statale.

Diverso è il caso in cui l’attività assuma carattere imprenditoriale o rientri nella disciplina delle strutture ricettive. In tali ipotesi, le normative regionali sul turismo prevedono frequentemente l’obbligo di stipulare una polizza di responsabilità civile verso gli ospiti quale requisito per l’esercizio dell’attività.

Alcune Regioni hanno introdotto obblighi specifici per case vacanze e strutture ricettive disciplinate dalla normativa regionale. In Lombardia, ad esempio, la disciplina turistica regionale prevede la stipula di un’assiccurazione RC per determinate tipologie di strutture. In altre realtà territoriali, recenti aggiornamenti normativi stanno collegando i requisiti assicurativi alla registrazione e alla comunicazione dell’attività turistica.

Ciò significa che non è sufficiente conoscere la normativa nazionale: è necessario verificare attentamente la legislazione regionale e, in taluni casi, anche il regolamento comunale.
 
UN ERRORE FREQUENTE: “SONO GIÀ COPERTO CON L’ASSICURAZIONE CASA”

Molti proprietari ritengono che la polizza condominiale o una normale assicurazione “casa” siano sufficienti anche per gli affitti brevi. Bisogna stare attenti però, le polizze domestiche tradizionali spesso escludono o limitano l’uso dell’immobile per finalità ricettive. Di conseguenza, il rischio resta interamente a carico del proprietario proprio nel momento in cui l’immobile viene occupato da soggetti terzi estranei al nucleo familiare. È una copertura che appare adeguata solo in apparenza, ma che può rivelarsi inidonea nel momento del bisogno.
 
OBBLIGO E BUON SENSO: DOVE PASSA IL CONFINE

Il confine è più chiaro di quanto sembri. La legge richiede un’assicurazione sulla responsabilità civile quando si esercita un’attività ricettiva regolamentata o imprenditoriale e in specifiche realtà regionali. Il buon senso, invece, suggerisce che senza coperture per i danni diretti si sta proteggendo l’ospite, ma non il proprio investimento immobiliare. Ed è proprio l’immobile, nella maggior parte dei casi, il vero patrimonio che si intende valorizzare attraverso l’affitto.

UNA SINTESI OPERATIVA

Se dovessi sintetizzare con una formula semplice: l’assicurazione RC tutela il proprietario quando un terzo si fa male o richiede un risarcimento. La copertura per danni diretti tutela l’immobile quando si danneggiano struttura, arredi o impianti. Nelle case vacanze entrambe le situazioni si verificano con maggiore frequenza di quanto si immagini. Ogni check-in rappresenta, di fatto, una nuova “ripartenza” dell’appartamento: persone diverse, abitudini diverse, utilizzi differenti. E con essi, inevitabilmente, nuovi rischi.

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Gabrio Bacchini Scrittore e assicuratore

ga.brio@libero.it